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Sistema 9041 para la administración de consorcios...


Dr. Osvaldo Loisi, presidente de la Fundación Liga del Consorcista de la Propiedad Horizontal.

Dr. Osvaldo Loisi, presidente de la Fundación Liga del Consorcista de la Propiedad Horizontal.

Registro Público de Administradores de la PBA

La Liga del Consorcista subrayó 9 aspectos del RPA bonaerense

[BPN-22/04/15] El pasado 6 de abril, la Fundación Liga del Consorcista de la Propiedad Horizontal (LCPH) destacó nueve temas de la ley que creó un Registro Público de Administradores (RPA) en la provincia de Buenos Aires. En principio señaló que las multas a los administradores son en beneficio del consorcio, resaltó que la norma no establece sanciones para aquellos administradores voluntarios que no se inscriban y subrayó que dicha ley le permitirá a los inquilinos acceder a la documentación del consorcio.

Continuó remarcando que se necesitará la misma mayoría tanto para la renovación como para la remoción del mandatario y que hay complejos habitacionales y barrios de viviendas populares que están excluidos de cumplir con esta ley.

Por otra parte, recalcó que la norma recientemente promulgada establece que se deberán agregar ciertos datos a la liquidación de expensas en caso que el edificio tenga menos de 100 unidades funcionales, sin explicar qué pasará con los edificios de más de 100 unidades. Además, destacó que la normativa bonaerense establece que en las liquidaciones de expensas deberán figurar datos sobre los "herederos" del titular de la unidad sin especificar si se trata de declarados o presuntos.

Por último, indicó que la Ley 14.701 (Registro Público de Administradores bonaerense) remite a la Ley 13.133 (Código Provincial de la Implementación de los Derechos de los Consumidores y Usuarios) y señaló que en el texto de la normativa se triplicó la mención al curso del SERACARH [1].

Estas observaciones las publicó la Liga del Consorcista en su sitio Web bajo el título "Comentarios a la ley del Registro Público de Administradores de la provincia de Buenos Aires, a la espera de su reglamentación".

Las multas son a beneficio del consorcio

En este marco, la fundación recalcó que "las multas a los administradores son a beneficio del consorcio" haciendo referencia al artículo 17° de la Ley 14.701 que establece que "las multas son en beneficio del consorcio, debiendo ser depositadas en la cuenta bancaria de su titularidad".

Los administradores voluntarios

Si bien por un lado el artículo 2° dispone que "la administración de consorcios no puede ejercerse a título oneroso ni gratuito sin la previa inscripción en el RPA"; por otro, el artículo 16° establece que "son infracciones a la presente ley el ejercicio de la actividad de administrador de consorcios de propiedad horizontal sin estar inscripto en el registro creado por la presente ley, con excepción de lo dispuesto en el artículo 3° [administrador ad honorem]. Según analizó la Liga del Consorcista, "si [el mandatario ad honorem] no tiene sanción por no estar inscripto, cabe concluir que la inscripción es voluntaria".

El acceso de los inquilinos a la documentación

Por otra parte, la LCPH indicó que "en el Art. 8º se incluye a los inquilinos para que accedan a la documentación" del consorcio y que esta medida "fue criticada". "¿Todo el que paga expensas puede exigir ver la documental consorcial aunque no forme parte del consorcio?", se preguntó la Liga.

Cabe recordar que el inciso f) del Art. 8° obliga a los administradores a "conservar la documentación del consorcio y garantizar el libre acceso de los consorcistas, inquilinos a cuyo cargo se encuentre el pago de expensas o apoderados de los copropietarios".

¿QUÉ ESCRIBIMOS SOBRE EL TEMA?

BPN Nº 545 de 19/03/15: "Se promulgó el RPA bonaerense y hay sorpresas".

BPN Nº 545 de 19/03/15: "’Nosotros no sabemos cuándo se produjeron estos cambios’".

BPN Nº 545 de 19/03/15: "Nájera y Coppari respondieron a Huertas y Costantino".

BPN Nº 542 de 12/02/15: "Mayor participación de los propietarios y debilitamiento de la figura del administrador".

BPN Nº 539 de 07/01/15: "Se creó un Registro Público de Administradores bonaerense".

BPN Nº 539 de 07/01/15: "La ley de Costa vs. la Ley 941".

BPN Nº 539 de 07/01/15: "La ley de Costa vs. el proyecto de Rolandi".

La renovación y la remoción

Según explicó la Liga del Consorcista, en el artículo 14° de la Ley 14.701 "se identifica renovación con remoción estableciendo iguales mayorías. Además, falta la palabra ‘por’". Dicho artículo establece: "en todos los casos en que los reglamentos de copropiedad y administración de cada consorcio, no estipulen el plazo por el cual se extiende el mandato o bien lo estipulen por tiempo indeterminado, se establece que el administrador tendrá un plazo de un año para el ejercicio de su función, pudiendo ser renovado en igual término [por] la asamblea con la mayoría estipulada en el mencionado reglamento para su nombramiento. Puede ser removido antes del vencimiento del plazo de mandato con la mayoría prevista a tal efecto en el reglamento de copropiedad…".

Los exentos a la Ley 14.701

Según la fundación "hay construcciones excluidas de la Ley 14.701". En este sentido, el artículo 21° instaura que "los complejos habitacionales y barrios de viviendas populares de los planes federales y provinciales de viviendas cuyos factores poblacionales y sociales determinen en forma exclusiva la imposibilidad de cumplimiento de la presente normativa, quedarán excluidos mediante reglamentación del régimen previsto por esta ley".

Menos de 100 UF, ¿y…?

En otro orden de cosas, el inc. g) del artículo 11° (liquidación de expensas) establece que "en el caso de los consorcios compuestos por menos de 100 unidades funcionales [UF], también se deberá informar nombre y cargo del personal del consorcio […], detallar los pagos por suministros, servicios y abonos a contratistas […], detallar los pagos por seguros […] e incluir el resumen de movimientos de la cuenta bancaria del consorcio correspondiente al mes anterior".

Ante esta obligación, la Liga del Consorcista abrió el debate y se preguntó "¿Qué se consignará si son más de 100 UF?

Es de suponer que hubo algún tipo de error en la redacción o tipeo de la norma y que en vez de exigirle más datos a los edificios de menos de 100 UF, su espíritu consistiría en solicitarle esa información a los consorcios de más de 100 UF.

Los herederos presuntos o declarados

Por otra parte, teniendo en cuenta que el artículo 11° establece que "las liquidaciones de expensas contendrán datos actualizados del titular o herederos de cada unidad, porcentual correspondiente, [etc.]", la LCPH observó que "en las liquidaciones de expensas se incluye a ‘herederos’ sin más detalle, [sin especificar si se refiere a herederos] declarados tales o presuntos".

La Ley 13.133

Según la fundación, en el artículo 18° de la ley que creó el RPA bonaerense "hay remisión a la Ley provincial 13.133 (Código de los Derechos de Consumidores y Usuarios)". Dicho artículo establece que "el procedimiento para la inspección, comprobación y juzgamiento de las infracciones previstas por esta ley, se ajustará a lo establecido en el Título VIII, Capítulo IV y en el Título IX de la Ley 13.133 y sus modificatorias".

El curso del SERACARH

Por último, la Liga del Consorcista indicó que "se triplicó la mención de los cursos para encargados, muy cuestionados por la injerencia sindical". Cabe destacar que el curso del SERACARH es nombrado tres veces en esta ley: en el inc. j) del artículo 8° (obligaciones del administrador), en el artículo 9° (seguridad e higiene) y en el inc. c) del artículo 10° (declaración jurada) Envíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice

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[1] SERACARH: Servicio de Resolución Adecuada de Conflictos para Trabajadores y Empleadores de Renta y Horizontal.

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