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Provincia de Buenos Aires

Pinamar estrena Registro Público de Administradores

[BPN-17/02/21] El pasado 29 de enero se reglamentó la Ordenanza 5834 que creó un Registro Público de Administradores de Consorcios (RPA) en el partido de Pinamar.

El RPA pinamarense funcionará bajo la órbita de la Dirección de Legal y Técnica que depende de la Secretaria de Gobierno. Sin embargo, la autoridad de aplicación para resolver "eventuales conflictos que puedan suscitarse" será la Dirección de Defensa de los Consumidores y Usuarios (OMIC), debiendo ésta "contemplar y prever todos y cada uno de los recaudos y supuestos contemplados en la Ordenanza N° 5834/20".

El RPA local funcionará los días miércoles y jueves de 9 a 14 horas en la Dirección de Legal y Técnica ubicada en el Edificio Municipal que se encuentra en la calle Shaw Nº 18 Planta Baja.

Los administradores profesionales o voluntarios deberán presentar la documentación requerida en forma presencial.

El Consejo Deliberante de Pinamar aprobó esta ordenanza el 23 de diciembre del año pasado y el intendente, Martín Yeza (PRO-Cambiemos), la reglamentó mediante el Decreto 207/21 (BO: 2/02/21).

El curso anual

Tanto los administradores voluntarios como los "onerosos" deberán realizar anualmente un curso de "Administración de Consorcios de Propiedad Horizontal, Prehorizontalidad y Conjuntos Inmobiliarios". Sin embargo, en ambos casos se ordenó que "los profesionales que tengan incumbencia en la materia podrán ser administradores de consorcios sin la presentación del certificado de capacitación". La redacción de Pequeñas Noticias entendió que se refieren exclusivamente a los egresados de Ciencias Económicas aunque por alguna razón deja abierta la posibilidad de que alguna otra profesión considere que tiene "incumbencia en la materia".

Está previsto que la inscripción en el RPA cuesta 5 módulos que hasta ahora serían 125 pesos pero se espera que el presupuesto 2021 traiga aparejados aumentos de cerca del 48%. De confirmarse la inscripción pasará a costar 185 pesos.

Categorías

Como novedad se destaca que la ordenanza en su artículo 12º clasifica los edificios de propiedad horizontal en cuatro categorías que van de la "A" a la "D". La clasificación es casi idéntica a la que utilizan las entidades de administradores para sugerir honorarios.

La municipalidad establece también que "la Dirección de Obras Particulares de la Municipalidad de Pinamar será la encargada de emitir el Certificado de Categorización del Consorcio". No queda claro con qué objeto se realizó esta clasificación.

Categorías:

1) La Clase D está compuesta de viviendas sociales construidas por intermedio de operatorias Oficiales del tipo FONAVI, BHN o institutos provinciales de vivienda.

2) En la Clase C se encuentran los consorcios con servicios comunes.

3) La Clase B es para los consorcios con servicios comunes y centrales.

4) La Clase A queda para los consorcios con servicios comunes, centrales y de confort.

A continuación en el artículo 14º define qué son servicios comunes, servicios centrales y los servicios de amenities.

Como ya se mencionó, crea un título específico dentro de la norma, define las categorías y los servicios pero no resuelve nada sobre el tema, es más no los vuelve a mencionar.

Multas

Las multas previstas son saladas. Se establecieron en módulos (las unidades fijas porteñas) que al día de hoy valen 25 pesos aunque es inminente la aprobación del presupuesto 2021 con aumentos de hasta el 48%.

Al día de hoy estos serían los valores previstos:

 

Multas hasta...

FALTA

...módulos

...pesos

No estar inscripto

3.000

75.000

Falsear los datos de la inscripción

2.000

50.000

Cualquiera de los demás incumplimientos

1.500

37.500

DDJJ apara todos y todas

El artículo 10º ordena: "Los administradores inscriptos en el registro [NR: o sea todos] creado por esta ordenanza deben presentar en forma anual un informe en carácter de Declaración Jurada conteniendo un listado actualizado de los consorcios que administra, aclarando su condición de gratuito u oneroso".

Por su parte, el artículo 11º detalla los certificados que se exigirán:

"a) Limpieza de tanques de agua y posterior análisis de control bacteriológico realizado por laboratorio bioquímico;

"b) Control de Ascensores con el cumplimiento de las normas de seguridad vigente y actualizada.

"c) Póliza de seguros consorcial vigente.

"d) Oblea vigente en matafuegos.

"e) En caso de tener red de incendio, deberá contar con la prueba hidráulica de manguera de incendio".

ORDENANZA Nº 5834/2020

Artículo 1: CREACION: Créase el Registro Público de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal del Partido de Pinamar, el que estará a cargo de la autoridad en materia de Defensa de los Consumidores y Usuarios (OMIC).

Artículo 2: OBLIGATORIEDAD: Será obligatoria la inscripción en el Registro Público de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal, de todas las personas físicas o jurídicas que a título gratuito u oneroso ejerzan la administración de uno o más consorcios.

Se denominan Administradores/as Gratuitos/as y/o Voluntarios/as a todos/as aquellos/as propietarios/as que residan en unidades funcionales de edificios y cumplan la función de administrador sin percibir retribución alguna. El Registro Público de Administradores será de acceso libre, público y gratuito siendo responsabilidad del municipio mantener dicho registro debidamente actualizado, asimismo es su responsabilidad la libre accesibilidad y publicidad del mismo a través de la Dirección de Prensa, la página web oficial y/o cualquier otro medio de notificación y/o publicidad oficial. El mismo segmentará a los administradores en residentes y no residentes.

Artículo 3: REQUISITOS: Para inscribirse en el Registro Público de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal se debe presentar documentación que incluya:

a) Nombre y apellido o razón social. En caso de tratarse de personas jurídicas se agregara: Copia del contrato social, modificaciones y última designación de autoridades vigentes con sus debidas inscripciones.

b) Constitución de un domicilio legal en el ámbito del municipio y constitución de un domicilio legal electrónico mediante DDJJ, donde se tendrán por válidas todas las notificaciones/comunicaciones que realicen de distintas Dependencias de la Municipalidad de Pinamar al Administrador y viceversa.

c) Constancia de CUIT e IIBB.

d) Certificado de aprobación de un curso de capacitación en ADMINISTRACIÓN DE CONSORCIOS DE PROPIEDAD HORIZONTAL, PREHORIZONTALIDAD y CONJUNTOS INMOBILIARIOS.

El Departamento Ejecutivo propiciará la generación de cursos de capacitación, mediante convenios con establecimientos educacionales, y en conjunto con las asociaciones que nucleen la actividad, quienes en conjunto emitirán las certificaciones correspondientes.

Los profesionales que tengan incumbencia en la materia podrán ser Administradores de Consorcios sin la presentación del Certificado de Capacitación.

Artículo 4: Los Administradores voluntarios o gratuitos solamente deben presentar:

a) Original y copia del Documento Nacional de Identidad.

b) Copia del acta de asamblea de propietarios certificada la cual se lo designa como administrador ad honorem.

c) Constitución de un domicilio legal en el ámbito del municipio y constitución de un domicilio legal electrónico mediante DDJJ, donde se tendrán por válidas todas las notificaciones/comunicaciones que realice la Municipalidad de Pinamar.

d) Los administradores Ad Honorem o Voluntarios deberán poseer también certificado de aprobación de un curso de capacitación en ADMINISTRACIÓN DE CONSORCIOS DE PROPIEDAD HORIZONTAL, PREHORIZONTALIDAD y CONJUNTOS INMOBILIARIOS.

e) Para aquellos Administradores que no cuenten con el Certificado de Capacitación en Administración de Consorcios de Propiedad Horizontal pero certifiquen su designación en forma previa a la promulgación de la presente, se les otorgará un plazo máximo y perentorio de 24 meses para la realización del mismo bajo apercibimiento de tenerlo por no inscripto en el Registro.

Los profesionales que tengan incumbencia en la materia podrán ser Administradores de Consorcios sin la presentación del Certificado de Capacitación.

Artículo 5: No pueden inscribirse o mantenerse en su condición de administradores los inhabilitados por condena respecto a delitos relacionados con la administración de intereses o bienes, mientras dure la inhabilitación.

Artículo 6: El Administrador deberá abonar 5 (cinco) módulos por el Certificado de Inscripción, de acuerdo a la Tasa establecida en el apartado 6º del Inc. b) del Art. 161 del Título VII - Derechos de Oficina del Código del Tributario y presentarlo ante la Autoridad de Aplicación quien será la encargada de emitirlo. En el Certificado constaran los datos del registro y tendrá validez por un (1) año.

Artículo 7: Una vez inscripto en el Registro, el Administrador deberá presentar, de cada uno de los Consorcios que tiene a su cargo, copia certificada del Acta de Asamblea de designación (primigenia o de continuidad) junto con el comprobante de Pago del Arancel. La falta de cumplimiento de este requisito lo hará pasible de las sanciones establecidas en la presente.

TÍTULO II.-

DE LAS LOS DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL ADMINISTRADOR. Art. 2067 CCYC:

Artículo 8: El administrador tiene los derechos y obligaciones impuestos por la ley, el reglamento y la asamblea de propietarios. En especial debe:

a) Convocar a la asamblea y redactar el orden del día;

b) Ejecutar las decisiones de la asamblea;

c) Atender a la conservación de las cosas y partes comunes y a la seguridad de la estructura del edificio y dar cumplimiento a todas las normas de seguridad y verificaciones impuestas por las reglamentaciones locales;

d) Practicar la cuenta de expensas y recaudar los fondos necesarios para satisfacerlas. Para disponer total o parcialmente del fondo de reserva, ante gastos imprevistos y mayores que los ordinarios, el administrador debe requerir la autorización previa del consejo de propietarios;

e) Rendir cuenta documentada dentro de los sesenta días de la fecha de cierre del ejercicio financiero fijado en el reglamento de propiedad horizontal;

f) Nombrar y despedir al personal del consorcio, con acuerdo de la asamblea convocada al efecto;

g) Cumplir con las obligaciones derivadas de la legislación laboral, previsional y tributaria;

h) Mantener asegurado el inmueble con un seguro integral de consorcios que incluya incendio, responsabilidad civil y demás riesgos de práctica, aparte de asegurar otros riesgos que la asamblea resuelva cubrir;

i) Llevar en legal forma los libros de actas, de administración, de registro de propietarios, de registros de firmas y cualquier otro que exija la reglamentación local.

También debe archivar cronológicamente las liquidaciones de expensas, y conservar todos los antecedentes documentales de la constitución del consorcio y de las sucesivas administraciones;

j) En caso de renuncia o remoción, dentro de los quince días hábiles debe entregar al consejo de propietarios los activos existentes, libros y documentos del consorcio, y rendir cuentas documentadas;

k) Notificar a todos los propietarios inmediatamente, y en ningún caso después de las cuarenta y ocho horas hábiles de recibir la comunicación respectiva, la existencia de reclamos administrativos o judiciales que afecten al consorcio;

l) A pedido de parte interesada, expedir dentro del plazo de tres días hábiles el certificado de deudas y de créditos del consorcio por todo concepto con constancia de la existencia de reclamos administrativos o judiciales e información sobre los seguros vigentes;

m) Representar al consorcio en todas las gestiones administrativas y judiciales como mandatario exclusivo con todas las facultades propias de su carácter de representante legal.

Artículo 9: En el caso de renuncia, cese o remoción, el Administrador deberá en un plazo máximo de 10 días hábiles, poner en conocimiento de tal situación al Registro Público de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal.

Artículo 10: Los administradores inscriptos en el registro creado por esta ordenanza deben presentar en forma anual un informe en carácter de Declaración Jurada conteniendo un listado actualizado de los consorcios que administra, aclarando su condición de gratuito u oneroso.

Artículo 11: El Administrador del Consorcio deberá presentar anualmente los siguientes certificados de:

a) Limpieza de tanques de agua y posterior análisis de control bacteriológico realizado por laboratorio bioquímico;

b) Control de Ascensores con el cumplimiento de las normas de seguridad vigente y actualizada.

c) Póliza de seguros consorcial vigente.

d) Oblea vigente en matafuegos.

e) En caso de tener red de incendio, deberá contar con la prueba hidráulica de manguera de incendio.

TÌTULO III.-

DE LAS CATEGORIAS

Artículo 12: Los Consorcios de propietarios estarán divididos en las siguientes

Categorías:

1) Clase D, viviendas sociales construidas por intermedio de operatorias Oficiales del tipo FONAVI, BHN, Institutos provinciales de vivienda.

2) Clase C, consorcios con servicios comunes.

3) Clase B, consorcios con servicios comunes y centrales.

4) Clase A, consorcios con servicios comunes, centrales y de confort.

Artículo 13: La Dirección de Obras Particulares de la Municipalidad de Pinamar será la encargada de emitir el Certificado de Categorización del Consorcio.

Artículo 14: A los fines de la clasificación de los consorcios dentro de las cuatro categorías de servicios se establece:

Servicios Comunes: Son aquellos servicios indispensables para el funcionamiento del edificio:

Agua; Luz; Gas; Ascensor; Servicio de limpieza. El presente listado es taxativo, sin embargo el Consorcio mediante prueba fundamentada puede solicitar la incorporación de otro servicio a esta categoría debiendo la Autoridad de Aplicación mediante resolución fundada aceptar su incorporación o no.

Servicios Centrales: Son aquellos servicios prestados por el edificio a favor de los consorcistas siendo su uso forzoso:

Agua caliente para uso doméstico y/o calefacción (losa radiante o similar);

Compactador y/o incinerador de residuos; Servicio central de gas envasado (donde no hubiere gas natural); Servicio de desagote de cámara séptica (circunscrito a las zonas donde existe para uso común del edificio); Servicio de ablandador de agua (circunscrito a las zonas donde existe para uso común del edificio). El presente listado es taxativo, sin embargo el Consorcio mediante prueba fundamentada puede solicitar la incorporación de otro servicio a esta categoría debiendo la Autoridad de Aplicación mediante resolución fundada aceptar su incorporación o no.

Servicios de amenities: Son aquellos servicios prestados por el edificio a favor de los consorcistas no siendo forzoso su uso, los llamados: Natatorio; Gimnasio; Saunas; Cancha de Paddle/Tenis/Squash/Golf/Polo/Futbol/Rugby; Salón de usos múltiples (SUM);

Garaje/Cochera; Jardín y/o Solárium; Lavandería. El presente listado tiene carácter meramente enunciativo pudiendo la Autoridad de Aplicación ampliar la nómina del mismo por resolución fundada.

TITULO IV.-

DE LAS FALTAS Y SANCIONES Y PROCEDIMIENTO ADMINISTRATIVO.

Artículo 15: Son faltas a la presente ordenanza, y serán sancionados con multas de hasta 3000 módulos sin desmedro de lo establecido en el artículo 18, las siguientes conductas:

a). El ejercicio de la actividad de administrador de consorcios de propiedad horizontal sin estar inscripto en el Registro creado por la presente (hasta 3000 Módulos).

b). El falseamiento de los datos a que se refiere a los artículos 3 y 4 (hasta 2000 módulos).

c). El incumplimiento de cualquiera de las obligaciones impuestas en la presente (hasta 1500 módulos).

Los sujetos pasivos de la presente sanción serán los administradores para los incisos A y B y el consorcio de copropietarios para el caso del inciso C

Artículo 16: El producido de la aplicación del artículo anterior se afectará a las actividades de fiscalización y control que permitan el cumplimiento de la presente Ordenanza.

Artículo 17: Será de aplicación lo dispuesto en materia de procedimiento y de sanciones lo reglado por el Título VIII de la Ley Provincial Nº 13.133, y subsidiaria y complementariamente las sanciones establecidas por las Leyes 24.240 y concordantes.

Artículo 18: Autorícese al Departamento Ejecutivo a implementar por vía Reglamentaria la presente Ordenanza.

Artículo 19: Comuníquese al Departamento Ejecutivo, dese al Registro Oficial, cumplido, archívese.-

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