Las modificaciones a la Ley 941 excluyendo Consorcio Participativo

[BPN-12/06/18] La última reforma de la Ley 941 –descontando totalmente Consorcio Participativo- trajo más de 20 agregados y modificaciones a las obligaciones del administrador, a su inscripción en el Registro Público de Administradores (RPA) y a la renovación anual de su matrícula. Como el debate -tanto de los vecinos como de los administradores- se centró principalmente en la "Aplicación Oficial Consorcio Participativo", en general, la mayor parte de las nuevas obligaciones pasaron desapercibidas.

Entre las más importantes se puede destacar: en lugar de "atender la conservación de las partes comunes" deberá "procurar el cumplimiento de la normativa vigente", responderá con su patrimonio por toda erogación que provenga del ejercicio indebido de su administración o infracción a las normas que regulan la actividad, no podrá inscribirse quien sea deudor alimentario o tenga deudas con la AGIP (Ingresos Brutos, ABL y patentes), los autoadministrados que no se registren serán sancionados, la cuenta bancaria será sí o sí obligatoria y se agregó –entre las sanciones- la figura del "apercibimiento".

Se agregó como requisito para la inscripción al RPA un curso que tendrá una carga horaria de 120 horas. Para renovar su matrícula deberá realizar un curso de renovación de 30 horas (modificación del inciso f) del artículo 4º).

Para inscribirse en el RPA deberá presentar un certificado de libre deuda de impuestos locales expedido por la AGIP (Administración Gubernamental de Ingresos Públicos). Como no se especifican todo hace suponer que se incluyen: Ingresos Brutos (IB), Alumbrado Barrido y Limpieza (ABL) y Patente Automotores, de poseer alguno y si está radicado en la CABA (se agregó un inciso g) al artículo 4º).

También deberá presentar un certificado de libre deuda expedido por el Registro de Deudores/as Alimentarios/as Morosos/as" (se agregó un inciso h) al artículo 4º). Pareciera que los administradores voluntarios gratuitos están excluidos de esta nueva obligación porque las condiciones para su inscripción en el registro no se modificaron, sin embargo se agregó un inciso e) al artículo 5º que establece que no pueden inscribirse en el RPA o mantener su condición de activo los deudores alimentarios morosos.

La iniciativa modifica el artículo 7º que bajo el título "Publicidad del Registro" establece que "el Registro es de acceso público, gratuito, y debe estar disponible para su consulta en la página web del Gobierno de la Ciudad". A ese texto le agrega que cualquier interesado podrá informarse respecto de la totalidad de los datos exigidos por los requisitos para la inscripción (artículo 4°) y las sanciones que se hubieren impuesto en los últimos dos años.

El proyecto modifica totalmente el inciso b) del artículo 9º (Obligaciones del Administrador) convirtiéndolo en un virtual agente del Estado. En lugar de deber "atender a la conservación de las partes comunes, resguardando asimismo la seguridad de la estructura del edificio conforme lo dispuesto por las normas vigentes", ahora deberá "controlar y realizar todas las diligencias pertinentes a fin de procurar el cumplimiento de la normativa vigente con particular atención a la protección, mantenimiento edilicio e infraestructura, instalaciones, sistema de protección contra incendio, higiene y seguridad y control de plagas. Asimismo promoverá el cuidado del agua potable conforme ordenamiento vigente".

La Ley 941 original determinaba que el administrador debía "depositar los fondos del consorcio en una cuenta bancaria a nombre del consorcio de propietarios, salvo disposición contraria de la asamblea de propietarios". Ahora esa "disposición contraria de la asamblea de propietarios" se anuló y en su lugar se dispuso únicamente que "el Banco Ciudad de Buenos Aires garantizará como opción la gratuidad de dicha cuenta".

A las obligaciones del administrador tratadas por el artículo 9º se le agregaron seis más:

La tercera es "notificar a todos los propietarios de modo inmediato, y en ningún caso después de las cuarenta y ocho horas hábiles de recibir la comunicación respectiva, la existencia de reclamos o sanciones administrativas o presentaciones judiciales que afecten al consorcio".

La cuarta es "responder con su patrimonio por toda erogación que provenga del ejercicio indebido de su administración o infracción a las normas que regulan la actividad, salvo disposición contraria de la asamblea de propietarios".

Y por último, la quinta reza: "Al momento de su designación el administrador deberá informar al consorcio en forma cierta, veraz y detallada de todos aquellos servicios o trámites que realice por cuenta propia y formen parte de sus honorarios, de aquellos cuya realización sea encargada a otros prestadores o gestorías y que excedan la remuneración fijada por su actividad A tales fines, deberá dejar constancia en el acta de designación el cumplimiento de esta obligación".

De aprobarse, los administradores voluntarios y gratuitos podrán ser sancionados por no estar inscriptos en el RPA. La modificación del inciso a) del artículo 15º especifica que será sancionado "el ejercicio de la actividad de administrador de consorcios de propiedad horizontal sin estar inscripto en el Registro creado por la presente ley. Para el caso de los administradores a título voluntario/gratuito ésta será la única infracción".

Al administrador de consorcios se le agregan tres motivos más por los que puede ser multados: dos relacionados con las mediaciones que el RPA realiza entre éste y el denunciante cuando comete una falta contra la Ley 941 [NR: ¿...?] y otra relacionada con el ejercicio de su profesión. Las dos primeras establecen que será motivo de sanción al administrador "el incumplimiento de los acuerdos conciliatorios celebrados ante la autoridad de aplicación" y "la incomparecencia injustificada del denunciado, de conformidad con lo establecido en el inciso d) del artículo 9° de la Ley 757 (Texto Consolidado por Ley N° 5.666), sobre Procedimiento para la Defensa de Consumidores y Usuarios". La tercera será por la "inclusión en la liquidación de expensas de todo servicio o trámite que no haya sido previsto por el administrador al momento de su designación".

En cuanto a las sanciones se agregó la figura del "Apercibimiento". Con respecto a las multas no hay modificaciones, seguirán siendo salarios correspondientes al sueldo básico de la menor categoría de los encargados de casas de renta y propiedad horizontal sin viviendo.

En el artículo dedicado a las denuncias se agregó la posibilidad de que pueda denunciar una "asociación de consumidores". El agregado establece: "Las asociaciones de consumidores debidamente registradas, se encuentran facultadas a presentar denuncias. En tal caso podrán acreditar la representación conferida por el/los particular/es afectado/s mediante simple acta poder certificada por la autoridad de aplicación. La misma deberá contener, como mínimo, la identidad y domicilio del/los particular/es afectado/s y la designación, identidad, domicilio, firma de la asociación de consumidores".