Las cocheras y bauleras están siendo escrituradas

Tengo una consulta sobre un edificio de 39 departamentos.

En el 2º subsuelo hay una unidad complementaria con 39 cocheras y 4 bauleras.

Hasta el momento, la unidad complementaria estaba asignada a una unidad funcional (local) del dueño del total.

En este momento, las cocheras y bauleras están siendo escrituradas a consorcistas dueños de unidades funcionales en el edificio.

La pregunta es:

¿El resumen de expensas e impuestos por este predio (impuestos viene en un bloque por todo el subsuelo) debe ser realizado por la administración del edificio en forma proporcional conforme porcentajes asignados, o lo tiene que hacer aquel que tenga la mayoría de los espacios? ¿Qué corresponde?

Muchas gracias.

Héctor [Ramos Mejía/Pcia. Buenos Aires]

(01/03/2016)

Estimado Héctor:

Intentando no dejar sin respuesta su consulta, dividiré la brevísima exposición en dos partes:

En primer lugar, los gastos que se ocasionen en espacios comunes de uso o goce específico del sector (por ejemplo, mantenimiento o reparaciones del portón de la cochera) podrán ser prorrateados de manera discriminada si y sólo si el reglamento de propiedad horizontal dispone esta exención de gastos para el restante de las unidades. Véase que el Código Civil y Comercial indica en su artículo 2.049°, 4º párrafo, que "el reglamento PUEDE eximir parcialmente de las contribuciones por expensas a las unidades funcionales que no tienen acceso a determinados servicios o sectores del edificio que generan dichas erogaciones". La palabra "puede" tiene un énfasis propio para mostrar que es una discreción del reglamento y no habría otra manera de exceptuar al resto de las unidades a la contribución de este tipo de rubros. De hecho, este párrafo tiene lugar en la exposición de "defensas", las cuales son pocas.

Ahora bien, a mi criterio, hay que tratar de modo discriminado aquellas tasas que gravan el inmueble en particular. Aquí ya no se trata del mantenimiento, conservación, reparación o sustitución de partes comunes; sino que hablamos de un impuesto que recae sobre la propiedad privada. En vistas de que se trata de una sola unidad complementaria y resulta dificultoso arbitrar el pago por otro medio, creo que resulta de buena práctica generar, dentro de la propia expensa, una columna/categoría independiente que prorratee el impuesto entre todas las cocheras y bauleras.

De esta forma, se emularía una situación similar a la que sucedía con el viejo régimen de Cablevisión, en los tiempos en que las contrataciones por consorcio eran posibles: un concepto que entraría dentro de la categoría de "particular" y era exhibido y recaudado por medio de las expensas.

Esperando haberle sido de utilidad, le saludo muy cordialmente,

Pablo Acuña

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Pablo Acuña es abogado, administrador y director del medio Pintando Horizontes de la localidad de Caseros, partido de 3 de Febrero, en la Pcia. de Buenos Aires. Para cualquier consulta se lo puede contactar en su comunidad de Facebook https://www.facebook.com/pintandohorizontes, en su cuenta de Twitter https://twitter.com/pintandohorizon o mandar un email a pabloa@alas-admconsorcios.info.