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Consorcios en tiempos de pandemia

Bouza estableció un polémico sistema de conciliación para el RPA

Dra. Agustina Botana Mathieu.

Dra. Agustina Botana Mathieu.


[BPN-15/06/20] La Dra. Agustina Botana Mathieu, especialista en propiedad horizontal, consideró que el sistema que implementó Defensa y Protección del Consumidor (DyPC) porteño para reemplazar la conciliación entre los denunciantes y sus administradores durante la cuarentena carece de un elemento imprescindible: "la asistencia de personal externo al conflicto, que propenda a un acercamiento y busque la solución de intereses entre denunciante y denunciado de manera imparcial", en este caso un funcionario del Estado.

El pasado 2 de junio, la Dra. Vilma Bouza, directora general de DyPC de la CABA, distribuyó por correo electrónico entre los administradores que conforman el padrón del Registro Público de Administradores (RPA) una circular en la que anunció que a causa de la cuarentena decidió suspender las audiencias programadas desde el 19 de marzo y que comenzará darle a los administradores traslado de las denuncias ingresadas por los consorcistas por presuntas violaciones a la ley 941 que hubieran cometido para que puedan ponerse en contacto directamente con los denunciantes a distancia replicando de manera remota lo que hubiese ocurrido de celebrarse la audiencia <texto original>.

Consultada por Pequeñas Noticias, la Dra. Mathieu, advirtió que en su opinión esta modalidad de contacto entre partes sin la intervención de un representante del Estado sitúa al vecino en una clara inferioridad de condiciones y explicó el rol que cumple –o debería cumplir- en estos casos un conciliador.

Es de señalar que el sistema que implementó Bouza durante la emergencia sanitaria que se vive en el país no sintoniza con el Servicio de Mediación en Línea (MEL) del Ministerio de Justicia y Seguridad de esta misma ciudad que permite realizar audiencias –de forma virtual- entre los involucrados y un tercero que oficia de mediador quien se encarga de facilitar la comunicación entre las partes [1].

Desde que se inició la cuarentena el uso de este sistema de mediación se incrementó en un 158%. En números finos, durante abril hubo 499 mediaciones de las cuales un 58% terminaron en un acuerdo total entre las partes y el 27% en forma parcial.

La entrevista

Pequeñas Noticias: De acuerdo a lo que se entiende se estaría cambiando la metodología de las audiencias de conciliación: el administrador se pondría en contacto directo con el denunciante –vía correo electrónico- para tratar de llegar a un acuerdo. ¿Esta modalidad no vulnera los principios de la conciliación según los cuales debe actuar un agente del Estado para acercar a las partes?

Agustina Botana Mathieu: Indudablemente. Si bien considero que la publicación resulta bien intencionada a los efectos de evitar la circulación y respetar el distanciamiento social en tiempos de pandemia, también es cierto que la modalidad establecida por la DGDyPC carece de un elemento imprescindible a la hora de afrontar un procedimiento administrativo: la asistencia de personal externo al conflicto, que propenda a un acercamiento y busque la solución de intereses entre denunciante y denunciado de manera imparcial.

PN: El gran público puede ser que no lo sepa pero ¿qué rol cumple un conciliador?

ABM: El rol del mediador deviene fundamental para contemporizar posturas que ante el inicio de la instancia del caso, se muestran difíciles de acercar. Ello es así y se ve reflejado en la realidad, al menos en aquellas circunstancias emergentes en actos de audiencias de esta índole que culminan con un acuerdo entre las partes.

Para las controversias que se suscitan en la comunidad, el papel del conciliador resulta sin dudas práctico, eficaz y se encuentra al alcance de todas y todos por insumir menor cantidad de gastos y tiempos que cualquier otra vía. Más allá de que la decisión de suspender las audiencias resulta a todas voces acertada, creo que de ningún modo podemos pretender que la modalidad virtual obtenga resultados positivos si prescindimos de la intervención de una autoridad neutral encargada de mediar ante intereses encontrados.

PN: Entiendo que cuando un consorcista llega a la instancia de tener que denunciar a su administrador es porque se agotó el diálogo o se arruinó de tal manera que se debe acudir a un tercero imparcial para que interceda. ¿Qué éxito tendría este sistema de comunicación directa del denunciado con el denunciante en su experiencia profesional?

ABM: A mi parecer, entiendo que si un miembro de la comunidad consorcial decide afrontar un procedimiento contra su administrador - con todo el desgaste y trajín que ello significa – es porque ha agotado todos los medios de conciliación privados que ha tenido a su alcance, desde los más informales como remitir un correo electrónico, un llamado exponiendo observaciones e inquietudes, hasta la remisión de una carta documento.

No obstante ello, mi inquietud central se basa en los derechos de aquel consorcista que, en la mayoría de los casos, no está situado en el mismo grado "negocial" que su administrador. Ello es lógico porque los deberes y obligaciones del mandatario consorcial exceden muchas veces la órbita de su saber. En lo que a mi actividad respecta, a diario observo la vulneración de derechos de propietarios que no saben cómo actuar o cómo reclamar ante perjuicios concretos por falta de conocimiento o asesoramiento. Pretender un acercamiento directo entre las partes, en forma virtual, sin que el reclamante pueda ser oído y sostenido –en muchos casos- por el funcionario me parece desatinado y creo que sitúa al vecino en una clara inferioridad de condiciones.

Entiendo que viene al caso establecer cierto paralelismo con el artículo 5º de la Resolución 121/20 del Ministerio de Justicia y Derechos Humanos en relación a la mediación prejudicial obligatoria (Ley N° 26.589) que establece: "Las audiencias previstas en el artículo anterior se podrán realizar únicamente cuando todos los participantes cuenten con los medios técnicos necesarios y hayan prestado conformidad por escrito -en cualquier soporte- para llevarlas a cabo de tal modo.

Si bien estamos persuadidos que la posibilidad de acceso por plataforma electrónica es facultativa (al menos a la fecha) este artículo no pierde el foco del carácter esencial de la figura del mediador en el intento de resolución de los diferendos.

La Dra. Agustina Botana Mathieu es una joven abogada platense especializada en propiedad horizontal. Se graduó en la Facultad de Ciencias Jurídicas y Sociales de la Universidad Nacional de La Plata en 2016 y al año siguiente se recibió de escribana en esa misma casa de altos estudios Envíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice

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[1] InfoJudicial del 20/05/20: "CABA: mediaciones online por conflictos entre vecinos aumentaron un 158% durante la cuarentena".

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