Buenas tardes,

¿Me podrían aclarar cómo es la separación de las expensas ordinarias y extraordinarias?

Yo soy inquilina y de pagar 60 mil pesos de expensas pasé a pagar 120 mil.

El tema es que se hicieron arreglos que corresponden a extraordinarias, se lo comenté al propietario y me hizo un cálculo por el total de esos arreglos.

¿Qué nos toca pagar a los inquilinos?

¡Muchas gracias!

Alicia [CABA]

Estimada Alicia:

Un breve resumen sobre que expensas debe pagar el locador y cuales el locatario.

¿Qué son las expensas comunes ordinarias?

Son expensas comunes ordinarias las requeridas por las instalaciones necesarias para el acceso o circulación de personas con discapacidades (fijas o móviles) y para las vías de evacuación alternativas en casos de siniestros.

Respecto a los gastos de administración, se consideran comprendidos los sueldos y cargas sociales del personal —encargado, auxiliares, suplentes, vigilancia y personal de mantenimiento de piletas, playrooms o quinchos—, las tarifas de servicios públicos (luz, gas, agua), los honorarios del administrador, los gastos de liquidación de expensas, servicios bancarios y papelería. Asimismo, integran esta categoría los gastos necesarios para reparaciones de partes y bienes comunes indispensables para mantener el inmueble en buen estado, seguridad, comodidad o decoro.

También comprende los seguros obligatorios que debe contratar el administrador según el art. 2067º, inc. h) del Código Civil y Comercial de la Nación (CCyC), tales como seguros contra incendio, responsabilidad civil y otros riesgos.

Ejemplos de expensas comunes ordinarias: Gastos de administración, reparación o sustitución de partes comunes (luces de pasillos, papelería, recarga de matafuegos, mantenimiento de ascensores y portero eléctrico, reposición de baldosas en el ingreso, vidrios rotos por inclemencias climáticas, productos de limpieza y bolsas de residuos). También se incluyen el mantenimiento de rampas, cartelería de evacuación, sueldos del personal, honorarios profesionales y gastos bancarios.

¿Qué son las expensas comunes extraordinarias?

El artículo 2048º, párrafo 4º del CCyC, define las expensas comunes extraordinarias como aquellos gastos que, siendo también expensas comunes, carecen de habitualidad y se distinguen por el órgano que las dispone.

Estas se fijan por disposición de la asamblea para solventar gastos no ordinarios, como innovaciones que mejoren el uso o goce de las partes comunes. También integran esta categoría los fondos para indemnizaciones por despido del personal del consorcio o daños a terceros ocasionados por bienes comunes.

Ejemplos de expensas comunes extraordinarias: Ampliación del quincho, construcción de una pileta o sala de juegos, pintura integral del edificio, recambio total del sistema de ascensores o su adecuación a normativas vigentes, y reparaciones estructurales de instalaciones de gas, agua o luz según nuevas regulaciones.

Obligaciones del administrador y legislación local

La Ley 5983 de la Ciudad de Buenos Aires incorporó la obligación de indicar en las liquidaciones, de forma separada y diferenciada, los importes correspondientes a expensas ordinarias y extraordinarias. Esta norma local no modifica la legislación de fondo del Código Civil y Comercial, sino que armoniza las obligaciones de los administradores para que coincidan con la ley nacional.

Por lo tanto, el administrador debe detallar como extraordinarias solo aquellas expensas dispuestas por resolución de la asamblea. No está facultado para calificar como "extraordinarias" a gastos que resulten poco frecuentes o de montos significativos por esa sola circunstancia.

Es importante destacar que el administrador no actúa como juez ni árbitro en conflictos entre propietarios e inquilinos sobre el pago de las mismas. Ante el consorcio, el único obligado es el propietario. Si este delegó el pago en un contrato de locación, dicho acuerdo privado es ajeno al consorcio y no puede imponer formas de liquidación distintas a las previstas por la ley.

¿Quién debe pagar las expensas: locador o locatario?

Según el artículo 1209º del CCyC, el locatario tiene a su cargo las cargas y contribuciones originadas en el destino que dé a la cosa locada, pero no aquellas que graven la cosa, excepto pacto en contrario.

El locador, por su parte, tiene a su cargo las cargas que recaen sobre el inmueble (impuestos municipales, rentas y expensas). Sin embargo, si en el contrato de alquiler el locatario se comprometió al pago de conceptos que legalmente corresponden al locador, deberá cumplirlo. Por ello, es fundamental leer el contrato de locación antes de firmarlo, ya que lo pactado por las partes constituye una ley para las partes, a lo que deberán cumplirlo y someterse como a la ley misma.

De acuerdo con el artículo 1209º del CCyC, si no hay pacto en contrario, el locatario solo paga expensas ordinarias.

Atte.