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Liga
del Consorcista de la Propiedad Horizontal
Deberían
ser los consorcistas quienes representen a la patronal
por
Claudio García de Rivas
[BPN-15/08/22]
El pasado 1º de agosto la Dra. Rita Sessa miembro de la Fundación
Liga del Consorcista de la Propiedad Horizontal (LCPH) señaló
que a partir de la nueva realidad que creó el Código Civil y
Comercial de la Nación (CCyC) deberían ser los consorcistas y
no los administradores quienes representen a la patronal en las paritarias
de los encargados de edificios. Agregó también que sería razonable que
éstas se realizaran por categoría de edificio de acuerdo a la cantidad
de servicios centrales que poseen. Explicó que los consorcios más
pudientes viven una realidad diferente que los más humildes.
Para
fundamentar su propuesta la Dra. Sessa se remontó a la naturaleza bajo la
que se creó el Estatuto de Encargados de Casa de Renta, antes de la
sanción de la Ley 13.512. La argumentación de la especialista es tan
precisa que la redacción de Pequeñas Noticias –a riego de ser
un poco extenso- decidió transcribirla literalmente agregando algunos
comentarios.
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El
gremio que agrupa a los encargados ya en 1947, antes de la vigencia
de la primera ley de propiedad horizontal argentina del año 1948
(Ley 13.512), había conseguido el dictado de la Ley 12.981 de
Estatuto de Encargados de Casas de Renta, de orden público. Eran
por entonces edificios de viviendas familiares múltiples, donde
todos eran inquilinos, ya sea de familias con buenas posibilidades
económicas o integrados por familias sencillas. |
Señaló
que cuando se crea la Ley de Propiedad Horizontal el sindicato incorporó
a las paritaria a esos nuevos trabajadores a pesar de que se trata de dos
grupos diferentes claramente definidos: los que trabajan para un
empresario que obtiene renta de sus edificios y los que trabajan para
vecinos que colaboran proporcionalmente con los gastos de mantenimiento de
su vivienda.
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Cuando
aparece por primera vez en la República Argentina la Ley de
Propiedad Horizontal, el gremio ve que ese estatuto debe incluir a
estos nuevos encargados y - recién por ley del año 1951- el
estatuto pasa a ser de encargados de casa de renta y propiedad
horizontal. No obstante la matriz sindical siguió idéntica pese a
ser diferente la situación: donde hay renta hay ganancia, hay
organización empresarial o comercial, hay productividad. No era lo
mismo que la novedosa propiedad horizontal, que incorporaba la
posibilidad que las familias con menores recursos también pudieran
ser propietarias de su propio techo y que hacía al derecho de
dominio/condominio. |
Subrayó
que la confusión entre quienes producen renta y quienes comparten gastos
estaba tan instalada que el decreto reglamentario del Estatuto del
Encargado ignoró la nueva realidad que había creado la Ley 13.512.
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Tan
idéntica siguió esa matriz que pese a la ley del año 1951, el
decreto 11.296/1949 reglamentario del estatuto del encargado no se
modificó, estableciendo la definición de "Empleador" de
esta forma:
"a)
al propietario o usufructuario de uno o varios inmuebles destinados
a producir renta;
"b)
a las empresas dedicadas a la administración de propiedades;
"c)
al encargado de casa de renta en los casos de que las personas a que
se refiere el tercer párrafo del inciso 4, actuaren bajo su
dependencia;
"d)
a las personas que alquilen un inmueble con el fin de lucrar con su
locación."
La
matriz quedó igual para propiedad horizontal que para las casas de
renta, pese a las notorias diferencias (en el país hay más
consorcios de propiedad horizontal que casas de renta).
Se
intentó separar aguas con dos convenios colectivos distintos: uno
para casas de renta y otro para propiedad horizontal, pero los
mismos son prácticamente idénticos. |
Sessa
avanzó en el tiempo y recordó que el nuevo Código Civil y Comercial de
la Nación trajo importantes cambios en las relación
trabajador/empleador.
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Convengamos
que desde el año 2015 la situación legal es diferente.
A
partir de1 1º de agosto del año 2015 se derogó el viejo Código
Civil y la ley 13512, comenzando a regir el Código Civil y
Comercial de la Nación, que felizmente generó cambios positivos en
materia de propiedad horizontal.
Ahora
se establece el derecho real de propiedad horizontal,
diferenciándolo del dominio y condominio.
En
cuanto al consorcio de propietarios se lo define así: "El
conjunto de los propietarios de las unidades funcionales constituye
la persona jurídica consorcio".
Respecto
al régimen de las asambleas de propietarios -órgano supremo y
soberano del consorcio- se ampliaron incumbencias y se estableció
que debía ser convocada para decidir la contratación o el despido
del personal de encargados.
Fundamental
diferencia.
El
viejo régimen de la derogada ley 13512 ponía en cabeza del
administrador la potestad de "elegir el personal de servicio de
la casa y despedirlo".
Hoy
el poder para nombrar o despedir encargados lo tienen los
propietarios. |
De
acuerdo a lo expuesto consideró que hoy los protagonistas de las
paritarias deberían ser otros.
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En
atención a ese gran cambio, hoy no son los administradores
interlocutores del sindicato para concertar paritarias y por ende,
tampoco lo son las entidades que hoy los representan (AIERH, UADI y
CAPHyAI) con las cuales la representación gremial pacta (FATERYH). |
Ya
en el final y avanzando en su argumentación, propone que no sólo sean
los consorcistas quienes negocien las condiciones de trabajo de los
encargados en su calidad de empleadores sino que las paritarias se
realicen según el poder adquisitivo de cada edificio (categorías).
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Hoy
debieran definirse paritarias directamente con los consorcios de
propietarios, para que las asambleas ratifiquen lo que el gremio
-que se mira al espejo con sus interlocutores- quiere imponer como
aumentos.
Ello
así por cuanto no todos los consorcios pagan lo mismo a su personal
de encargados.
Existen
cuatro categorías según los servicios centrales que posean. La
razón es que a mayor cantidad de servicios centrales que atender,
mayor es el trabajo y mayor la remuneración básica. Pero sólo la
básica, pues los adicionales o los pluses, son los mismos para
todos los trabajadores, de todos los consorcios.
Eso
permitiría distinguir a los consorcios más sencillos, sin
servicios centrales, en que los aumentos que se pactan pudieran ser
muy gravosos, de los más pudientes, con tres o más servicios
centrales, donde el aumento pudiera no impactar fuertemente a los
propietarios.
Dada
la importante morosidad existente en los consorcios respecto al pago
de expensas y por ello la postergación de fundamentales e
insoslayables reparaciones edilicias, resultaría una medida
razonable llegar a paritarias por grupo de consorcios, dada la
legislación vigente. |
 
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