Artículo

Inciso

Ley 3.254

Propuesta del Dr. Osvaldo Loisi

Comentarios del autor

Artículo 2º

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Obligación de inscripción: La administración de consorcios no puede ejercerse a título oneroso ni gratuito sin la previa inscripción en el Registro Público de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal.

El administrador/a deberá asumir sus funciones a partir del momento en que haya aceptado, expresa o tácitamente, su designación por la Asamblea de Propietarios. Luego de transcurridos treinta días corridos de su designación, cualquier propietario podrá denunciar ante la autoridad de aplicación su falta de inscripción en el Registro.
Se considera aceptación tácita del cargo el haber recibido la totalidad, o parte, de la documentación relativa a sus funciones.

La razón de este texto es que el consorcio no puede quedar acéfalo nunca, bajo ningún concepto. Porque pueden ocurrir accidentes imprevistos que hay que solucionar y obligaciones que hay que cumplir. La falta de inscripción del administrador, no puede perjudicar al consorcio.

Articulo 4º

f)

Certificado de aprobación de un curso de capacitación en administración de consorcios de propiedad horizontal, en el modo y forma que establezca la reglamentación de la presente.

Para poder inscribirse, los administradores/as de consorcios deberán acreditar haber aprobado un curso de capacitación en Administración de Consorcios de Propiedad Horizontal, mediante la presentación de un certificado expedido por una institución reconocida oficialmente. ·

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b)

Copia certificada del acta de asamblea la cual deberá contener los datos del consorcio, cantidad de unidades funcionales del mismo y designación ad honorem como administrador. Asimismo, descripción de la unidad funcional de la cual es propietario con su número de matrícula del Registro de Propiedad Inmueble o, en su defecto, simple declaración jurada de la totalidad de los copropietarios.

La copia del acta de asamblea a que se refiere el inc. b) podrá ser reemplazada por fotocopia de la misma, autenticada por el presidente y Secretario de actas de la asamblea que lo haya designado.

Artículo 6º

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Certificado de Acreditación: El administrador sólo puede acreditar ante los consorcios su condición de inscripto en el Registro, mediante un certificado emitido a su pedido, cuya validez es de treinta (30) días. En dicha certificación deben constar la totalidad de los datos requeridos al peticionante en el Artículo 4º de la presente ley, así como las sanciones que se le hubieran impuesto en los dos últimos años.

Sin perjuicio del certificado de acreditación mencionado en el Art. 6, todos los datos de los administradores/as inscriptos/as, estarán en la página web del Registro a disposición de la población. La exhibición del certificado de acreditación al que se refiere este artículo podrá realizarse también con una impresión simple del registro que obra en la página web www.buenosaires.gov.ar. Dicha impresión deberá ser del mismo día de la presentación, deberá ser firmada por la administración y tendrá carácter de declaración jurada.

El sentido de esta propuesta es evitar una burocracia adminsistrativa que, seguramente, va a incidir en definitiva, directa o indirectamente, en el costo de las expensas.

Artículo 8º

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Presentación de constancia de inscripción: El/la administrador/a debe presentar anualmente una constancia del certificado de inscripción en el Registro actualizado en la asamblea ordinaria. En dicha oportunidad hará entrega de una copia de la presente ley al consorcio de propietarios presentes. De igual forma procederá en cualquier asamblea donde se considere su designación o continuidad.

La entrega de la copia de la ley podrá ser en un solo ejemplar que deberá ser exhibido en lugar visible del consorcio.

La razón es, asimismo, agilizar el trámite y evitar costos burocráticos que encarecerán la función de administrar.

Artículo 9º

b)

Atender a la conservación de las partes comunes, resguardando asimismo la seguridad de la estructura del edificio conforme lo dispuesto por las normas vigentes.

Para atender a la conservación de las partes comunes y resguardar la seguridad del edificio según lo ordena el Art. 9 inc. b), el/la adminsitrador/a deberá, en oportunidad de la primera asamblea de cada año, sea ordinaria o extraordinaria, incluir en el orden del día la fijación de un monto máximo de libre disposición para gastos ordinarios. Toda erogación que supere ese presupuesto anual, deberá ser decidida por asamblea extraordinaria, salvo supuestos de urgencia.

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h)

Depositar los fondos del consorcio en una cuenta bancaria a nombre del Consorcio de Propietarios, salvo disposición contraria de la asamblea de propietarios.

La apertura de cuenta bancaria a nombre del consorcio a la que refiere el inc. h del art. 9º, deberá ser realizada dentro de los 30 días hábiles desde su designación. Respecto de los administradores en ejercicio, deberán cumplimentar esta disposición en forma inmediata, a partir  de la publicación de la presente reglamentación.

k)

En caso de renuncia, cese o remoción, debe poner a disposición del consorcio, dentro de los diez (10) días, los libros y documentación relativos a su administración y al consorcio, no pudiendo ejercer en ningún caso, la retención de los mismos

Los libros y documentación a que se refiere el inc. k del Art. 9, incluye la rendición de cuentas de su gestión, la que deberá verificarse dentro del plazo de treinta días hábiles contados a partir de la cesación de su cargo.

Artículo 10º

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De las liquidaciones de expensas: Las liquidaciones de expensas contendrán: a.- Datos del administrador (nombre, domicilio, teléfono, C.U.I.T. o C.U.I.L., Nº de inscripción en el Registro). b.- Datos del consorcio, con el N° de CUIT y Clave de Identificación en el Sindicato Único de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal. c.- Detalle de los ingresos y egresos del mes anterior y el activo o pasivo total. d.- Nombre y cargo del personal del consorcio, indicando categoría del edificio, N° de CUIL, sueldo básico, horas extras detalladas, período al que corresponde el pago, detalles de descuentos y aportes por cargas sociales a cargo del consorcio.etc... etc...

La entrega de información a la que refiere el art. 10 deberá ser realizada siempre y cuando la asamblea no disponga lo contrario por mayoría de dos tercios del total de votos del consorcio.

Nuevamente es necesario morigerar el extremo formalismo de ciertas normas que, en la práctica, incidirán en un mayor costo de personal de las administraciones. Ya ha sido hecho público en los medios de comunicación masiva, que el costo de los honorarios de los administradores se incrementará, por esta ley, en un porcentaje no menor al 20%. Si bien la Reglamentación limita la influencia de las corporaciones de administradores en la fijación de aranceles, es cierto que la tarea de administrar consorcios se encarecerá notablemente por exceso de trámites burocráticos que, por otra parte, son inverosímiles en la era de la Información.

Artículo 12º

e)

Declaración jurada patrimonial ante el consorcio y aprobada por este, destinado a garantizar sus responsabilidades como administrador. Esta declaración podrá sustituirse por la constancia de la constitución a favor del consorcio de propietarios, a cargo del administrador, de un seguro de responsabilidad profesional emitido por una compañía de seguros.

El administrador podrá ser eximido del requisito establecido por el inc. e) del art. 12 por decisión expresa asamblearia que cuente con mayoría de dos tercios del total de propietarios.

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Artículo 13º

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Duración: El administrador, salvo disposición en contrario establecida en el Reglamento de Copropiedad y Administración de cada consorcio, tendrá un plazo de hasta un (1) año para el ejercicio de su función, pudiendo ser renovado por la asamblea ordinaria o extraordinaria, con la mayoría estipulada en el mencionado Reglamento o en su defecto por los dos tercios de los/as Propietarios/as presentes, con mínimo quórum. Puede ser removido antes del vencimiento del plazo de mandato con la mayoría prevista a tal efecto en el Reglamento de Copropiedad. El término de un año regirá a partir de la aprobación de esta ley.

La falta de convocatoria a la asamblea anual ordinaria constituye una violación al espíritu de la presente norma, lo que importará la caducidad tácita de su mandato, pudiendo cualquier copropietario convocar a asamblea por acefalía contando con el 30% de los votos totales del consorcio.

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