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Curso/taller de Liquidación de Sueldos General


Rincón Solidario

No sé de donde sacaron el porcentaje por la Dra. Diana Sevitz

Dra Diana Sevitz

Buenas tardes:

Mi consulta es puntual, con mi señora somos administradores y estamos tomando un consorcio que alquilan la vivienda del encargado pero ese no es el problema.

La cuestión es que veo en el prorrateo que le cobran expensas al inquilino y -más allá de no corresponder- no sé de dónde sacaron el porcentaje.

Lo que necesito es por favor -para encarar a los propietarios- que me indiquen una ley o algo que señale que no se puede modificar los porcentajes.

Gracias.

Alejandro [Villa Devoto / CABA]

(11/03/2021)

Estimado Alejandro:

La forma en que los copropietarios contribuyen a los gastos que demanden las reparaciones o mantenimientos de las cosas comunes se encuentran normada en el reglamento de copropiedad.

El reglamento de copropiedad es un contrato que el adquirente de una unidad funcional, una vez que deviene propietario de la misma, se somete a sus estipulaciones y las acepta.

"En el régimen de la Ley 13.512 el adquirente de una unidad, a la vez que se incorpora al consorcio, adhiere al reglamento de copropiedad, el que desde ese momento, forma parte de su título de dominio Cámara Civil Comercial. Sala "B". Noviembre 5 de 1970 E.D. 35-689" (Consorcios, Bartolomé Orfila Pág. 30).

Dentro del reglamento hay estipulaciones que no pueden ser modificadas sino con el voto unánime de todos los propietarios. Estas son llamadas cláusulas estatutarias que están referidas a los derechos que cada uno de los propietarios detenta sobre su unidad funcional y sobre las cosas comunes, no siendo posible modificarlas, sino por la mayoría o unanimidad conforme a su reglamento [1].

En un consorcio por encima de la voluntad de la asamblea, se encuentra el reglamento de copropiedad, que obliga a los consorcistas como la ley misma, posibilitando un adecuado funcionamiento de la comunidad consorcial en tanto sea acatado.

Resulta nula la asamblea de consorcistas que se pronuncia violando normas de cumplimiento imperativo, en el caso, sobre la modificación en el modo de contribución de los propietarios al pago de las expensa comunes" (Cámara 2ª Civil y Comercial Contencioso Adm Río Cuarto 25/5/98 LLC 1998=1494).


El sujeto pasivo de la acción por nulidad de asamblea no puede ser otro que el consorcio de propietarios, cuyo órgano de voluntad -la asamblea- ha llevado a cabo el acto inválido. No se trata de una acción dirigida contra determinados miembros del agrupamiento -la mayoría que adoptó la decisión- sino que lo cuestionado es la validez de un acto que se reputa como expresión de la voluntad comunitaria" (Cámara Nacional, sala "D", 7/10/91 Jurisp. Cám Isis sum 1996 LL1992=D316).


"La contribución a las expensas comunes establecida en el reglamento de copropiedad solo puede modificarse con el voto unánime de los copropietarios de conformidad con el art. 9 de la Ley 13.512" (Cámara Nacional Civil, sala "F", Noviembre 12, 1968; ED, 39-316).

Ni la administración del consorcio, ni un grupo de propietarios que no reúnan la mayoría o la unanimidad que exige el reglamento, pueden modificar por cualquier pretexto la porcentualidad para la contribución del pago de los gastos comunes, Para que quede claro, los porcentuales establecidos en el reglamento para cada unidad funcional, gozan de garantía constitucional y únicamente pueden ser alterados conforme lo establezca el reglamento [2].

Y también debemos recordar lo normado por el art 2061 del Código Civil y Comercial de la Nación (CCyC): "Conformidad expresa del titular. Para la supresión o limitación de derechos acordados a las unidades que excedan de meras cuestiones de funcionamiento cotidiano, la mayoría debe integrarse con la conformidad expresa de sus titulares".

Opinión de la doctrina

Beatriz Areán ha sostenido, en relación con esta cuestión, que "puede decirse que en la actualidad existe consenso en el sentido de que en los juicios que tienden a obtener la modificación del reglamento, la litis debe ser trabada con la totalidad de los propietarios y no con el consorcio. El derecho a la defensa en juicio asegurado por el art. 18º de la Constitución Nacional exige que todos sean oídos, si se tiene en cuenta que, de accederse a la eximición del pago de ciertos gastos en favor de alguna de las unidades -generalmente los locales-, se están alterando los porcentuales con los que los demás deben contribuir, y con ello se afectan sus derechos patrimoniales" (Highton, Elena - Areán, Beatriz, Código Procesal Civil y Comercial de la Nación concordado con los códigos provinciales. Análisis doctrinario y jurisprudencial, T. 2, pág. 326).-

Conclusión, no se pueden modificar, por pedido de ningún propietario, salvo en caso que realmente los mismo se encuentren erróneos y esta información la debe acreditar un agrimensor y sólo pueden ser errores numéricos que se hayan cometido en el momento de aprobarse el plano de mensura para cuyo caso deberá llamarse a una asamblea aprobar la modificación del reglamento para subsanar el error.

Lo saluda.

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[1] "La reforma de las cláusulas estatutarias del reglamento de copropiedad requieren la unanimidad de votos y las meramente reglamentarias las mayorías exigidas por la Ley 13.512, o la mayor que prevea el reglamento de copropiedad" (Cámara Nacional Civil Sala "D" 2/3/1966 ED 16-351). "Cuando la reforma del reglamento significa un acto de disposición de los derechos de propiedad reconocidos a los condóminos en el instrumento constitutivo, requiere unanimidad de votos" (Cámara Nacional Civil Sala 1ª. 22//85 Cardona Laura C/Consorcio Rivadavia 2633).

[2] "Para que proceda la reforma del reglamento de copropiedad y administración debe existir unanimidad entre los miembros del consorcio o prestar conformidad el copropietario a quien afecte dicha modificación cuando ella verse sobre la proporción en que debe atribuirse al pago de los gastos comunes" (Cámara Nacional Sala "E", Febrero 3, 1993 - J.A., 1993-IV).

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La Dra. Diana Sevitz es abogada, mediadora y árbitro en propiedad horizontal y de los tribunales arbitrales de consumo, es co-conductora del programa de radio Consorcios Hoy, autora de varias publicaciones y docente sobre temas específicos de propiedad horizontal.Para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a dsevitz@estudiodianasevitz.com.ar o llamarla a los teléfonos 4784-8251 / 4784-8072.


    

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