Los porcentajes y sus derivaciones

[BPN-15/07/21] Los reglamentos de propiedad tienen uno o más artículos donde definen porcentajes para las diferentes unidades funcionales llamados "porcentajes de dominio".

En los casos más simples dicho porcentaje expresa la proporción de la titularidad de las respectivas unidades en los bienes comunes, y también en la contribución para el pago de las obligaciones del consorcio.

Cuando los porcentajes de dominio coinciden con los de pago de expensas y no hay excepciones de ningún tipo la liquidación no ofrece ninguna dificultad.

Muchas veces se establece que determinadas unidades no contribuyen a ciertos gastos o, por el contrario, que ciertos gastos son sostenidos únicamente por determinadas unidades.

El ejemplo más típico es el de un local comercial que no participa en los gastos que insume el ascensor o la iluminación de palieres.

Hay diferentes maneras de instrumentar estas excepciones en el reglamento y cada una de ellas tendrá su expresión en las liquidaciones.

Veamos las dos principales.

La primera y más habitual consiste en que el reglamento solamente menciona los gastos que determinadas unidades no abonan.

En ese caso el administrador debe generar una nueva columna de porcentajes en la que las unidades excluidas de dichos gastos estarán en cero y todas las demás tendrán incrementados proporcionalmente los porcentajes originales de modo tal que la suma siga siendo cien. Hay casos en que el administrador no tiene que crear los nuevos porcentajes porque ya vienen expresados en el reglamento de manera explícita, por lo general a continuación de la definición de las excepciones.

De esta forma los importes que integren la expensa y que correspondan a aquellos gastos se prorratean con esta columna nueva.

Una variante de esta modalidad consiste en que el reglamento, en lugar de mencionar las exclusiones, menciona los gastos que estas unidades diferenciadas únicamente abonan.

La principal razón que explica la existencia de conceptos de expensas diferenciados en la planilla de prorrateo es que hagan alusión a gastos de los que las unidades participen en forma diferenciada.

Hay veces que el reglamento está redactado torpemente y, por ejemplo, detalla porcentajes de expensas aplicando las exclusiones que contienen errores de cálculo y no respetan la relación de los porcentajes de dominio entre sí.

En estos casos es recomendable que el administrador recalcule estos segundos porcentajes respetando los porcentajes de dominio y lo plasme en un acta aclaratoria.

En otros casos las exclusiones se plantean por doble vía: por un lado se determinan los únicos gastos que ciertas unidades pagan y al mismo tiempo se describen los gastos que dichas unidades no pagan provocando incertidumbre en relación a todos aquellos gastos no mencionados en ninguno de los dos artículos.

La segunda manera que tienen los reglamentos para otorgar un tratamiento diferente a ciertas unidades consiste directamente en mantener una sola columna para el pago de expensas pero cuyos porcentajes nacen de modificar los porcentajes de dominio.

Un ejemplo típico es lo que suele hacerse con las unidades complementarias destinadas a cocheras.

Supongamos que dentro del consorcio la unidad complementaria tiene un 30% de dominio. Para disminuir la carga de las cocheras se puede establecer que pagará un 10% del total de expensas y el 90% restante se distribuirá proporcionalmente entre todas las demás unidades.

Si se utiliza esta modalidad no corresponde utilizar una columna separada para que las cocheras no participen en ciertos gastos porque ya se le está haciendo una disminución vía porcentajes reducidos.

Hay casos en que el administrador debe establecer una columna de porcentajes no mencionada en el reglamento de forma explícita ni implícita.

Cuando el consorcio tiene unidades complementarias con porciones indivisas de cocheras o bauleras el administrador suele ocuparse de cuestiones naturalmente propias de esas unidades: la limpieza, el pago de los impuestos o ciertas reparaciones.

Estos gastos no forman técnicamente parte de las expensas pero se incluyen por cuestiones operativas: sería muy complicado que 30 personas se pongan de acuerdo en recaudar y pagar la boleta del ABL.

Es necesario que estos gastos se cobren de manera separada únicamente a los titulares de las mencionadas porciones indivisas y no hay que confundir esta cuestión con la participación de estas porciones indivisas en los gastos comunes.

Decíamos más arriba que se justifica la creación de columnas diferenciadas en la planilla de prorrateo cuando expresan una contribución diferenciada de las respectivas unidades a ciertos gastos y eso tiene su correlato en coeficientes distintos.

Sin embargo se observa una tendencia a agregar columnas en los prorrateos para conceptos que se distribuyen con los mismos porcentajes que los generales.

Hay casos en que esto está justificado, como sucede con los gastos extraordinarios y sirve para que el propietario y el inquilino tengan una referencia más clara al momento de pagar.

Es de buena gestión evitar la proliferación de conceptos en el prorrateo que no tengan origen en reglamentos o asambleas porque eso complicará la discusión en reclamos por deudas.

Dijimos al comienzo que los diferentes tipos de porcentajes representan la manera diferenciada por la que las unidades afrontan determinados gastos.

Y, lo que es igualmente importante, también representan en qué proporción le corresponden a las unidades el dinero y los créditos del consorcio.

Las expensas suelen mostrar los gastos separados tanto en la planilla de prorrateo como también en el cuadro de pagos del período.

Para que la contabilidad sea consistente resulta esencial, además de separar los gastos y los importes a recaudar, mostrar en forma separada los ingresos del período y los saldos de apertura y cierre por cada tipo de gasto.

Lamentablemente esto no se realiza en la mayoría de las liquidaciones de expensas.

En Administración Global abrimos el cuadro financiero para que, además de los movimientos económicos del total del consorcio se vean desagregados los de cada tipo o grupo exhibiéndose para cada uno de ellos su saldo final.

De no hacerse de esta manera sucede que si por cualquier motivo los ingresos de un tipo de expensas son menores a los gastos habrá unidades financiando gastos que corresponden a otras unidades.