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Rincón Solidario

Dra. Diana SevitzContesta la Dra. Diana Sevitz

Desde este rincón los profesionales contestan a propietarios, encargados, proveedores y administradores, de onda, aportando sus conocimientos y experiencia, a aquellos que nos acerquen sus consultas.

Rincón Solidario

Un matrimonio compró una unidad y lo alquilan por días

En un edificio un matrimonio compró una unidad y lo alquilan por días, pero los consorcistas no quieren que haya esa modalidad en el edificio.

El reglamento de propiedad horizontal es de los años 70 y solo dice como uso y destino: vivienda familiar y consultorios.

El nuevo propietario manifiesta que si no está escrito no puede estar prohibido.

Le pedí que lo proponga en la próxima asamblea anual para que los propietarios decidan. Pero dice que hasta entonces lo dejará publicado en Internet y lo alquilará de esa manera.

Lógicamente pondré en conocimientos de los propietarios esta decisión del nuevo dueño.

¿Cómo debo proceder? ¿Tiene razón?

Gracias.

Stella [La Plata / Buenos Aires]

(20/02/2019)

Estimada Stella:

Una consulta frecuente es si las unidades de viviendas pueden ser destinadas a alquileres temporarios. 

Todo depende de lo establecido en el reglamento de propiedad, por lo que Ud. refiere este reglamento se ha dispuesto que el destino sea para la vivienda familiar y consultorios. Nada refiere a desarrollar comercio alguno. EL nuevo Código Civil y Comercial estableció en su Art. 1.198 un plazo mínimo de dos años para cualquier destino, salvo la excepción del Art. 1.199.-

Excepciones al plazo mínimo legal. No se aplica el plazo mínimo legal a los contratos de locación de inmuebles o parte de ellos destinados a:

a) sede de embajada, consulado u organismo internacional, y el destinado a habitación de su personal extranjero diplomático o consular;

b) habitación con muebles que se arrienden con fines de turismo, descanso o similares. Si el plazo del contrato supera los tres meses, se presume que no fue hecho con esos fines;

c) guarda de cosas;

d) exposición u oferta de cosas o servicios en un predio ferial.

Tampoco se aplica el plazo mínimo legal a los contratos que tengan por objeto el cumplimiento de una finalidad determinada expresada en el contrato y que debe normalmente cumplirse en el plazo menor pactado. En principio podría entenderse que la locación temporaria en una unidad funcional en un consorcio podría ser autorizada por este artículo. Pero no es así.

Las reglas de vecindad del Código Civil han sido extremadamente afinadas en el régimen de la Propiedad horizontal, requiriendo un comportamiento mucho más circunspecto y más respetuoso del derecho, de la tranquilidad y del bienestar del prójimo. 

Las restricciones y límites al dominio establecidos por el Código Civil y Comercial y los reglamentos respectivos desempeñan ese papel fundamental en el régimen de la propiedad horizontal y deben ser estrictamente observados, toda vez que su acatamiento por los copropietarios es condición esencial para asegurar el buen funcionamiento del sistema. 

El régimen de la propiedad horizontal es un sistema que, por su especificidad, exige que las obligaciones comunes de vecindad sean observadas en forma mucha más rigurosa, ya que la vida en común supone situaciones que no se dan en las propiedades separadas y la relación cotidiana obliga a actuar en función de lo que estatuye el reglamento de copropiedad y administración.

El reglamento de copropiedad, en cuanto al destino del inmueble, debe cumplirse; las restricciones y límites al dominio desempeñan un papel fundamental en el régimen de la propiedad horizontal y deben ser estrictamente observados, porque de ello depende parte esencial del nuevo sistema, siendo uno de los motivos determinados de la conjunción de voluntades el someterse al mismo.

Si bien no corresponde amparar un derecho cuando su ejercicio resulta abusivo, no puede dejar de tenerse en cuenta que el reglamento es ley para los integrantes del consorcio, resultando su debido acatamiento condición esencial para asegurar el buen funcionamiento del sistema establecido por el Código Civil y Comercial en el Título V Propiedad Horizontal, por lo que la ponderación del tema debe efectuarse con criterio restrictivo. 

La cláusula del reglamento de copropiedad que obliga a ocupar el departamento exclusivamente como vivienda y estableciendo expresamente referidas precedentemente, tienden a evitar a los copropietarios las molestias que implica el establecimiento de una actividad comercial, profesional o de naturaleza análoga, con su inevitable secuela de afluencia de clientela, uso excesivo de las instalaciones comunes, etc.

El reglamento de copropiedad es el cuerpo normativo que regula más directamente las relaciones entre los copropietarios del edificio sometidos al régimen de propiedad horizontal. Este constituye una verdadera ley para aquellos a la cual deben sujetar sus derechos y sus obligaciones.- 

Es claro que con las limitaciones estipuladas busca salvaguardar la armoniosa convivencia consorcial y evitar que se vea afectada la seguridad del edificio 
Fallos sobre el particular:

"Consorcio de Propietarios Libertad 1031/33/35 c/ Teryazos, Michael William s/ Acciones del Art. 15 de la Ley 13.512" (Expte. 69.414/08), con motivo de la acción promovida por el Consorcio que invocó el uso contrario al Reglamento de la unidad funcional de propiedad del demandado.

Recientemente conocimos un antecedente jurisprudencial de primera instancia, en que se ordenó a la propietaria locadora de una unidad funcional abstenerse de efectuar locaciones temporales a turistas extranjeros, pues se tuvo por comprobado que aquellos perturbaban el normal desarrollo de la vida consorcial, configurando el uso abusivo de su inmueble con relación a los demás vecinos (JNCiv Nº24, 18/02/2009, "Consorcio de Prop. Callao 626 c. Palacio, Cora María", LL 21/04/2009).

La demanda incoada indicó que la actividad desplegada en relación al departamento involucrado, vulneraba el destino exclusivo de "casa-habitación" previsto en el estatuto consorcial, así como la expresa prohibición de darles "destino comercial" a las unidades.

El propietario accionado contestó la demanda negando los hechos invocados, precisando que resolvió dar en locación temporaria su departamento amueblado, conforme lo autoriza la ley de locaciones urbanas (art. 2, inc. b, Ley 23.091), sin desarrollar actividad comercial alguna.

En la prueba producida, se acreditó que La oferta de locación temporaria del bien, así como la prestación de servicios complementarios para turistas, era publicitada en internet por la misma empresa administradora que celebraba en forma directa los contratos con los viajeros. El sitio web permitía la reserva de la unidad por noches y ofrecía junto con el inmueble una serie de servicios adicionales al alquiler temporario, en forma similar a un contrato de hospedaje.
Los contratos eran redactados en idioma inglés con la inclusión de cláusulas atípicas, que otorgaban a los viajeros el uso del departamento amueblado y equipado por breves plazos, incluyendo la prestación de diversos servicios adicionales durante la estadía, como ser el servicio de mucama, provisión de celulares, teléfono IP con facturación detallada y otros servicios de conserjería turística.
Según surge de la sentencia, quedó en claro que la sustancia de la controversia versaba sobre si las contrataciones del inmueble en cuestión coincidían con las locaciones temporarias autorizadas por el art. 2, inc. b) de la ley 23.091; o si, por el contrario, tales contratos implicaban el desarrollo de una explotación de índole comercial, que el Reglamento de Copropiedad y Administración del edificio prohibía en forma clara y terminante.
El sentenciante señaló su convicción que la simple locación con destino a vivienda, con fines turísticos, por el plazo de días, no habría de incumplir las previsiones del Reglamento; pero que por el contrario sí lo estaría vulnerando el desarrollo de una explotación comercial mediante las referidas locaciones, atento la prohibición expresa en tal sentido.

El fallo tuvo por demostrado que la actividad desplegada sobre la unidad en cuestión era de índole comercial, haciendo lugar a la demanda y condenando al demandado a cesar la actividad desarrollada, bajo apercibimiento de aplicar una multa diaria de $ 800.

La actividad comercial versus Reglamento.

La actividad comercial se identifica con el derecho de asociarse con fines útiles para ejercer una industria lícita. Sin embargo, este derecho a ejercer el comercio no es absoluto, ni se puede llevar a cabo en un ámbito en el cual se encuentra expresamente restringido por el Reglamento de Copropiedad que rige la vida consorcial. Partiendo de estas premisas, surge como acertado prohibir una actividad comercial en un ámbito donde se han destinado las unidades exclusivamente a la vivienda de sus propietarios.

Los contratos de locación con destino a vivienda son ordinariamente actos de naturaleza civil. La compra de inmuebles es un acto típicamente civil. La naturaleza típicamente civil de la compraventa de inmuebles, hace que estos actos queden excluidos en forma expresa de la materia mercantil por el art. 452, inc. 1 del Cód. de Comercio. Por el contrario, comparto opinión con el sentenciante en el sentido que los contratos de locación pueden adquirir carácter comercial si se encuentran vinculados a una operación mercantil habitual, como ocurrió en este caso.

El contrato de locación constituye un acto ordinariamente civil, pero al vincularse con una operación mercantil los mismos quedan sometidos al derecho comercial y deben considerarse actos de comercio por conexión, máxime si ha sido una sociedad mercantil la que suscribía los contratos, sin acreditar ninguna representación, gestión o mandato del propietario.

Un reciente fallo en los autos: CONS PROP FRENCH 3044/48 c/ DROEVEN, PAMELA CAROLINA s/CUMPLIMIENTO DE REGLAMENTO DE COPROPIEDAD expte. 88348/2015

(7.5.18) Es así que, si bien la locación de inmuebles o parte de ellos, en el Código Civil y Comercial como una especie de locación de inmuebles (conf. artículo 1199 inciso b del citado código), ello no es suficiente para determinar que no se encuentre alcanzado por las prohibiciones del reglamento o que, de por sí, implique un destino de "vivienda". En efecto, como se ha entendido, si bien el alquiler temporario con fines turísticos existe desde hace muchos años, la novedad reciente la constituye, a nivel internacional, su publicitación por Internet, que en varios casos comenzó a entenderse como una competencia desleal a la industria hotelera y el incumplimiento de determinadas normas (conf. Güidi, Graciela, " La llamada "economía colaborativa" o "sharing economy" y el alquiler de alojamientos turísticos", en LL online AP/DOC/739/2016). Es en esta inteligencia que en el ámbito de esta ciudad autónoma de Buenos Aires se sancionó, con fecha 4 de julio de 2013, la ley 4632, que establece un sistema de registración de las propiedades que sean dadas en locación temporaria con fines turísticos de manera habitual, invocando entre otras razones "el reconocimiento de una creciente oferta de alojamiento no tradicional que utiliza la modalidad contractual de locación con fines turísticos [...] y "la defensa y fortalecimiento de la sana competencia registrando esta creciente modalidad de contratación" y estableciendo determinados requisitos obligatorios para los locadores. Esta ley, denomina a los locatarios "huéspedes". Es evidente la analogía de este contrato con el de hospedaje que -claramente- el reglamento en cuestión intenta prohibir, al insistir en el uso exclusivo como "vivienda familiar" -que excluye cualquier otro- y prohibir expresamente "destinar las mismas a pensión y/o alojamiento de pasajeros como arriendo o sub-arriendo parcial de los habitantes que lo componen", en tanto quienes realicen un alquiler temporario de un departamento amueblado por -por ejemplo- una semana o quince días, son -precisamente- "pasajeros", palabra que -en su segunda acepción conforme al diccionario de la Real Academia Española- significa "viajero transeúnte" [...] distingue claramente la ley 23.091, en su art. 2°, los contratos de locación con destino a vivienda, con o sin muebles, de aquellos con fines turísticos, para los cuales establece distintos plazos mínimos de locación… En esos términos, una interpretación razonable de un reglamento de copropiedad que incluya la clásica disposición a la que se aludió debe llevar a reputar prohibidos estos alquileres temporarios en la generalidad de los casos" (CNCiv. Sala E, 22/2/2010, "Cons. de Prop. Libertad 1031/33/35 c/ Teryazos, Michael William s/ acciones del artículo 15 de la ley 13.512", LL online AR/JUR/205/2010, con citas de Bossert y Cossari). Así, aquellas expresiones de los reglamentos que limiten los destinos de las unidades funcionales a "vivienda familiar", "vivienda estable" o expresiones similares que hagan referencia a condiciones de vivienda particular o destino no comercial de sus usuarios, son incompatibles con los alquileres turísticos temporarios cuya habitualidad les confiere connotación comercial, no pudiendo negarse las características diferentes entre uno y otro tipo de locación Alquileres temporarios o turísticos de unidades para vivienda familiar en la propiedad horizontal (conf. Gregorini Clusellas, Eduardo L. - Gregorini, Leonardo Rafael, "Alquileres temporarios o turísticos de unidades para vivienda familiar en la propiedad horizontal", LL online AR/DOC/660/2014, y sus citas).
También cabe señalar que "se ha interpretado que la "vivienda familiar" o "vivienda", que indudablemente es a lo que alude la estipulación transcripta, se refiere a conceptos que apuntan al lugar donde se habita y se desarrolla la vida de un modo estable, e implican el domicilio o la residencia permanente de quien la ocupa, por lo que no es posible comprender en el concepto de vivienda la posada fugaz y sucesiva de diversos ocupantes pasajeros. Así también Es claro, además, que los efectos de locar la unidad con estos alcances, se asemejan indudablemente a aquellos que el reglamento quiso evitar a los demás copropietarios (esto es, la presencia de "pasajeros" en el edificio, que ocupan la unidad por lapsos muy cortos..".
En conclusión, se estaría alterando el destino de la unidad funcional por las consideraciones vertidas.- En atención a ello, para hacer cesar dicha transgresión al reglamento, se deben recolectar las pruebas, preconstituirlas, llamar a una asamblea convocada al efecto y tomar la decisión de iniciar las acciones por infracción al reglamento, pasando por una instancia de mediación prejudicial dejando en claro , que la decisión final , en este caso ,dependerá de una decisión judicial.

Esperando haber respondido a su consulta la saludo Atte.

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La Dra. Diana Sevitz es abogada, mediadora y árbitro en propiedad horizontal y de los tribunales arbitrales de consumo, es co-conductora del programa de radio Consorcios Hoy, autora de varias publicaciones y docente sobre temas específicos de propiedad horizontal.Para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a dsevitz@estudiodianasevitz.com.ar o llamarla a los teléfonos 4784-8251 / 4784-8072.

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