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Registro Público de Administradores

Cuáles fueron las faltas más comunes de los administradores

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[BPN-15/09/20] Durante los ocho primeros meses de este año, Defensa y Protección del Consumidor porteño publicó en el Boletín Oficial 263 disposiciones sancionando a 283 administradores de consorcios.

La redacción de Pequeñas Noticias relevó cada una de ellas para determinar cuáles fueron las faltas más recurrentes que las motivaron. Sin embargo hay que tener en cuenta que este trabajo no puede presentar la situación actual dado que por razones burocráticas -nunca bien explicadas- este año se publicaron disposiciones sancionatorias emitidas desde el año 2015 en adelante según el siguiente detalle:

Año

Administradores
sancionados

2015

1

2016

1

2017

38

2018

156

2019

79

2020

8

Total

283

En cada disposición sancionatoria se le imputó en promedio a cada administrador 2,9 infracciones a la Ley 941, a la Ley 757 –para resolver aquellos conflictos no contemplados por la primera- o a ambas.

Los artículos y sus números

Los artículos más violentados de la ley 941 fueron el artículo 10º (contenido de las liquidaciones de expensas) con 424 infracciones, el artículo 9º (obligaciones del administrador) con 290 infracciones, el artículo 11º (requisitos para contratar) con 29 infracciones, el artículo 15º con 19 infracciones y 1 infracción por el artículo 2º (obligación de inscribirse).

En total se violentaron 796 incisos/artículos de la ley 941 y 38 de la Ley 757.

Ley

Artículo

Infracciones

Detalle

941

Artículo 10º

424

De las liquidaciones de expensas

Artículo 9º

290

Obligaciones del Administrador

Artículo 12º

33

Declaración jurada

Artículo 11º

29

Requisitos para contratar

Artículo 15º

19

Infracciones

Artículo 2º

1

Obligación de inscripción

757

Artículo 9º

26

 

Artículo 17º

12

Inciso por inciso

Entrando más en detalle, si en lugar de analizar los artículos en su conjunto se revisan los incisos de cada artículo de la Ley 941 infraccionado se observa:

Encabeza el podio el inciso e) del artículo 10º con 105 infracciones (37,10% del total de administradores sancionados).

Las liquidaciones de expensas contendrán: [...] Detalle de los pagos por suministros, servicios y abonos a contratistas, indicando nombre de la empresa, dirección, Nº de C.U.I.T o C.U.I.L., Nº de matrícula, trabajo realizado, elementos provistos, importe total y en su caso, cantidad de cuotas y número de cuota que se abona.

El segundo lugar le corresponde el inciso f) del artículo 10º con 78 casos (27,56%).

Las liquidaciones de expensas contendrán: [...] Detalle de pagos por seguros, indicando nombre de la compañía, número de póliza, tipo de seguro, elementos asegurados, fechas de vencimiento de la póliza y número de la cuota que se abona.

En tercer lugar se ubica el inciso b) del artículo 9º con 76 infractores (26,86%).

Obligaciones del administrador. En el ejercicio de sus funciones deben: [...] Atender a la conservación de las partes comunes y realizar las diligencias pertinentes para el cumplimiento de la normativa vigente resguardando el mantenimiento edilicio e infraestructura, instalaciones, sistema de protección contra incendio, higiene y seguridad y control de plagas. Asimismo, proveer el cuidado del agua potable conforme al ordenamiento vigente.

Al cuarto lugar llegó el inciso i) del artículo 10º con 58 casos (20,49%).

Las liquidaciones de expensas contendrán: [...] Incluir el resumen de movimientos de la cuenta bancaria del Consorcio correspondiente al mes anterior.

En quinto lugar se encuentra el inciso f) del artículo 9º con 57 infracciones (20,14%).

Obligaciones del administrador. En el ejercicio de sus funciones deben: [...] Conservar la documentación del consorcio y garantizar el libre acceso de los consorcistas a la misma.

En sexto lugar se encuentra el inciso h) del artículo 10º con 45 infracciones (15,90%).

Las liquidaciones de expensas contendrán: [...] En caso que existieran juicios por cobro de expensas o por otras causas en los que el Consorcio sea parte, se indicará en la liquidación mensual todos los datos del mismo (número de juzgado interviniente y expediente, carátula, objeto y estado) y capital reclamado.

Al séptimo lugar llegó el d) del artículo 10º con 41 infracciones (14,49%).

Las liquidaciones de expensas contendrán: [...] Nombre y cargo del personal del consorcio, indicando categoría del edificio, Nº de C.U.I.L., sueldo básico, horas extras detalladas, período al que corresponde el pago, detalles de descuentos y aportes por cargas sociales a cargo del consorcio

En octavo lugar se ubica el inciso g) del artículo 10º con 39 apariciones (13,78%).

Las liquidaciones de expensas contendrán: [...] El recibo del administrador por el cobro de sus honorarios, detallando Nº de C.U.I.T., número de inscripción en el Registro de Administradores, consignando su situación fiscal, importe total y período al que corresponde.

En el noveno lugar se encuentra el inciso h) del artículo 9º con 35 casos (12,37).

Obligaciones del administrador. En el ejercicio de sus funciones deben: [...]Depositar los fondos del consorcio en una cuenta bancaria a nombre del Consorcio de Propietarios. Para los consorcios que soliciten la apertura de la cuenta en el Banco Ciudad de Buenos Aires, éste garantiza como opción la gratuidad de dicha cuenta, la cual incluye el trámite de alta, mantenimiento mensual, emisión de chequeras, transferencias bancarias y/o cualquier otro cargo que corresponda a la ciudad.

En décimo lugar hubo 33 infracciones (11,66%) al inciso l) del artículo 9º.

Obligaciones del administrador. En el ejercicio de sus funciones deben: [...] Los recibos de pagos de expensas deben ser numerados y contener los siguientes datos: a).- Denominación y domicilio del consorcio. b).- Piso y departamento. c).- Nombre y apellido del propietario. d).- Mes que se abona, período o concepto. e).- Vencimiento, con su interés respectivo. f).- Datos del administrador, firma y aclaración, CUIT y número de inscripción en el Registro. g).- Lugar y formas de pago.

Por último, en undécimo lugar se encontraron 33 infracciones al artículo 12º (11,66%).

Declaración jurada: Los administradores inscriptos en el Registro creado por esta ley, deben presentar anualmente un informe con el siguiente contenido, el que tendrá carácter de declaración jurada:

La tabla completa

Para comprender a qué obligaciones hace referencia el inciso de cada artículo se transcriben en detalle cada uno de los artículos que son relevantes para esta nota acompañado del total de infracciones que se sancionaron:

LEY 941 (Registro Público de Administradores de Consorcios)

Artículo/inciso

Detalle

Infracciones

Artículo 2º

Obligación de inscripción: La administración de consorcios no puede ejercerse a título oneroso ni gratuito sin la previa inscripción en el Registro Público de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal.

1

Artículo 9º

Obligaciones del Administrador. En el ejercicio de sus funciones deben:

 

a)

Ejecutar las decisiones adoptadas por la Asamblea de Propietarios conforme lo previsto por las normas vigentes.

17

b)

Atender a la conservación de las partes comunes y realizar las diligencias pertinentes para el cumplimiento de la normativa vigente resguardando el mantenimiento edilicio e infraestructura, instalaciones, sistema de protección contra incendio, higiene y seguridad y control de plagas. Asimismo, proveer el cuidado del agua potable conforme al ordenamiento vigente.

76

c)

Asegurar al edificio contra incendio y accidentes, al personal dependiente del consorcio y terceros.

4

d)

Llevar en debida forma, los libros del consorcio conforme las normas vigentes.

7

e)

Llevar actualizado un libro de Registro de Firmas de los Copropietarios, el que es exhibido al comienzo de cada Asamblea a fin que los copropietarios presentes puedan verificar la autenticidad de los poderes que se presenten.

17

f)

Conservar la documentación del consorcio y garantizar el libre acceso de los consorcistas a la misma.

57

g)

Denunciar ante el Gobierno de la Ciudad, toda situación antirreglamentaria y las obras ejecutadas en el edificio que administra sin el respectivo permiso de obra o sin aviso de obra, según corresponda conforme las normas vigentes.

6

h)

Depositar los fondos del consorcio en una cuenta bancaria a nombre del Consorcio de Propietarios. Para los consorcios que soliciten la apertura de la cuenta en el Banco Ciudad de Buenos Aires, éste garantiza como opción la gratuidad de dicha cuenta, la cual incluye el trámite de alta, mantenimiento mensual, emisión de chequeras, transferencias bancarias y/o cualquier otro cargo que corresponda a la ciudad.

35

i)

La gestión del administrador de consorcios de propiedad horizontal debe, siempre que la Asamblea Ordinaria o Extraordinaria lo disponga, ser auditada contablemente y acompañada de un informe de control de gestión realizado por Profesionales de Ciencias Económicas. De igual forma, la Asamblea Ordinaria o Extraordinaria puede disponer la realización de una auditoria legal a cargo de un Profesional del Derecho.

También pueden hacerlo las Asociaciones de Consumidores, debidamente inscriptas en el Registro de Asociaciones de Consumidores de la Ciudad de Buenos Aires, con idénticos requisitos profesionales, en forma gratuita.

Para lo dispuesto en los párrafos anteriores se deberá observar que los profesionales posean matrícula habilitante en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y su firma estar legalizada de acuerdo con la normativa correspondiente.

0

j)

Convocar a las Asambleas Ordinarias o Extraordinarias conforme a los reglamentos de copropiedad, bajo pena de nulidad, especificando lugar, día, temario y horario de comienzo y finalización. En la misma se adjuntará copia del acta de la última asamblea realizada.

27

k)

En caso de renuncia, cese o remoción, el administrador debe poner a disposición del consorcio dentro de los quince (15) días hábiles, los libros y toda documentación relativa a su administración y al consorcio, incluyendo la acreditación del pago de los aportes y contribuciones del encargado y/o dependiente, en caso de que los hubiere, no pudiendo ejercer la retención de los mismos. La reglamentación determina la forma y los plazos en que debe hacer entrega de las claves correspondientes para poder acceder a la plataforma web de la aplicación oficial para uso del consorcio.

11

l)

Los recibos de pagos de expensas deben ser numerados y contener los siguientes datos: a).- Denominación y domicilio del consorcio. b).- Piso y departamento. c).- Nombre y apellido del propietario. d).- Mes que se abona, período o concepto. e).- Vencimiento, con su interés respectivo. f) Datos del administrador, firma y aclaración, CUIT y número de inscripción en el Registro. g).- Lugar y formas de pago.

33

m)

En caso de juicios con sentencia favorable al Consorcio de Propietarios, el administrador debe depositar en la cuenta bancaria del Consorcio los montos totales percibidos dentro de los dos (2) días hábiles desde su recepción.

0

n)

Dar de alta al consorcio que administra en la plataforma web de la Aplicación Oficial y mantener actualizada la misma, con las especificaciones establecidas en el Capítulo VI de la Ley.

0

o)

Comunicar a los propietarios e inquilinos del consorcio que administra el alta del mismo en la plataforma web de la Aplicación Oficial.

0

p)

Notificar a todos los propietarios de modo inmediato, y en ningún caso después de las cuarenta y ocho horas de recibir la comunicación respectiva, la existencia de reclamos, sanciones administrativas y presentaciones judiciales que afecten al consorcio.

0

q)

Responder con su patrimonio por toda erogación que provenga del ejercicio indebido de su administración.

0

r)

Al momento de su designación, el administrador debe informar al consorcio en forma cierta y veraz, haciendo constar en acta detalladamente, todos aquellos servicios y trámites que realice por cuenta propia y formen parte de sus honorarios, así como también aquellos cuya realización sea encargada a otros prestadores y/o gestorías y que excedan la remuneración pactada por su actividad.

0

s)

Someter a consideración de la asamblea de propietarios, dejando asentado en el acta correspondiente, la posibilidad de establecer como medio de notificación fehaciente la comunicación realizada a través de la plataforma web de la Aplicación Oficial, que es válida para todos aquellos que la hubiesen aceptado.

0

t)

Brindar al consorcista (propietario o inquilino) condiciones de atención y trato digno, evitando actitudes vejatorias, vergonzantes o intimidatorias. Debe abstenerse de ejercer su cargo en un sentido abusivo, en ejercicio anormal o innecesario de sus facultades inherentes con presunta intención de perjudicarlo. El Administrador debe garantizar a cada uno de los propietarios y/o inquilinos autorizados que hayan requerido la posibilidad de ser notificados fehacientemente por otro medio, que puedan recibirla por la vía acordada.

0

Artículo 10º

De las liquidaciones de expensas: Las liquidaciones de expensas contendrán:

 

a)

Datos del administrador (nombre, domicilio, teléfono, C.U.I.T. o C.U.I.L., Nº de inscripción en el Registro).

27

b)

Datos del consorcio, con el Nº de CUIT y Clave de Identificación en el Sindicato Único de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal.

20

c)

Detalle de los ingresos y egresos del mes anterior y el activo o pasivo total.

11

d)

Nombre y cargo del personal del consorcio, indicando categoría del edificio, Nº de CUIL, sueldo básico, horas extras detalladas, período al que corresponde el pago, detalles de descuentos y aportes por cargas sociales a cargo del consorcio.

41

e)

Detalle de los pagos por suministros, servicios y abonos a contratistas, indicando nombre de la empresa, dirección, Nº de CUIT o CUIL, Nº de matrícula, trabajo realizado, elementos provistos, importe total y en su caso, cantidad de cuotas y número de cuota que se abona.

105

f)

Detalle de pagos por seguros, indicando nombre de la compañía, número de póliza, tipo de seguro, elementos asegurados, fechas de vencimiento de la póliza y número de la cuota que se abona.

78

g)

El recibo del administrador por el cobro de sus honorarios, detallando Nº de CUIT, número de inscripción en el Registro de Administradores, consignando su situación fiscal, importe total y período al que corresponde.

39

h)

En caso que existieran juicios por cobro de expensas o por otras causas en los que el Consorcio sea parte, se indicará en la liquidación mensual todos los datos del mismo (número de juzgado interviniente y expediente, carátula, objeto y estado) y capital reclamado.

45

i)

Incluir el resumen de movimientos de la cuenta bancaria del Consorcio correspondiente al mes anterior.

58

j)

Indicar en forma separada y diferenciada los importes que correspondan a expensas ordinarias y extraordinarias.

0

k)

Incluir un texto claro y visible en el que se indique un sitio en la plataforma web oficial y un teléfono de contacto para quejas o reclamos.

0

Artículo 11º

Requisitos para contratar: Los administradores de consorcios no pueden contratar ni someter a la consideración del consorcio los presupuestos de provisión de bienes, servicios o realización de obras que no reúnan los siguientes requisitos:

 

a)

Título y/o matrícula del prestador o contratista, cuando la legislación vigente así lo disponga.

1

b)

Nombre, domicilio, datos identificatorios y fotocopia de la inscripción en AFIP y ANSES del prestador del servicio o contratista.

6

c)

Descripción detallada de precios, de los materiales y de la mano de obra, por separado.

5

d)

El plazo en el que se realizará la obra o se prestará el servicio.

6

e)

Si se otorga o no garantía y en su caso, el alcance y duración de esta.

4

f)

El plazo para la aceptación del presupuesto manteniendo el precio.

6

g)

Seguros de riesgos del trabajo del personal a cargo del prestador o contratista, en los casos que así lo exija la legislación vigente y de responsabilidad civil.

1

 

Cuando se contrate a trabajadores autónomos, las pólizas deben estar endosadas a favor del consorcio.

Los administradores deben exigir original de los comprobantes correspondientes, y guardar en archivo copia de los mismos por el plazo mínimo de dos (2) años, salvo que la Asamblea disponga uno mayor.

En aquellos casos en que la necesidad de la reparación sea de urgencia o para evitar daños mayores el/la administrador/a podrá exceptuarse del cumplimiento de los requisitos previos en este artículo limitando la intervención a lo indispensable y sometiendo el resto a lo prescripto.

0

Artículo 12º

Declaración jurada: Los administradores inscriptos en el Registro creado por esta ley, deben presentar anualmente un informe con el siguiente contenido, el que tendrá carácter de declaración jurada: a) Listado actualizado de los consorcios que administra, consignando si lo hace a título gratuito u oneroso. b) Copia de las actas de asamblea relativas a rendiciones de cuentas, etc.

33

Artículo 15º

   

a)

El ejercicio de la actividad de administración de consorcios de propiedad horizontal sin estar inscripto en el Registro creado por la presente Ley. Para el caso de los administradores a titulo voluntario/gratuito esta es la única infracción.

12

b)

La contratación de provisión de bienes y/o servicios, o la realización de obras con prestadores que no cumplan con los recaudos previstos en el artículo 11.

0

c)

El falseamiento de los datos a que se refiere el artículo 4°.

1

d)

El incumplimiento de las obligaciones impuestas por los artículos 9° y 10, cuando obedezcan a razones atribuibles al administrador.

1

e)

El incumplimiento de la obligación impuesta por el art. 6° in fine.

0

f)

El incumplimiento de la obligación impuesta por el Artículo 12º

0

g)

El incumplimiento de los acuerdos conciliatorios celebrados ante la Autoridad de Aplicación.

2

h)

La incomparecencia injustificada del denunciado, de conformidad con lo establecido en el inciso d) del artículo 9° de la Ley 757 (Texto Consolidado por Ley 5666), sobre Procedimiento para la Defensa de Consumidores y Usuarios.

3

i)

Inclusión en la liquidación de expensas de todo servicio y/o trámite que no haya sido previsto por el administrador al momento de su designación, conforme lo dispuesto en el artículo 9° inciso r) de la presente Ley.

0

j)

El incumpliendo de la obligación impuesta por el artículo 29.

0

LEY 757 (Procedimiento administrativo para la defensa de los derechos del consumidor y del usuario)

Artículo 9º

Descargo y prueba

El sumariado debe presentar su descargo y ofrecer toda la prueba de que pretende valerse en el término de diez (10) días hábiles de notificado de la imputación. Siempre que el instructor lo considere conducente podrá ordenar producir las pruebas ofrecidas en el escrito de inicio de la denuncia y en las ampliaciones posteriores, si las hubiera El instructor, una vez vencido el término para presentar descargos, recibe la causa a prueba, notificando al sumariado, determinando aquella que resulte admisible.

0

[...]

 

d)

Los gastos y costas de las pruebas ofrecidas por el sumariado y el denunciante y admitidas por la autoridad de aplicación corren por cuenta del interesado, a quien incumbe su impulso.

26

Artículo 17º

Contrapublicidad.

Sin perjuicio de lo establecido en el artículo anterior y de la orden de cesación de los anuncios o mensajes, se podrá imponer la sanción administrativa de contrapublicidad, al infractor que, a través de la información o publicidad, hubiera incurrido en prácticas engañosas o abusivas.

Asimismo la Autoridad de Aplicación podrá publicar a costa del infractor, conforme el criterio por ésta indicado, la resolución condenatoria o una síntesis de los hechos que la originaron, el tipo de infracción cometida y la sanción aplicada, en un diario de gran circulación.

La reglamentación establecerá las pautas de la rectificación publicitaria de forma capaz de eliminar los efectos de la infracción, y que será divulgada por la Autoridad de Aplicación o el responsable, a costa de este último, en la misma forma, frecuencia y dimensión, y preferentemente por el mismo medio, lugar, espacio y horario.

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