Estimada Alejandra:

En relación con la consulta formulada respecto del administrador que figura designado en el reglamento de propiedad horizontal, corresponde efectuar algunas precisiones a la luz de lo dispuesto por el artículo 2066º del Código Civil y Comercial.

El administrador incorporado en el reglamento tiene un carácter meramente inicial. La norma establece que dicho administrador cesa en oportunidad de la primera asamblea si no es ratificado en ella. A su vez, el legislador fija un plazo concreto para la celebración de esa primera asamblea: debe realizarse dentro de los noventa días de cumplidos dos años desde el otorgamiento del reglamento, o desde que se encuentren ocupadas el cincuenta por ciento de las unidades funcionales, lo que ocurra primero.

El incumplimiento de ese plazo no convalida la permanencia indefinida del administrador inicial, sino que evidencia la ausencia de ratificación y, por ende, la falta de mandato vigente. En el caso bajo análisis, el administrador mencionado en el reglamento no ha tenido intervención alguna en la vida del consorcio. No convocó asambleas, no rindió cuentas, no mantuvo contacto con los propietarios y, en definitiva, no ejerció función alguna. A ello se suma que no existe constancia de que haya sido ratificado en la primera asamblea, la cual, conforme surge de los hechos, nunca se celebró.

Si ya transcurrió el plazo legal previsto por el artículo 2066º, o si el edificio cuenta con al menos la mitad de las unidades ocupadas, la primera asamblea debió haberse realizado. La omisión de ese acto no impide su celebración tardía por iniciativa de los propietarios. La circunstancia de que solo dos unidades cuenten con escritura no afecta la validez de la asamblea. El consorcio existe desde la inscripción del reglamento y los titulares con derecho a voto son quienes acreditan dominio.

La ocupación de las unidades —y no la escrituración— es el parámetro que la ley utiliza para determinar el momento en que corresponde convocar la primera asamblea. En consecuencia, los propietarios se encuentran habilitados para convocar la primera asamblea que nunca se llevó a cabo, tratar la ratificación o no del administrador designado en el reglamento y, en caso de no ratificarlo, proceder a la designación de un nuevo administrador. Esta solución se ajusta estrictamente al artículo 2066º del Código Civil y Comercial y permite regularizar la situación institucional del consorcio sin necesidad de reforma del reglamento.

Atte.