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Curso/taller de Liquidación de Sueldos General


PROYECTO DE LEY

Registro Público de Administradores

El Senado y Cámara de Diputados de la provincia de Buenos Aires 

Sancionan con fuerza de

LEY

Registro Público de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal

CAPITULO I

REGISTRO

Artículo 1º.- Registro: Créase el Registro Público de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal, que estará a cargo de la Autoridad de aplicación que determine el Poder Ejecutivo.

Artículo 2°.- Obligación de inscripción: Las personas físicas o jurídicas que administren onerosamente uno o más consorcios de propiedad horizontal, deben inscribirse en el Registro creado por esta Ley.

Artículo 3º.- Inscripción voluntaria: Es voluntaria la inscripción en el Registro aludido, para las personas físicas o jurídicas que administren consorcios de propiedad horizontal que no estén incluidas en el artículo 2º.

Artículo 4º.- Requisitos para la inscripción: Para poder inscribirse, los administradores de consorcios deben presentar la siguiente documentación:

a - Nombre y apellido o razón social. Para el caso de personas de existencia ideal, adicionalmente: copia del contrato social, modificaciones y última designación de autoridades, con sus debidas inscripciones. 

b - Constitución de domicilio especial en la provincia de Buenos Aires. 

c - Número de C.U.I.T. 

d - Certificado expedido por el Registro Nacional de Reincidencia y Estadística Criminal. En el caso de las personas jurídicas, la reglamentación deberá establecer qué autoridades de las mismas deben cumplir con este requisito. 

Artículo 5°.- Impedimentos: No pueden inscribirse en el Registro o mantener la condición de activo:

a - Los inhabilitados para ejercer el comercio. 

b - Los fallidos y concursados hasta su rehabilitación definitiva. 

c - Los sancionados con pena de exclusión, antes de pasados cinco (5) años desde que la medida haya quedado firme. 

d - Los inhabilitados por condena penal por delitos dolosos relacionados con la administración de intereses, bienes o fondos de terceros, mientras dure la inhabilitación.

Artículo 6º.- Constancia de Inscripción: El administrador sólo puede acreditar ante los consorcios su condición de inscripto en el Registro, mediante una constancia emitida a su solicitud, cuya validez es de treinta días. En dicha certificación deben constar la totalidad de los datos requeridos al peticionante en el Artículo 4º de la presente Ley, así como las sanciones que se le hubieran impuesto en los dos últimos años.

Artículo 7°.- Publicidad del Registro: El Registro es de acceso público, pudiendo cualquier interesado informarse respecto de todo inscripto acerca de los datos exigidos en el artículo 4º de la presente Ley, así como de las sanciones que se le hubieren impuesto en los dos últimos años. La reglamentación establecerá los lugares de consulta.

CAPITULO II

OBLIGACIONES DEL ADMINISTRADOR

Artículo 8°.- Presentación de constancia de inscripción: El/La Administrador/a, salvo en el caso de administración gratuita, debe presentar una constancia del certificado de inscripción en el Registro, en la Asamblea ordinaria o extraordinaria que se realice a fin de considerar su designación o continuidad. 
Dicho constancia de debe presentarse anualmente en la asamblea ordinaria de propietarios que se realice en cada uno de los consorcios que administra.

Artículo 9º.- Obligaciones del Administrador. En el ejercicio de sus funciones deben:

a. Ejecutar las decisiones adoptadas por la Asamblea de Propietarios conforme lo previsto en el Reglamento de Copropiedad y lo dispuesto por la Ley Nacional 130512.

b. Atender a la conservación de las partes comunes, resguardando la seguridad de la estructura del edificio conforme lo dispuesto por las normas vigentes.

c. Asegurar al edificio contra incendio y accidentes, al personal dependiente del Consorcio y terceros.

d. Llevar en debida forma, los libros del Consorcio conforme las normas vigentes. 

e. Llevar actualizado un libro de Firmas de los Copropietarios, el que es exhibido al comienzo de cada Asamblea a fin que los copropietarios presentes puedan verificar la autenticidad de los poderes que se presenten.

f. Conservar toda la documentación del consorcio, y garantizar el libre acceso de los consorcistas a la misma.

g. Denunciar ante el Organismo o Dependencia correspondiente, toda situación antirreglamentaria y las obras ejecutadas en el edificio que administra sin el respectivo permiso de obra o sin aviso de obra, según corresponda conforme las normas vigentes.

h. Acreditar anualmente su calidad de inscripto en el Registro creado por la presente ley. Debe cumplir con esta acreditación en la totalidad de los consorcios donde presten servicios, presentando la constancia en la asamblea ordinaria o extraordinaria que se realice en cada uno de ellos. 

i. Depositar los fondos del consorcio en una cuenta bancaria conjunta a nombre del Consorcio de Propietarios y a la orden del administrador y de dos (2) consorcistas designados por la Asamblea de Propietarios. La cuenta debe habilitarse para que la disponibilidad de fondos sea conjunta entre el administrador e indistintamente uno o ambos consorcistas registrados. La Asamblea de Propietarios puede autorizar a ambos consorcistas a realizar retiros en forma conjunta, prescindiendo del administrador.

j. Cuando los propietarios, en Asamblea Ordinaria o Extraordinaria lo dispongan por mayoría, debe realizar una auditoría a través de un profesional contable. La negativa a realizarla u obstaculizar su avance es causal de remoción. 

k. Convocar a las Asambleas Ordinarias o Extraordinarias conforme a los reglamentos de copropiedad, bajo pena de nulidad, especificando lugar, hora y temario.

l. No puede, sin el previo consentimiento de la Asamblea de Propietarios, refinanciar deudas por expensas atrasadas.

m. En caso de renuncia, cese o remoción, debe poner a disposición del consorcio, dentro de los diez (10) días, los libros y documentación relativos a su administración y al consorcio, no pudiendo ejercer en ningún caso, la retención de los mismos.

Artículo 10º.- De las liquidaciones de expensas: Las liquidaciones de expensas contendrán:

a. Datos del administrador (nombre, domicilio, teléfono, C.U.I.T, Nº de inscripción en el Registro)

b. CUIT del consorcio y Clave Única de Identificación del Consorcio en el Sindicato Único de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal y AFIP.

c. Datos actualizados del titular o herederos de cada unidad, porcentual correspondiente, total a pagar por cada unidad, saldo anterior y actual al mes liquidado, intereses punitorios. Si los hubiese, se detallaran los depósitos judiciales efectuados en el mes anterior y los convenios de pago efectuados con propietarios deudores de expensas y aprobados por la Asamblea de Propietarios.

d. Detalle del estado contable del Consorcio, especificándose detalladamente los ingresos y egresos del mes anterior y el archivo o pasivo total. 

e. Nombre y cargo de los pagos del personal del consorcio, indicando categoría del edificio, CUIL, sueldo básico, horas extra detalladas, periodo al que corresponde el pago, detalles de descuentos y aportes por cargas sociales a cargo del consorcio.

f. Detalle de los pagos por suministros, servicios y abonos a contratistas, indicando nombre de la empresa, dirección, C.U.I.T o CUIL, Nº de matrícula, trabajo realizado, elementos provistos, importe total y en su caso, cantidad de cuotas y número de cuota abonada. 

g. Detalle de pagos por seguros, indicando nombre de la compañía, número de póliza, tipo de seguro, elementos asegurados, fechas de vencimiento de la póliza y número de la cuota que se abona.

h. El recibo del administrador por el cobro de sus honorarios se ajusta a la normativa vigente y contiene sus datos personales, CUIT, número de inscripción en el Registro de Administradores, consignando su situación fiscal, importe total y periodo al que corresponde.

i. Los recibos de pagos de expensas deben ser numerados, constando el mes que se abona y conteniendo los datos personales, firma aclarada del administrador, su CUIL o CUIT y número de inscripción en el Registro creado por esta Ley.

j. En caso que existieran juicios por cobro de expensas o por otras causas en los que el Consorcio sea parte, se indicará en la liquidación mensual todos los datos del mismo (número de juzgado interviniente y expediente, caratula, objeto y estado) y capital reclamado. En caso de sentencia favorable al consorcio, el administrador debe depositar en la cuenta del consorcio, el monto percibido con más sus accesorias, costos y costas dentro de los dos (2) días hábiles desde su percepción.

k. Incluir el resumen de movimientos de la cuenta bancaria del Consorcio correspondiente al mes anterior.

l. Número de Factura o Recibo de los honorarios del administrador. 

Articulo 11º.- Requisitos para contratar: Las obras o servicios que se contraten deben ser aprobadas por el Consorcio de Propietarios. La Asamblea determina hasta que monto el Consejo de Propietarios puede seleccionar directamente al proveedor.

Los administradores de consorcios no pueden contratar ni someter a la consideración del consorcio los presupuestos de provisión de bienes, servicios o realización de obras con aquellos prestadores que no reúnan los siguientes requisitos:

a. Titulo y/o matricula, cuando la legislación vigente así lo disponga.

b. Nombre, domicilio y otros datos identificatorios del prestador del servicio o contratista.

c. Descripción detallada de los materiales a emplear.

d. Los Precios de los materiales y de la mano de obra, por separado.

e. El plazo en el que se realizará la obra o se prestará el servicio.

f. Si otorga o no garantía y en su caso, el alcance y duración de esta.

g. El plazo para aceptación del presupuesto manteniendo el precio.

h. Fotocopia de la inscripción en AFIP y ANSES.

i. Seguro de riesgos del trabajo del personal a su cargo, en los casos que así lo exija la legislación vigente y de responsabilidad civil. Cuando se contrate a trabajadores autónomos, las pólizas deben estar endosadas a favor del consorcio. 

Los administradores deben exigir original de los comprobantes, y guardar en archivo, copia de los mismos por el plazo de dos (2) años, salvo disposición en contrario de la Asamblea de Propietarios. En oportunidad de su remoción, renuncia o cese, debe entregar dicho archivo al Consorcio dentro de los diez (10) días posteriores.

En caso de extrema urgencia, puede contratar a proveedores que ya hayan prestado servicios para el consorcio en cuestión, y que se los hubiese contratado en su momento cumplimentando estos requisitos. Los trabajos se limitaran a lo necesario para contener la urgencia, y en un plazo de cinco (5) días cumplimentar los requisitos establecidos en el presente.

Artículo 12º.- Declaración jurada: Los/as administradores/as inscriptos/as en el Registro creado por esta ley, deben presentar anualmente un informe con el siguiente contenido, el que tendrá carácter de declaración jurada:

a. Listado actualizado de los consorcios que administra, consignando si lo hace a título gratuito u oneroso. 

b. Copia de las actas de asamblea relativas a rendiciones de cuentas.

c. Detalle de los pagos de los aportes y contribuciones previsionales, de seguridad social, y cualquier otro aporte de carácter obligatorio, seguro de riesgo de trabajo y cuota social si correspondiese, relativos a los trabajadores de edificios dependientes de cada uno de los consorcios que administra;

d. Los pagos efectuados en concepto de mantenimientos e inspecciones legalmente obligatorios; 

e. Nómina de juicios civiles y comerciales en los que haya sido demandado personalmente por daños y perjuicios o cualquier otra acción judicial, relacionados con la administración de intereses, bienes o fondos ajenos. En el caso de personas jurídicas, la reglamentación deberá establecer que otras autoridades deben cumplir con este requisito.

f. Nomina de juicios civiles y comerciales en los que se haya sido actor o demandado el consorcio que administra.

g. En su caso, el detalle de los juicios por cobro de expensas, indicando carátula, capital reclamado y juzgado interviniente.

h. Declaración jurada patrimonial, que represente un patrimonio suficiente destinada a garantizar sus responsabilidades como administrador. Esta declaración podrá sustituirse por un seguro de caución emitido por una compañía de seguros radicada en la Ciudad, con endoso a favor del Consorcio u otra garantía suficiente aprobada por el consorcio. 

CAPITULO III

DEL MANDATO DE ADMINISTRACION

Articulo 13º.- Duración del mandato: El administrador tiene mandato por el plazo de hasta un (1) año, pudiendo ser renovado en sus funciones y por el mismo término, las veces que la asamblea ordinaria o extraordinaria lo apruebe. A tal fin la se requiere la mayoría estipulada en el Reglamento de Copropiedad, 

Puede ser removido antes del vencimiento del plazo de mandato con la mayoría prevista a tal efecto en el Reglamento de Copropiedad o en su defecto por los dos tercios de los/as Propietarios/as.

Artículo 14º.- Legitimación: En el acta de designación se dejará establecido que su mandato como "representante legal del Consorcio", debe ejercerlo en aquellos temas generales que hacen a la administración del Consorcio y se abstendrá en aquellos para los que necesite un poder especial para poder intervenir legal y legítimamente.

Artículo 15º.- De los honorarios: Los honorarios del Administrador son acordados entre el Administrador y la Asamblea de Propietarios. Solo podrán ser modificados con la aprobación de la Asamblea Ordinaria, o en su caso la Extraordinaria convocada al efecto y por la mayoría dispuesta en el Reglamento de Copropiedad. A falta de disposición se requerirá mayoría absoluta. 

Articulo 16.- Del Consejo de Propietarios: El Consejo de Propietarios es el órgano de asesoramiento y contralor de la gestión del administrador y no posee funciones ejecutivas. Está integrado por tres (3) miembros como mínimo, el número de integrantes debe ser impar y son elegidos por la Asamblea de Propietarios.

Tienen un mandato de un año, siendo su designación rotativa entre los propietarios del consocio. Ejercen sus funciones en forma honoraria. 

CAPITULO IV

REGIMEN DE SANCIONES. PROCEDIMIENTO

Artículo 17º.- Infracciones: Son infracciones a la presente ley:

a. El ejercicio de la actividad de administrador de consorcios de propiedad horizontal sin estar inscripto en el Registro creado por la presente ley, con excepción de lo dispuesto en el artículo 3º. 

b. La contratación de provisión de bienes o servicios o la realización de obras con prestadores no cumplan con los recaudos previstos en el artículo 11º.

c. El falseamiento de los datos a que se refiere el artículo 4º.

d. El incumplimiento de las obligaciones impuestas por el artículo 9º, cuando obedecieran a razones atribuibles al administrador. 

e. El incumplimiento de la obligación impuesta por el articulo 6º in fine.

Artículo 18º.- Sanciones: Las infracciones a la presente ley se sancionan con:

a. Multa cuyo monto puede fijarse entre uno (1) y cien (100) salarios correspondientes al sueldo básico de la menor categoría de los encargados de casas de renta y propiedad horizontal sin vivienda.

b. Suspensión de seis (6) hasta nueve (9) meses del Registro.

c. Exclusión del Registro.

Se puede acumular la sanción prevista en el inciso a) con las sanciones fijadas en los incisos b) y c).

En la aplicación de las sanciones se debe tener en cuenta como agravantes, el perjuicio patrimonial causado a los administrados y, en su caso, la reincidencia.

Se considera reincidente al sancionado que incurra en otra infracción de igual especie, dentro del periodo de dos (2) años subsiguientes a que la sanción quedara firme.

Las multas son en beneficio del consorcio, debiendo ser depositadas en la cuenta bancaria de su titularidad.

La falta de depósito dentro de los quince (15) días corridos de encontrarse firme, devengara un interés punitorio del 3% mensual. 

CAPITULO V

PROCEDIMIENTO ADMINISTRATIVO

Articulo 19º.- Denuncia: La autoridad de aplicación debe recepcionar las denuncias correspondientes o actuar de oficio cuando toma conocimiento de la posible comisión por parte de los administradores de actos contrarios a la presente ley.

Articulo 20º.- Instrucción del sumario: Recibida la denuncia, si la autoridad de aplicación encontrare merito suficiente en la misma ordenara la instrucción del correspondiente sumario e imputara al denunciado.
La imputación debe contener inexcusablemente: 

a. Una relación circunstanciada y sucinta de los hechos en que se basa,

b. La cita precisa de la norma presuntamente infringida,

c. El plazo para formular el descargo correspondiente y proponer prueba.

Articulo 21º.- Prueba: En cada uno de los supuestos se da traslado al infractor mediante cédula por diez (10) días para que formule el descargo correspondiente y ofrezca la prueba de la que pretende valerse. Notificado o vencido el plazo dado para ello, el instructor procede a recibir la prueba, determinado aquella que resulta admisible, con los siguientes requisitos: 

La prueba es admitida solo en el caso de existir hechos controvertidos y siempre que no resulten manifiestamente inconducentes.

Contra la resolución que deniega medidas de prueba procederá el recurso de reconsideración.

La prueba debe producirse dentro del término de diez (10) días hábiles prorrogables cuando exista causa justificada, teniéndose por desistidas aquellas no producidas dentro de dicho plazo por causa imputable al sumariado.

Es responsabilidad de la parte solicitante, la confección, suscripción y diligenciamiento de los oficios, así como los gastos, costos y costas que demande para el cumplimiento de la prueba informativa que solicite, así como la citación y comparecencia de los testigos que se ofrezca, todo bajo apercibimiento de tenerlo por desistido. 

Artículo 22º.- Resolución: Concluidas las diligencias sumariales, previo informe final del instructor, la autoridad de aplicación dicta resolución definitiva dentro de los veinte (20) días hábiles.

Artículo 23º.- Prescripción: Las acciones y sanciones emergentes de la presente ley prescriben en el término de tres (3) años contados a partir de la comisión de la infracción o la notificación de la sanción pertinente. La prescripción se interrumpe por la comisión de nuevas infracciones.

Artículo 24º. - Cláusula Transitoria: El término de un año consignado en el artículo 13, se aplicará a partir de la aprobación de esta ley, a los contratos vigentes en la actualidad. 

Artículo 25°.- Comuníquese al Poder Ejecutivo. 


FUNDAMENTOS

El presente proyecto tiene por finalidad crear el Registro Público de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal y reglamentar el ejercicio de la tarea de Administrador.

Una gran parte de la población de nuestra Provincia vive en edificios encuadrados en el régimen de propiedad horizontal, por ello es necesario dotar de herramientas a los vecinos para que cuenten con más información y posibilidad de control directo sobre la administración de sus respectivos consorcios, entendiendo que la falta de control sobre los montos totales de las expensas repercute directa y proporcionalmente sobre los propietarios. 

El artículo 42 de la Constitución Nacional garantiza los derechos de los consumidores y usuarios "… en la relación de consumo, a la protección de su salud, seguridad e intereses económicos; a una información adecuada y veraz; a la libertad de elección, y a condiciones de trato equitativo y digno.

Las autoridades proveerán a la protección de esos derechos, a la educación para el consumo, a la defensa de la competencia contra toda forma de distorsión de los mercados…" 

Entendemos que la relación entre administradores y administrados es una relación de consumo de un servicio, que conlleva todos los derechos y obligaciones propios de este tipo de relación, siendo merecedora, por ende, de la protección establecida en la Constitucional. 

Por ello, siendo competencia de la provincia, encuadra en el marco de la ley 13133 que en su primero reza: "La presente Ley establece las bases legales para la defensa del consumidor y del usuario según los términos del artículo 38º de la Constitución de la Provincia de Buenos Aires, y tiene por objeto establecer las reglas de las políticas públicas y los mecanismos administrativos y judiciales para la efectiva implementación en el ámbito provincial: 

a) De los derechos de los consumidores y usuarios reconocidos en la Constitución Nacional y en la Constitución de la Provincia de Buenos Aires.

b) De las normas de protección consagradas en la Ley Nacional de Defensa del Consumidor y disposiciones complementarias, sin perjuicio de las competencias concurrentes de la Autoridad Nacional de Aplicación."

Las distorsiones que se generan son claras cuando existe ausencia en la regulación de las obligaciones de los administradores, falta de información al consorcista, entre otras.

La Ley Nacional Nº 13512 de Propiedad Horizontal, que data del año 1948, no ha sido actualizada, pues su modificación ha resultado siempre controversial. Mucho aspectos de la actividad de los administradores de consorcios no están debidamente contemplados en ella, y por lo tanto se ejercen sin norma regulatoria alguna, a discreción o por acuerdos privados o sectoriales entre los actores del sector. 

Debemos tener en cuenta que en 1948, fecha en que se sanciono la Ley 13512, la tipología de los edificios de la ciudad, y la realidad de los ciudadanos era diferente a la de hoy. No existían edificios torre, y era mucho menor la cantidad de habitantes por edificio y de los servicios que era necesario contratar. No obstante ello, la Ley Nacional no se ha adecuado esta realidad que tanto se ha modificado con el transcurso del tiempo.

Paralelamente, en 1948, también era distinta la situación jurídica de las ciudades, las competencias nacionales y legislativas. 

Hoy la Provincia a partir de la ley 13133, tiene la facultad de regular cuestiones que inciden en la vida de cientos de miles de personas, sin necesidad de esperar a que el Congreso Nacional actualice la Ley 13512. 

De hecho, y en relación a ello, debemos tener presente que varias Provincias como Santa Fe, San Luis y Buenos Aires entre otras, cuentan con una ley propia de propiedad horizontal.

Así es que no existe imposibilidad constitucional para que esta Legislatura se aboque al tratamiento de un proyecto que además de establecer un Registro, regule la actividad de los administradores de edificios, salvando un vacío legal que afecta a miles de usuarios y consumidores.

La regulación de esta actividad es importante por la frágil posición de los consorcistas en la situación actual que ante la anomia existente, necesitan contar con herramientas que les permiten defender sus recursos.

Para la elaboración del presente proyecto se ha tenido en cuenta la ley 941 de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, proyectos presentados en la Legislatura que han perdido estado parlamentario y la voluntad de expresa del sector interesado, representado por organizaciones no gubernamentales

Por ello solicito a los Sres. Legisladores acompañen con su voto el presente proyecto de ley.

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