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Rincón Solidario

Dra. Diana SevitzContesta la Dra. Diana Sevitz

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Se niega a permitir que ingresen operarios

Hola:

En el último piso hay un depertamento con balcón terraza (la terraza es común de uso exclusivo).

El propietario se niega a permitir que ingresen operarios para realizar la reparación y pintura del frente del edificio.

¿Puede negarse siendo la terraza "común y de uso exclusivo" de ese departamento?

Muchas gracias

Silvia [CABA]

(12/01/2017)

Estimada Silvia:

La obligación de todo propietario es la de permitir el ingreso a su unidad funcional a los fines de que se puedan realizar las reparaciones que fueren necesarias a los fines de solucionar las filtraciones y/o cualquier daño que se estuviera ocasionando en los bienes comunes.

Es el propietario quién debe arbitrar los medios para que estas reparaciones se efectúen en tiempo y forma.

Código Civil y Comercial de la Nación

Artículo 2046.- Obligaciones. El propietario está obligado a:

[...]

e) permitir el acceso a su unidad funcional para realizar reparaciones de cosas y partes comunes y de bienes del consorcio.

La conducta del propietario, que no permite el ingreso y exige compensaciones o impide el ingreso para reparar en forma urgente, se encuadra perfectamente en lo normado por el Art. 623º ter del código de procedimientos: 

Oposición a La Ejecución De Reparaciones Urgentes

Art. 623 TER. Cuando deterioros o averías producidos en un edificio o unidad ocasionen grave daño a otro, y el ocupante del primero se opusiere a realizar o a permitir que se ejecuten las reparaciones necesarias para hacer cesar la causa del perjuicio, el propietario, copropietario o inquilino directamente afectados o, en su caso, el administrador del consorcio, podrá requerir que se adopten las medidas y se lleven a cabo los trabajos que sean necesarios, disponiéndose el allanamiento de domicilio, si fuere indispensable. La petición tramitará sin forma de juicio, con la sola audiencia de los interesados y el informe técnico que deberá acompañarse al escrito inicial. La resolución del juez es inapelable. En su caso podrán imponerse sanciones conminatorias.

En caso que un consorcista no permita el ingreso a su unidad -en la cual se requiera realizar reparaciones de carácter urgente- puede tanto el administración del consorcio o el propietario afectado, acudir por esta vía a efectos de proceder a la apertura judicial de la unidad.

Para ello deberán cumplirse dos requisitos:

1) Intimación al propietario para que permita el ingreso a la unidad.

2) Confección de un informe técnico firmado por un arquitecto o ingeniero donde se determine la necesidad técnica de ingresar a la unidad funcional reticente.

Con ambos elementos se puede acudir a la Justicia. En los hechos es un procedimiento bastante sencillo y rápido, puesto que no requiere mediación previa y, luego de la presentación judicial, el tribunal directamente convoca a las partes a una audiencia a efectos de decidir en ese momento sobre la cuestión y en caso de de incomparecencia, autorizar el allanamiento.-

Sin otro particular la saludo Atte.

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La Dra. Diana Sevitz es abogada, mediadora y árbitro en propiedad horizontal y de los tribunales arbitrales de consumo, es co-conductora del programa de radio Consorcios Hoy, autora de varias publicaciones y docente sobre temas específicos de propiedad horizontal.Para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a dsevitz@estudiodianasevitz.com.ar o llamarla a los teléfonos 4784-8251 / 4784-8072.

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