Correo de Lectores

Estimado lector Cristian:

Sucede a menudo que los copropietarios reunidos en asamblea para designar al reemplazante de otro administrador renunciante, removido, incapaz sobreviniente o fallecido, no arriban a la mayoría necesaria para adoptar la decisión debido a la escasa presencia de los comuneros.-

De allí, que surge de aplicación tanto el art.10 de la ley de Propiedad Horizontal (1) cuánto la normativa contenida en todos los reglamentos de copropiedad y administración referidos al pedido de la denominada asamblea judicial.-

De igual modo hay que analizar, al menos, dos situaciones que con frecuencia se presentan:

a) Se reúnen los consorcistas en asamblea y pese a tener mayoría de coincidencia en la elección de un administrador, no cuentan con los votos suficientes para designarlo en orden al RCA.-

b) Existen varios grupos de vecinos que apoyan otros tantos candidatos a ocupar el cargo y ninguno de ellos alcanza la mayoría necesaria para poder ser designado validamente.-

En el primer supuesto, el nuevo administrador elegido con un número insuficiente de votos podría asumir el mandato y, posteriormente, convocar a una nueva asamblea a los fines de poder obtener una ratificación en sus funciones por la mayoría especificada en el reglamento.-

En la práctica consorcial, en la medida que ningún copropietario impugne la asamblea en la que se lo designó ni se plantee y decida judicialmente la nulidad de dicha asamblea, se le abonen las expensas a él y éste administrador realice todas las tareas propias de su actividad se estará convalidando o consintiendo su anómala designación.-

"El pacífico reconocimiento de los comuneros, sumado al paso del tiempo, obstará en el futuro a cualquier impugnación que se pretenda articular" (2).-

En cuánto a la mayoría a considerar será la que señale el reglamento en cada edificio en particular, sin embrago, si el estatuto nada dijera al respecto las opiniones de la doctrina se diferencian en lo relativo a la mayoría a computar.-

Así Racciatti (3) entiende que el nombramiento de un nuevo administrador implica una modificación parcial del reglamento y por ello interpreta que se requiere para éste acto una mayoría de dos tercios (2/3) votos, computados en la forma que marca el reglamento o en su defecto un voto por unidad (4). A esta postura adhiere Laquis, quien afirma en consecuencia que, de no reunirse la mayoría señalada para la designación del administrador, la asamblea deviene de nulidad absoluta y por tanto esa elección no podría ser confirmada (5). Palmiero por su parte, considera que la ley establece el mínimo necesario para resolver por lo cual sostiene que es necesaria la presencia de la mitad más uno de las unidades (6) postura en la que también coincide Highton (7).-

Paralelamente, en una posición de mínima Gabas desecha tanto el criterio de los dos tercios como el de la mitad más uno por cuánto entiende que el consorcio no podría funcionar sin administrador ni siquiera un día, por lo que, por una razón de practicidad, valida la decisión tomada por simple mayoría (8).-

Por su parte, Costantino coincide en reconocer el derecho de la "simple mayoría" para designar administrador, pero difiere en la base de determinación, atento a que participa de la idea de la simple mayoría tomada sobre el total de copropietarios del edificio (9).-

La jurisprudencia ha tenido oportunidad de decidir en casos como los arriba descriptos, fijando que si bien es inválida la decisión de la asamblea de propietarios que elige administrador sin haberse reunido el número de votos requeridos por el RCA, "el acto no está viciado de nulidad absoluta sino de nulidad relativa y por tanto resulta confirmable por los consorcistas ausentes en la asamblea. Asimismo, se ha entendido que el pago de las expensas comunes hecho al administrador nombrado en esa asamblea inválida, confirma su designación y convalida retroactivamente el acto impugnado" (10).-

La Cámara Civil de la Capital Federal, sala E ha sostenido que "Adolece de nulidad relativa la asamblea en la que no se han cumplido las formalidades para que sea designado el administrador de un consorcio, pues solamente se pone en tela de juicio el interés privado de los consorcistas, sin que aparezca afectado el interés público, ya que el acto de designación de administrador atañe a quienes puedan considerarse afectados individualmente, pero no incide sobre bienes superiores de la comunidad. Por lo tanto nada impide que una asamblea, como acto viciado, sea confirmada por los interesados por medio de una asamblea posterior, la cual no hace más que dar legitimidad y validez a lo actuado por aquélla, sin afectar los derechos de terceros (art.1065, C.Civ.)" (11).-

La sala D de ese mismo tribunal ha sentenciado: "La nulidad de la designación de un administrador por no haberse respetado la mayoría exigida por el reglamento de copropiedad no es absoluta sino relativa y susceptible de confirmación" (12) y "No es válido el nombramiento de administrador de un consorcio sin haber reunido el número de votos requeridos por el reglamento, tratándose de una nulidad confirmable establecida a favor de las partes, sin estar afectado el orden público" (13).-

Ahora bien, en el segundo de los supuestos supra descriptos, el enfrentamiento y la imposibilidad de obtener la mayoría necesaria impone el remedio de la asamblea judicial (cfr. Al art10º de la ley de PH, ya reseñado) a los fines que el juez luego de escuchar a los interesados y tratando de respetar –en lo posible- la voluntad de la mayoría de ellos, designe al administrador del consorcio.-

Se trata de un procedimiento sumarísimo, pero no de un juicio que tramita por vía sumarísima. Puede iniciarlo cualquier consorcista o el propio administrador por ser el representante legal del Consorcio (C.Nac.Civ., sala B, 24/04/1995, JA 1995-IV-588; C.Nac.Civ., sala A, 07/02/1964, ED 8-536, entre otros). Tal facultad no compete a terceros desligados del Consorcio (C.Nac.Esp. Civ. y Com., sala 4ª, 19/09/1974, JA 24-1974-389). Quien inicia la demanda deberá acreditar que se ha agotado la vía intraconsorcial, vale decir que se citó a la pertinente asamblea y que ha fracasado por falta de quórum, o de mayoría suficiente para tomar la resolución de que se trate o que solicitada por el número de propietarios que contempla el reglamento el administrador se niega a convocarla. Es añadible a esto que se deberá acreditar que el asunto a tratarse es urgente o al menos necesario para el Consorcio.-

La asamblea judicial, tiene dicho los autores especializados, constituye una vía excepcional y de interpretación restrictiva, por lo cual los jueces son severos cuando se trata de evaluar el pedido de intervención de los tribunales (14).-

En ella no se dicta una sentencia, sino que se adopta una medida provisional, de carácter administrativo, a los fines de encarrilar al grupo en el camino hacia una mejor convivencia (15).-

En la asamblea judicial el juez desempeña el rol de presidir la reunión con las facultades propias de todo presidente, permitiendo que la misma se desarrolle de acuerdo con las pautas reglamentarias, vigilando la legalidad del procedimiento. Sin embargo, cuando un tema no pueda resolverse, por ejemplo, por no haberse reunido la mayoría suficiente, y la gravedad del caso lo aconseje, el juez puede tomar la decisión que mejor convenga a los intereses del Consorcio por encima de la voluntad de los presentes (16).-

Por otra parte, la asamblea celebrada con los alcances previstos en el último párrafo del art.10 de la ley 13.512, para su invalidación, se encuentra sujeta a la concurrencia de los siguientes requisitos: 1) existencia de un vicio que afecte a uno de los recaudos del acto, cuando resulten indispensables para la obtención de su finalidad; 2) interés jurídico en la declaración de nulidad; 3) falta de imputabilidad del vicio a quien requiere tal declaración, y 4) ausencia de convalidación o subsanación del acto defectuoso (17).-

De tal manera, si el pedido de convocatoria judicial a la asamblea es rechazado, en aplicación del principio procesal objetivo de la derrota (art.68 del Cód.Proc.Civ. yCom.Nac.) las costas deberán ser soportadas por los accionantes.-

La interpretación de los jueces ha acompañado estas ideas sobre la reunión jurisdiccional. De esta manera "Si bien es cierto que el remedio previsto en el art.10 de la ley 13.512 es de carácter excepcional, justifica la convocatoria judicial de la asamblea si no se han celebrado las asambleas previstas en el reglamento ni ha sido posible lograr la convocatoria a una extraordinaria, máxime cuando trece de las unidades que conforman el consorcio se hallan en cabeza de la sociedad fundadora que se encuentra concursada" (18).-

"La naturaleza de la convocatoria judicial –expresa otro decisorio (19)- prevista por el art.10 de la ley 13.512 permite asimilarla a los recursos policiales urgentes y sumarios que tienden a restablecer el orden perturbado y la normal marcha del consorcio con la mayor celeridad posible, constituyendo condición para su admisibilidad la previa demostración del fracaso de la respectiva reunión de copropietarios, como así también la necesidad de acudir a ésta vía subsidiaria, en razón de la entidad del asunto a tratarse en la misma".-

Retomando la cuestión de los presupuestos fácticos necesarios para que la petición del llamamiento judicial tenga acogida favorable se ha sentenciado: "El texto de la norma contenida en el art.10, ley 13.512, enuncia el principal recaudo de la acción, cual es la prueba fehaciente de tal imposibilidad (reunir la asamblea). Y ello obliga, por tanto, a demostrar dos extremos fundamentales: a) el agotamiento del procedimiento reglamentario, con resultado negativo; y b) importancia y urgencia de la cuestión a tratar" (20) .En igual sentido : "Para la procedencia de la convocatoria a asamblea de consorcistas prevista en el art. 10 ley 13512, es necesario no sólo justificar la imposibilidad de llevar a cabo las asambleas extrajudiciales sino además acreditar la urgencia y gravedad de la cuestiones a decidir" (21) y "La audiencia que prevé el art. 10 Ley 13512 se convoca cuando no se logra reunir la asamblea  por falta de quórum o de recaudos exigidos por la naturaleza del tema a considerar, lo que presupone el fracaso de la reunión de cuya convocatoria se trata, debiendo también acreditarse la necesidad y urgencia del asunto" (22).-.

Es interesante destacar que "la nota distintiva de la asamblea judicial es la intervención de la justicia como soporte y auxilio del consorcio frente a cuestiones urgentes que no puede resolver por sí solo, en atención de las exigencias que el reglamento impone en lo que hace a la cuestión de las mayorías" (23) y que "si bien la convocatoria judicial de asamblea no constituye en sí un proceso contradictorio y tiene características especiales, corresponde que las costas le sean impuestas al ex administrador si éste, que con su conducta negligente, dio origen al pedido que, a la postre, resultó admitido" (24).-

Una interesante síntesis de lo hasta aquí expuesto surge de la sentencia en autos "Rodríguez, Manuel s/ Aprobación de asamblea. Designación de nueva asamblea" (25) en la que los jueces manifiestan que "El art.10 de la ley 13.512, en su segunda parte, establece que ante la imposibilidad de producir una resolución asamblearia, ya sea por falta de convocatoria o porque no fuere posible lograr la mayoría necesaria de propietarios, se puede solicitar al juez que convoque a la asamblea, la cual se realizará con su presencia, debiendo resolver en forma sumarísima sin más procedimiento que una audiencia, previa citación de consorcistas y del administrador a fin de escucharlos. Esta vía judicial constituye un remedio subsidiario que exige como condición indispensable: a) acreditar la condición de consorcistas por el peticionario o el carácter de administrador del consorcio en su caso; b) el agotamiento de los medios normales de convocatoria exigidos por la ley o el reglamento y c) la existencia de asuntos urgentes o graves a tratarse".-

Desmenuzando la problemática de la convocatoria judicial, también la doctrina judicial ha abarcado temas más puntuales, por ejemplo: "Si la demanda tiene por objeto la inclusión de un punto en el orden del día de la asamblea de copropietarios, la circunstancia de que ese punto no haya sido incluido en la convocatoria ni figure en el temario de las anteriores, y la mera recordación efectuada en tal sentido al administrador no configuran el agotamiento de la vía consorcial exigida como previa al reclamo judicial, pues ello no suple el recurso ante el órgano deliberativo del consorcio, cuyas resoluciones son imperativas aun para los partícipes disidentes" (26).-

Finalmente, en lo que respecta a la impugnación de la asamblea judicial debido a que el juicio no es contradictorio y el procedimiento se agota con la audiencia, a lo sumo, procederá hacer uso del régimen recursivo aplicable al caso por lo que se entiende cabrá en el caso el recurso de revocatoria o el de apelación contra alguna determinación decidida por el tribunal. Los juzgadores sostuvieron sobre el tema que "En caso de nulidad de una asamblea celebrada judicialmente, resulta prudente sujetar su validez a las normas que le son específicas, pues la cuestión no atañe al orden público, dado que los temas resueltos en su seno hacen al interés particular de los consorcistas" (27).-

Con lo expuesto esperamos haber satisfecho, al menos someramente, vuestra inquietud y lo saludamos con distinguida consideración.-

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(1) Ley 13.512, 4º y 5º párrafo del art.10º: "…Cuando no fuere posible lograr la reunión de la mayoría necesaria de propietarios, se solicitará al juez que convoque a la reunión, que se llevará a cabo en presencia suya y quedará autorizado a tomar medidas urgentes. El juez deberá resolver en forma sumarísima, sin más procedimiento que una audiencia y deberá citar a los propietarios en la forma que procesalmente corresponda a fin de escucharlos".

(2) Orfila, Bartolomé A., Consorcios, 2ª ed., pg.80, Errepar, Bs.As., 2006.

(3) Racciatti, Hernan, Propiedad por pisos o departamentos, pg.201, Desalma, Bs.As., 1975.

(4) Conf. art.10, primer y segundo párrafo, ley 13.512.

(5) Laquis, Manuel, La validez de las asambleas y el mandato tácito en la ley 13.512, LL 133-650.

(6) Palmiero, Andrés, Tratado de la Propiedad Horizontal, pg.275, Desalma, Bs.As., 1974.

(7) Highton de Nolasco, Elena I., Propiedad Horizontal y prehorizontalidad, 2ª ed. renovada y ampliada, reimpresión, Hammurabi, Bs.As.,2007.

(8) Gabas, Alberto A., Manual teórico-práctico de propiedad horizontal, pg. 325, Hammurabi, Bs.As., 1998.

(9) Costantino, Juan A., El administrador en el consorcio de copropietarios de propiedad horizontal, Desalma, Bs.As., 1989.

(10) Gurfinkel de Wendy, Lilian N., La Propiedad Horizontal, pg.379, Lexis Nexis, Bs.As.

2005, con cita del fallo C.Nac.Civ., sala D, 3/10/1968, JA 1969-4-394.

(11) En autos "Palummieri, Salvador Carmelo y otros v. Consorcio de Propietarios Álvarez Thomas 135 y otro s/ nulidad de asamblea- ordinario", 11/07/1997; Lexis Nº 10/2988.

(12) En causa de fecha 14/10/1968, ED. 26-93.

(13) En causa de fecha 08/10/1968, JA 1968-IV-394.

(14) Molina Quiroga, Eduardo, La asamblea judicial en la propiedad horizontal es una vía excepcional, LL, 1996-E-351; ídem, Requisitos para la convocatoria judicial a asamblea de propietarios en el régimen de propiedad horizontal, LL, 1996-D-661.

(15) Highton, op.cit., pg.672.

(16) Gurfinkel de Wendy, ob.cit., pg.325/26 con cita jurisprudencial: C.Nac.Civ., sala A, 31/10/1994, LL 1995-D-363.

(17) Fraga, Andrés, Propiedad Horizontal, Kiper,C.M., director, capítulo XI Asambleas, pg.346, Rubinzal-Culzoni, Santa Fé, 2008, con cita de la sentencia en C.Nac.Civ., sala A, 27/03/96, "Consorcio Córdoba 1340 s/ Conv. Asamblea", JA 1997-IV, síntesis.

(18) C.Nac.Civ., sala E, 09/08/1999, "Arp, Nélida y otros vs. Administración V.R.S.A."; Lexis Nº 1/70005115-1.

(19) C.Nac.Esp.Civ. y Com., sala 2ª, "Neder Vivot, Nicolás v. Consorcio calle Piedras 178/80/82", (29/06/1981) JA 1982-IV- síntesis, Lexis Nº 2-/52011.

(20) C.Nac.Civ., sala A, "Goldsmit, Simón y otros c. Consorcio Sáenz 1665/73" (12/04/1994) JA 1994-IV-599, LL 1995-C-666, Lexis Nº 1/36338. En idéntico sentido sala F del mismo tribunal, 27/10/75, ED del 04/04/76; sala C, 13/06/72, LL 1975-A-784; CNEsp.Civ. y Com., sala IV, 08/08/76, Rep.LL XXXVI-1090, sum.38; la misma sala en 31/03/77, Rep.LL XXXVII-1212, sum.61.

(21) C. Nac. Civ., sala F (31/05/1995) en autos "Feldman de Hebrst Sime", JA 1997-IV-síntesis, Lexis Nº 1/12516.

(22) Cám Nac Civ.,sala C (17/12/1991) JA 1993–II-109.

(23) Cám.2ª Civ. y Com. La Plata, sala 1ª, in re "Farías, Hebe y otros s/ Asamblea judicial"

(20/02/1996), BA B 1351318, Lexis Nº 14/21521.

(24) C.Nac.Civ., sala E, (23/10/1995) en el expte. "Gayo, Ricardo Galeano y Galeano, Norma N. y otros" JA 1997-IV- síntesis, Jurisp. Cám.Civ., Isis, sum. 6971. Lexis Nº 1/12517.

(25) C.2ª Civ, y Com. La Plata, sala 1ª, 29/05/96, BA B 252262, Lexis Nº 14/14320.

(26) Cám.Nac.Civ., sala C, 21/02/95, LL, 1995-E-450.

(27) CNac.Civ., sala A, 31/10/94, LL, 1995-D-363.

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