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Liga del Consorcista de la Propiedad Horizontal

Deberían ser los consorcistas quienes representen a la patronal

por Claudio García de Rivas

Dra. Rita Sessa

[BPN-15/08/22] El pasado 1º de agosto la Dra. Rita Sessa miembro de la Fundación Liga del Consorcista de la Propiedad Horizontal (LCPH) señaló que a partir de la nueva realidad que creó el Código Civil y Comercial de la Nación (CCyC) deberían ser los consorcistas y no los administradores quienes representen a la patronal en las paritarias de los encargados de edificios. Agregó también que sería razonable que éstas se realizaran por categoría de edificio de acuerdo a la cantidad de servicios centrales que poseen. Explicó que los consorcios más pudientes viven una realidad diferente que los más humildes.

Para fundamentar su propuesta la Dra. Sessa se remontó a la naturaleza bajo la que se creó el Estatuto de Encargados de Casa de Renta, antes de la sanción de la Ley 13.512. La argumentación de la especialista es tan precisa que la redacción de Pequeñas Noticias –a riego de ser un poco extenso- decidió transcribirla literalmente agregando algunos comentarios.

El gremio que agrupa a los encargados ya en 1947, antes de la vigencia de la primera ley de propiedad horizontal argentina del año 1948 (Ley 13.512), había conseguido el dictado de la Ley 12.981 de Estatuto de Encargados de Casas de Renta, de orden público. Eran por entonces edificios de viviendas familiares múltiples, donde todos eran inquilinos, ya sea de familias con buenas posibilidades económicas o integrados por familias sencillas.

Señaló que cuando se crea la Ley de Propiedad Horizontal el sindicato incorporó a las paritaria a esos nuevos trabajadores a pesar de que se trata de dos grupos diferentes claramente definidos: los que trabajan para un empresario que obtiene renta de sus edificios y los que trabajan para vecinos que colaboran proporcionalmente con los gastos de mantenimiento de su vivienda.

Cuando aparece por primera vez en la República Argentina la Ley de Propiedad Horizontal, el gremio ve que ese estatuto debe incluir a estos nuevos encargados y - recién por ley del año 1951- el estatuto pasa a ser de encargados de casa de renta y propiedad horizontal. No obstante la matriz sindical siguió idéntica pese a ser diferente la situación: donde hay renta hay ganancia, hay organización empresarial o comercial, hay productividad. No era lo mismo que la novedosa propiedad horizontal, que incorporaba la posibilidad que las familias con menores recursos también pudieran ser propietarias de su propio techo y que hacía al derecho de dominio/condominio.

Subrayó que la confusión entre quienes producen renta y quienes comparten gastos estaba tan instalada que el decreto reglamentario del Estatuto del Encargado ignoró la nueva realidad que había creado la Ley 13.512.

Tan idéntica siguió esa matriz que pese a la ley del año 1951, el decreto 11.296/1949 reglamentario del estatuto del encargado no se modificó, estableciendo la definición de "Empleador" de esta forma:

"a) al propietario o usufructuario de uno o varios inmuebles destinados a producir renta;

"b) a las empresas dedicadas a la administración de propiedades;

"c) al encargado de casa de renta en los casos de que las personas a que se refiere el tercer párrafo del inciso 4, actuaren bajo su dependencia;

"d) a las personas que alquilen un inmueble con el fin de lucrar con su locación."

La matriz quedó igual para propiedad horizontal que para las casas de renta, pese a las notorias diferencias (en el país hay más consorcios de propiedad horizontal que casas de renta).

Se intentó separar aguas con dos convenios colectivos distintos: uno para casas de renta y otro para propiedad horizontal, pero los mismos son prácticamente idénticos.

Sessa avanzó en el tiempo y recordó que el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación trajo importantes cambios en las relación trabajador/empleador.

Convengamos que desde el año 2015 la situación legal es diferente.

A partir de1 1º de agosto del año 2015 se derogó el viejo Código Civil y la ley 13512, comenzando a regir el Código Civil y Comercial de la Nación, que felizmente generó cambios positivos en materia de propiedad horizontal.

Ahora se establece el derecho real de propiedad horizontal, diferenciándolo del dominio y condominio.

En cuanto al consorcio de propietarios se lo define así: "El conjunto de los propietarios de las unidades funcionales constituye la persona jurídica consorcio".

Respecto al régimen de las asambleas de propietarios -órgano supremo y soberano del consorcio- se ampliaron incumbencias y se estableció que debía ser convocada para decidir la contratación o el despido del personal de encargados.

Fundamental diferencia.

El viejo régimen de la derogada ley 13512 ponía en cabeza del administrador la potestad de "elegir el personal de servicio de la casa y despedirlo".

Hoy el poder para nombrar o despedir encargados lo tienen los propietarios.

De acuerdo a lo expuesto consideró que hoy los protagonistas de las paritarias deberían ser otros.

En atención a ese gran cambio, hoy no son los administradores interlocutores del sindicato para concertar paritarias y por ende, tampoco lo son las entidades que hoy los representan (AIERH, UADI y CAPHyAI) con las cuales la representación gremial pacta (FATERYH).

Ya en el final y avanzando en su argumentación, propone que no sólo sean los consorcistas quienes negocien las condiciones de trabajo de los encargados en su calidad de empleadores sino que las paritarias se realicen según el poder adquisitivo de cada edificio (categorías).

Hoy debieran definirse paritarias directamente con los consorcios de propietarios, para que las asambleas ratifiquen lo que el gremio -que se mira al espejo con sus interlocutores- quiere imponer como aumentos.

Ello así por cuanto no todos los consorcios pagan lo mismo a su personal de encargados.

Existen cuatro categorías según los servicios centrales que posean. La razón es que a mayor cantidad de servicios centrales que atender, mayor es el trabajo y mayor la remuneración básica. Pero sólo la básica, pues los adicionales o los pluses, son los mismos para todos los trabajadores, de todos los consorcios.

Eso permitiría distinguir a los consorcios más sencillos, sin servicios centrales, en que los aumentos que se pactan pudieran ser muy gravosos, de los más pudientes, con tres o más servicios centrales, donde el aumento pudiera no impactar fuertemente a los propietarios.

Dada la importante morosidad existente en los consorcios respecto al pago de expensas y por ello la postergación de fundamentales e insoslayables reparaciones edilicias, resultaría una medida razonable llegar a paritarias por grupo de consorcios, dada la legislación vigente.

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