"Las multas a los administradores son un disparate"

[BPN-25/09/14] El pasado 12 de septiembre, el Dr. Jorge Martín Irigoyen, asesor jurídico de la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI), calificó a las sanciones para los administradores como una "locura, un "disparate", una "injusticia", una "barbaridad", una "arbitrariedad" y una "caza de brujas".

Sostuvo que el Registro Público de Administradores (RPA) porteño no tendría que estar bajo el ámbito de la Dirección General de Defensa y Protección del Consumidor (DGDyPC) de la CABA y les advirtió a los administradores que se asesoren ante una posible denuncia.

En otro orden de cosas, consideró que el uso del modelo único de liquidación de expensas impuesto por la Disposición 856 (Expensas Claras III o Mis Expensas I) tendría que estar librado a la voluntad de cada consorcio.

Durante su exposición, Irigoyen denunció que "en estos últimos años hubo un avance muy fuerte contra la actividad de los administradores y se les está aplicando sanciones gravísimas, injustas, desmedidas y que terminan perjudicando a todos los que vivimos en consorcios de propiedad horizontal" y alertó que "de seguir con esta política, llamémosle 'caza de brujas', probablemente muchos dejen la actividad, sobre todo por las sanciones desmedidas ante un incumplimiento superfluo que no causa daño a nadie".

"Recordemos que la multa frente a los incumplimientos de las resoluciones y de la Ley 941 se fija en base al ingreso de los encargados de edificio y puede ir de uno a 100 salarios del sueldo mínimo de un encargado. O sea que la multa puede ser –redondeando- de 6 mil a 600 mil pesos. Fíjense el marco y el exceso de poder que le dan al ‘príncipe’", advirtió aludiendo a la obra "El Principe" de Nicolás Maquiavelo en la que el autor desarrolló un tratado de teoría política que describe la forma en que un gobernante se debe comportar ante sus súbditos. Virtualmente, un manual de cómo hacer uso del poder.

"Darle a una dependencia como es Defensa del Consumidor ese poder sancionatorio es algo increíble. Convengamos que, hoy por hoy, los administradores a duras penas pueden cobrar 1.500 o 2.000 pesos al mes de honorarios en edificios de 20 unidades funcionales con 40 mil pesos de recaudación mensual. Es un disparate", aseguró el letrado.

En este sentido, subrayó que "la ley no contempla la figura del apercibimiento. Cuando ese incumplimiento no causó perjuicio me parece que tiene que ir un apercibimiento porque obviamente lo que se busca es tratar de cumplir con los parámetros que van fijando los gobernantes, no apilar sanciones con un sólo efecto sancionatorio, recaudatorio y como para decirle al resto de la sociedad ‘miren que cortitos que tenemos a los administradores’".

En este marco, el asesor de la CAPHyAI les aconsejó a los administradores que "estén muy atentos y no se confíen. Si ustedes reciben una denuncia, lo primero que va a hacer el RPA es enviarles una notificación. No les recomiendo que la contesten solos: asesórense. Tienen 10 días para contestar y si no se hace bien se pierden una gran oportunidad".

Finalmente, afirmó que "en la Cámara vamos a seguir luchando porque es una verdadera injusticia, una arbitrariedad y una barbaridad".

Es de suponer que los administradores -cuando se trata de multas tan altas y desde el punto de vista empresarial- van a considerar mucho más económico dar la pelea judicial contra la misma que pagarla de buena voluntad porque cualquier quita –por mínima que sea- va a ser más importante que los honorarios del estudio jurídico que lo patrocine.

Por otra parte, Irigoyen sostuvo: "nosotros entendemos que nada tienen que hacer los administradores de consorcio y el RPA dentro del área de Defensa del Consumidor. Consideramos que el ámbito para regular la actividad de la propiedad horizontal no es bajo una relación de consumo".

"El administrador es un mandatario, no un prestador de servicios. La administración y el pago de expensas es una actividad inherente y propia a la vida consorcial, es decir que no puede existir el derecho real de propiedad horizontal si no existe la administración. Es algo que hace a la figura en sí, no es algo voluntario", explicó.

Respecto a Mis Expensas, el letrado señaló que "la Disposición 856 establece un formulario y recibo único obligatorio, es decir, un modelo único que es compulsivo y ese es el único punto atacable que tiene esta normativa porque creo que esto tendría que estar librado a la voluntad de cada consorcio", y agregó: "la misma Ley 941 -ni que hablar de la Ley de Propiedad Horizontal- establece que la forma de liquidar las expensas y la forma en la que cada consorcio se va a administrar tiene que estar establecido en un reglamento de copropiedad".