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Administración Global

Certificados de deudas e intereses

[BPN-17/02/21] Las expensas devengan interés simple. Salvo excepciones (ver art. 770 CCyC) los intereses adeudados por una unidad no generan a su vez intereses:

CONCEPTO

IMPORTE

Gastos A 2020-12

10.000

Total deuda

10.000

Nuevo interés (5%)

500

CONCEPTO

IMPORTE

Gastos A 2020-12

8.000

Intereses anteriores

2.000

Total deuda

10.000

Nuevo interés (5%)

400

Como la misma deuda puede generar distintos intereses, para llevar correctamente la cuenta corriente de una unidad funcional se requiere, necesariamente, mantener registros separados de deuda de capital e intereses acumulados.

Por ese motivo es en exceso trabajoso llevar las deudas de expensas en planillas de cálculo.

En los recibos se muestra la aplicación del pago: el administrador no solamente recibe dinero para descontar al saldo del deudor, sino que ese dinero además se imputa a expensas específicas.

Ejemplo. un propietario no paga $ 10.000 a secas sino que paga la expensa de 2020-12 por $ 7.000 + $ 350 de intereses + $ 2.650 a cuenta de la expensa 2021-01

Ásperos certificados de deuda

Dado que los recibos en poder de los propietarios contienen el detalle de lo pagado, cuando se construye un certificado de deuda de expensas para ejecutar judicialmente deben de mostrarse, línea por línea, los conceptos específicos adeudados que se están sumando para llegar a la suma reclamada.

Es decir, el certificado no va a contener el detalle de lo que el deudor pagó, sino de lo que queda pendiente, excepto cuando un pago no haya sido imputado y haya quedado a cuenta.

Y cada una de las líneas del certificado ha de representar un período de expensas, intereses o ambas cosas (en este último caso, en diferentes columnas).

De esta manera el administrador puede tener la tranquilidad de que no resultará posible para el deudor presentar un recibo que contenga un período de los reclamados.

Los traumáticos certificados sábana.

Muchas veces se prepara el certificado a la manera de una cuenta corriente bancaria, con expensas que suman, recibos que restan y saldo.

En el momento de la contestación de demanda suelen recibirse excepciones ancladas en los siguientes problemas de diseño:

Necesidad de iniciar la sábana a partir de la última vez que la unidad estuvo en cero.

Dificultad para explicar los intereses devengados, ya que los saldos no vienen abiertos en capital e intereses.

Información incompleta que no permite asegurar que la deuda reclamada esté dentro del período no prescrito.

Aun llevando de forma separada la cuenta de intereses de la de capital ello no alcanza para poder explicar fácilmente una deuda reclamada.

Pretender explicar al centavo la deuda de intereses nos obligaría a agregar una cuenta corriente específica de intereses donde se muestre mes a mes el capital adeudado que los originó y las aplicaciones coincidentes con la información de cada recibo de pago parcial.

Un certificado que incluya ese detalle será imposible de entender para el juez y en consecuencia un festín para el abogado del deudor.

Es por este motivo que un certificado de deuda bien hecho y listo para presentar en sede judicial rara vez va a coincidir con la información de deuda de expensas que figura en las expensas.

En Administración Global coinciden.

Conceptos individuales de intereses

En Administración Global cada vez que se generan intereses se crea un item específico por cada concepto de expensas y período adeudado y que queda ligado a dicho concepto.

Esta definición de diseño tiene significativas ventajas.

En el siguiente cuadro de ejemplo mostramos cuatro expensas adeudadas del mismo importe. Y los intereses correspondientes a cada expensa se muestran desagregados por el mes en que se generaron.

Allí vemos que los intereses devengados en un mes no son una sola cosa ni suman a un acumulado sino que están compuestos de distintas partes.

 

Período de expensas

 

Capital

INTERESES

a lo largo del tiempo

TOTAL INT.

TOTAL

oct. 2020

nov. 2020

dic. 2020

Exp. sep. 2020

10.000

300

300

300

900

10.900

Exp. oct. 2020

10.000

 

300

300

600

10.600

Exp. nov. 2020

10.000

 

 

300

300

10.300

Exp. ene. 2021

10.000

 

 

 

 

10.000

Totales

40.000

300

600

900

1.800

41.800

Es decir que según lo que se quiera explicar se pueden ver los intereses respecto a un período de expensas adeudado, los intereses generados en total en un mes o los intereses devengados por una expensa específica durante un mes en particular.

Esto nos permite tomar las expensas como obligaciones independientes, cada una con sus intereses asociados.

Y cuando en Administración Global se aplican pagos parciales la aplicación es al capital y a sus intereses en forma proporcional.

Cada uno de los conceptos remanentes adeudados que se están reclamando, en consecuencia, tienen sus intereses asociados que son el producto del importe de capital, la tasa y los meses transcurridos.

De esta manera se logra que un certificado de deuda sea simple, de buena capacidad explicativa y coincidente 100% con los valores que figuran en expensas Envíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice

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