¿Un consorcio puede vender o alquilar la vivienda del encargado? por la Dra. Silvia Bercovsky

Hola amigos:

¿Un consorcio puede vender o alquilar la vivienda del encargado? 

¿Cuáles son los pasos legales si la vivienda del encargado está reglamentado como un bien común.

Gabriel (Rosario/Entre Ríos)

(23/06/2025)

Estimado Gabriel:

A los efectos de ser más clara voy a dividir la pregunta en alquilar y vender la portería.

¡Allá vamos!

Alquiler de la vivienda del encargado

La portería es un lugar común más del consorcio, destinado al alojamiento del encargado. 

La decisión de alquilarla se toma por asamblea y requiere de una mayoría absoluta porque no es un cambio de destino, se le dará un uso distinto por el plazo del alquiler.

Como el alquiler de partes comunes es un acto comercial, los fondos deben ser reinvertidos: está prohibido repartirlos entre los vecinos, debe imputarse ese ingreso a las nuevas liquidaciones de expensas.

Antes de alquilarla se debe revisar que haya un baño y un cambiador para el personal que trabaja en el consorcio.

Están prohibidos los baños químicos. Si hay que construir un baño se deberá modificar el reglamento.

Venta de la portería

Si el consorcio quiere vender la portería y todos están de acuerdo la ley no se opone.

Para convertir lo común en exclusivo se requiere el 100% de acuerdo: deben estar todos los propietarios presentes y de acuerdo en reformar el reglamento para la desafectación de esa parte como cosa común que es propiedad del consorcio.

En general para que puedan enajenarse partes comunes no debe ser esencial para la función del edificio.

Ley de seguridad e Higiene en el trabajo: Decreto 351/79: hasta 5 trabajadores debe haber un inodoro, un lavabo y 1 ducha con agua fría y caliente. Si son más de 5 trabajadores y hasta un total de 10: habrá por cada sexo: un inodoro, un lavabo y una ducha con agua fría y caliente.

Los pasos para la venta de la portería (después de analizar si hay posibilidad jurídica y material) son:

1.- Que se acepte por unanimidad en asamblea la reforma del reglamento

2.- Reformar el plano de construcción

3.- Modificar el plano de agrimensura 

4.- Realizar el cálculo de porcentuales de cada UF

5.- Reformar el reglamento por escritura pública e inscribir la reforma en el Registro de la Propiedad Inmueble.

El vendedor es el consorcio, y quien firma es el administrador como representante legal del consorcio, el dinero de la venta se ingresa a la cuenta bancaria del consorcio no puede repartirse entre los propietarios.

Espero haber sido útil.

Silvia Bercovsky

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La Dra. Silvia Bercovsky (UBA) es abogada especializada en propiedad horizontal y es parte del equipo del programa de radio Consorcios 360. Por cualquier consulta se le puede enviar un correo a estusmb@gmail.com o llamarla al teléfono (11) 5049-8440 en el horario de 9 a 20 hs.

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