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Los cinco jueces que fallaron sobre la inconstitucionalidad de cuatro artículos de la Ley 941.

Los cinco jueces que fallaron sobre la inconstitucionalidad de cuatro artículos de la Ley 941.

Tribunal Superior de Justicia de la CABA

Se declaró inconstitucional el artículo 13º de la Ley 941

[BPN-07/09/17] El 16 de agosto, el Tribunal Superior de Justicia (TSJ) de la CABA declaró la inconstitucionalidad del artículo 13º de la Ley 941 que establece que el mandato del administrador deberá ser ratificado anualmente según ciertas mayorías. Rechazó también un pedido, en este mismo sentido, sobre un artículo que ordena que cuando un mandatario cesa en sus funciones debe poner la documentación del consorcio a su disposición dentro de los diez días (Inc. k del Art. 9º).

Es de resaltar que el fallo dejó establecido que el mencionado artículo 13º dejará de ser exigible, tal cual lo dispone, a menos que la Legislatura porteña lo ratifique con una mayoría de los dos tercios de los miembros presentes (41 votos).

El 25 de agosto el fallo completo fue publicado en el Boletín Oficial de la CABA bajo el número de Resolución 690/TSJ/17 <texto original>.

La acción había sido iniciada el 18 de marzo de 2016 por la Asociación Civil de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal AIPH <ver nota>.

La renovación del mandato

El artículo 13º de la ley que creó un Registro Público de Administradores (RPA) en esta ciudad establece que el administrador ejercerá su mandato por el término de un año y que, a su vencimiento, podrá ser renovado por los dos tercios de los propietarios presentes con mínimo quórum [1]. Si bien el TSJ declaró inconstitucional todo el artículo, la mayoría de los jueces no cuestionaron que el mandato del administrador deba ser ratificado anualmente, sólo objetaron lo ateniente a las mayorías necesarias para dicha renovación dado que el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación establece en su artículo 2.060 una forma diferente de computar las mayorías necesarias para tomar decisiones [2].

La entrega de documentación

Por otra parte rechazaron la demanda contra el inciso k) del artículo 9º de la Ley 941 que establece que el administrador "en caso de renuncia, cese o remoción, debe poner a disposición del consorcio, dentro de los diez días, los libros y documentación relativos a su administración y al consorcio, no pudiendo ejercer en ningún caso la retención de los mismos".

El conflicto se generó porque para AIPH este artículo se contradice con el inciso j) del artículo 2067 del CCyC cuando establece que "el administrador [...] debe [...] en caso de renuncia o remoción, dentro de los quince días hábiles entregar al consejo de propietarios los activos existentes, libros y documentos del consorcio, y rendir cuentas documentadas".

La mayoría de los jueces consideró que "poner a disposición" y "entregar" son dos obligaciones diferentes. Por lo tanto, en una interpretación armónica, entendieron que el administrador cuando cesa en sus funciones, deberá a los 10 días poner los libros y documentos a disposición del consorcio y a los 15 hacer entrega de dichos libros y documentos, junto con los activos y la rendición de cuentas.

Si bien la inhabilitación para retener la documentación no fue tratada por los jueces en su fallo, para los administradores no resulta ser un tema menor dado que lo consideran una herramienta indispensable para reclamar honorarios o montos adeudados.

La historia del fallo

5 de noviembre de 2015: El Dr. Ezequiel Nino anunció que se iniciará en nombre de AIPH una acción para declarar inconstitucionales cuatro artículos de la Ley 941: el 3º, el Inc. i) y k) del artículo 9º y el artículo 13º [BPN Nº 597 del 13/03/17: "Audiencia pública para debatir inconstitucionalidades de la 941"]

3 de diciembre de 2015: Se aprueba en la Legislatura la Ley 5.464 (Ley Muñoz) que en su artículo 58º expresa que el Gobierno de la CABA, una vez integrado el Comité Ejecutivo del Consejo de la Propiedad Horizontal porteño debe transferirle el Registro de Administradores de Consorcios a fin de que este proceda a su adaptación a los términos de esa ley. Cumplido ello, el Registro creado por la Ley 941 hubiera quedado sin efecto y dicha norma derogada.

El 18 de marzo de 2016: Ingresa por mesa de entrada la demanda anunciada por AIPH en el Tribunal Superior de Justicia de la CABA.

7 de julio de 2016: La Legislatura porteña deroga la Ley Muñoz.

23 de noviembre de 2016: el TSJ declara abstracta la acción declarativa de inconstitucionalidad al entender que con la sanción de la Ley Muñoz se derogó la Ley 941, motivo de la demanda.

29 de marzo de 2017: Con la causa reabierta, a raíz de la derogación de la Ley Muñoz, el TSJ realiza una audiencia pública sobre los dos artículos admitidos (El inciso k del artículo 9º y el artículo 13) y rechaza otros dos (el artículo 3º y el inciso j del artículo 9º).

16 de agosto de 2017: El TSJ falla en contra de la derogación del artículo 9º y a favor del artículo 13º <ver nota>.

25 de agosto de 2017: Se publica el fallo del TSJ en el Boletín Oficial de la ciudad bajo el número de resolución 690.

26 de agosto de 2017: La Comisión de Consorcios de la Comuna 3 lanza una campaña buscando la ratificación del artículo 13º <ver nota>.

28 de agosto de 2017: AIPH publica en su sitio web un editorial festejando el fallo <ver nota>.

28 de agosto de 2017: La Liga del Consorcista publica en su sitio web que el fallo del TSJ fue "esencialmente injusto" <ver nota>.

29 de agosto de 2017: El TSJ notifica a la Legislatura del fallo ingresándolo bajo el número de expediente 2406/17. Al momento de la redacción de esta nota se encuentra esperando asignación de giro.

29 de agosto de 2017: Sergio Abrevaya anticipa a Pequeñas Noticias que buscará en primer término la reforma legislativa del artículo cuestionado y en segundo la ratificación de la misma <ver nota>.

29 de noviembre de 2017: Vencería el tiempo del que dispone la Legislatura para ratificar el artículo cuestionado Envíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice

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[1] Artículo 13º de la Ley 941: "El administrador, salvo disposición en contrario establecida en el reglamento de copropiedad y administración de cada consorcio, tendrá un plazo de hasta un año para el ejercicio de su función, pudiendo ser renovado por la asamblea ordinaria o extraordinaria, con la mayoría estipulada en el mencionado reglamento o en su defecto por los dos tercios de los/as propietarios/as presentes, con mínimo quórum".

[2] Artículo 2060 del CCyC de la Nación: "Mayoría absoluta. Las decisiones de la asamblea se adoptan por mayoría absoluta computada sobre la totalidad de los propietarios de las unidades funcionales y se forma con la doble exigencia del número de unidades y de las partes proporcionales indivisas de éstas con relación al conjunto.

La mayoría de los presentes puede proponer decisiones, las que deben comunicarse por medio fehaciente a los propietarios ausentes y se tienen por aprobadas a los quince días de notificados, excepto que éstos se opongan antes por igual medio, con mayoría suficiente.

El derecho a promover acción judicial de nulidad de la asamblea caduca a los treinta días contados desde la fecha de la asamblea".

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