Carrillo desnudó que la elección de APH fue ‘a dedo’

[BPN-10/05/18] A fines de marzo Facundo Carrillo, secretario de Atención y Gestión Ciudadana de la CABA, develó que la elección de la Asociación Civil de Propietarios de Inmuebles de Renta y Horizontal (APH) para representar a los copropietarios en las negociaciones paritarias fue tomada ‘a dedo’ por el Ministerio de Trabajo.

En el curso de una reunión que sostuvo con los vecinos en el Centro Cultural Julián Centeya en la Comuna 3 explicó que hay varias asociaciones de vecinos que se dedican y se especializan en consorcios y agregó que ninguna tiene legitimidad para la representación masiva de los propietarios, sin embargo aclaró que el Ministerio de Trabajo tomó la decisión de que los propietarios tengan representación en las paritarias y defendió la elección de APH explicando que es una asociación que tampoco tiene representación de los demás propietarios pero consideró que es un buen inicio: "Esas personas representan y buscan representar a propietarios a nivel nacional y pelear el sueldo como patrón". Sobre por qué se eligió a esa y no a otra lo minimizó explicado que es otra discusión aunque reconoció que es importantísimo.

Es de recordar que el debut de APH el 13 de marzo como miembro paritario representando al sector empleador ^[1] dio como resultado un acuerdo salarial que -si bien se vendió como del 12% más sumas fijas- en realidad representó, medido en promedios anuales, un 25% de aumento con respecto al año pasado, 10 puntos por encima del objetivo que impuso el Gobierno nacional para frenar la inflación ^[2].

La publicación fue vista 62 veces y cosechó dos "me gusta" y un "no me gusta". El único comentario que recibió fue de autoría de un consorcista participativo, Jorge Resqui Pizarro, quien –entre otras cosas- expuso: "la representación de los consorcistas por las asociaciones y federaciones que vienen trabajando desde hace más de una década por sus derechos y en defensa de sus intereses no se mide, simplemente por la ‘cápita’ de socios e integrantes (que son muchísimos) sino por la anuencia y consustanciación de la inmensa mayoría del sector con los postulados de esas entidades. Es una representación de intereses colectivos - para algunos podría ser de intereses individuales homogéneos -; implica que si tomamos, por ejemplo, los diez postulados básicos que esgrime cualquiera de dichas entidades, veremos cómo son aceptados y coincidentes con el pensamiento y las necesidades de la inmensa mayoría de los consorcistas".

Textualmente el secretario de Atención y Gestión Ciudadana expresó: "...como bien dicen los vecinos hoy están los consorcistas representados [en paritarias] por cámaras de administradores que obviamente la confianza entre administradores y vecinos en gran parte de las veces se ha roto, para no generalizar porque cuando uno generaliza cae en injusticias. Encima que esas personas vayan a negociar los sueldos de otras personas (el salario del encargado) a juzgar por los resultados no fue un filtro lo suficientemente bueno como para que por lo menos el sueldo de los encargados crezca a la par de otros sueldos y no 40% más como ha sucedido en otros años. La realidad es que hay varias asociaciones de vecinos que se dedican y se especializan en consorcios -yo los conozco prácticamente a todos, me he juntado con absolutamente todos- y ninguna tiene una legitimidad de representación masiva de propietarios, ninguna. Ni los que están hace 15 años, ni los que se les ha dado hace poquito la personería jurídica, ninguno. Ahora la... [lo interrumpen] ...déjeme terminar de hablar, por favor. El Ministerio de Trabajo tomó la decisión de que los propietarios tengan representación en las paritarias. Esto es nuevo, sucedió hace muy poquito, la mayoría no lo conoce [...] Es una asociación que es igual que las demás: no tiene representación de los demás propietarios. Ahora, ¿es un buen inicio? Sí. Es un muy buen inicio porque esas personas representan y buscan representar a propietarios a nivel nacional y pelear el sueldo como patrón, digamos, cosa que hoy no está sucediendo. Ahora si esa asociación es la mejor, no es la mejor, debería haber cinco, debería haber tres, es otra discusión que también es buena pero lo que está sucediendo es importantísimo..." 

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[1] BPN Nº 629 del 12/04/18: "Cinco puntos importantes que develó el último acuerdo".

Actores ‘under’ produjeron videos sobre Consorcio Participativo

[BPN-10/05/18] Un director acompañado de siete actores independientes y técnicos que aman el teatro underground produjeron dos videos satirizando el proyecto Consorcio Participativo de autoría de Facundo Carrillo, secretario de Atención y Gestión Ciudadana de la CABA. Según trascendió, estos serían el principio de una serie de videos cortos más extensa.

Los dos audiovisuales producidos bajo el título "Rehenes en la ciudad" con un ritmo ágil y en clave de humor, recrean diversas situaciones de la vida de un consorcio. Las dos piezas ya disponibles, si bien son argumentalmente autónomos, están enlazadas entre sí al estilo de los audiovisuales publicitarios para un conocido banco extranjero, protagonizados por Marcos y Claudia.

El primero de los videos reproduce la conversación entre una señora mayor, consorcista, con un vecino joven de su edificio. Ella le cuenta que el Gobierno creó una nueva aplicación para liquidar expensas y le relata sus temores y miedos: "El administrador va a tener que avisar al gobierno si el departamento está ocupado, alquilado, comprado y también tenés que avisar al administrador y él va a avisar al Gobierno si vos usas el SUM para alguna de tus fiestas, o sea que el gobierno lo va a saber todo…" <texto original>.

Uno de los copropietarios, Marcelito, durante la asamblea pregunta: "¿Damos todos nuestros datos privados al gobierno, mail, teléfono, DNI, todo, para que después ellos lo metan en su base de datos? Chicos esto es terrible, vamos a tener que hablar todas las cosas privadas del edificio en un chat que van a manejar ellos..." <texto original>. Puntualmente a ese ‘ellos’ para referirse al Gobierno de la CABA parece haber sido un guiño a la serie Lost (Perdidos) en la cual se denominó de ‘ellos’ a todo aquello que no pertenecía al colectivo ‘nosotros’.

El primero de los videos dura 3,37 minutos y es protagonizado por dos consorcistas: Silvia (Noemí Padra) y Marcelito (Nicolás Torres) <video>.

El segundo se extiende un poco más y dura 4,42 minutos y en su producción intervinieron siete actores: Silvia y Marcelito ya conocidos del video anterior y el administrador (Sebastián Rapacini), Ezequiel (Mauricio Muriel), Ricardo (Ezequiel Nieva), una señora extranjera (Alina Tolubinska) y Yamila (Jimena Fernández Roca) <video>.

Estuvo a cargo de la dirección y la postproducción Nicolás Martínez Gómez; de la dirección de actores Rubén Hernández Miranda; fue asistente de dirección Pilar Martínez; fue coordinadora de producción María Emilia Cornier; y el responsable de la producción fue Lis Banegas 

Se habrían distribuido casi medio millón de volantes

[BPN-10/05/18] Según información que se acercó a la redacción de Pequeñas Noticias, la campaña de difusión iniciada por las seis entidades de administradores para desmentir que el Ejecutivo local pueda bajar las expensas un 20% y denunciar al proyecto Consorcio Participativo tuvo como resultado la distribución de poco más de 460 mil volantes junto a las expensas de abril <frente y dorso>.

Desde el pasado 6 de abril, se comenzaron también a distribuir todos los domingos volantes insertos en los diarios Clarín y Nación. Para esta etapa se habrían impreso casi 80 mil volantes de los cuales una gran parte ya fueron entregados.

Fuentes cercanas al proyecto que prefirieron mantener sus nombres en reserva, comentaron a Pequeñas Noticias que los organizadores están distribuyendo entre 300 y 400 volantes por kiosco de diarios, que cada fin de semana acuerdan con 10 o 12 puestos y que a ese ritmo calculan que abarcarán unos 230 kioscos de las zonas más densamente habitadas que son aquellas donde más consorcistas se encuentran. Es de tener en cuenta que se calcula que hay unas 2 mil paradas de diarios en la Ciudad de Buenos Aires.

Por último, distribuyeron volantes durante las elecciones del Colegio de Abogados de la Capital Federal y en las bocas de los subtes en horas pico. Según las fuentes, éstos tuvieron "muy buena recepción" en una "amplia mayoría" de los casos.

Es de recordar que a mediados de abril, por primera vez en la historia de la comunidad consorcial, las seis entidades de administradores se unieron para iniciar una campaña de difusión conjunta que bajo el lema "El gobierno vulnera la propiedad privada" desmiente que el Ejecutivo porteño pueda bajar las expensas un 20% y denuncia que la promesa de que el proyecto Consorcio Participativo ayude a bajar las expensas "es un señuelo para imponer una inédita ofensiva contra la propiedad privada".

La mecánica de la ofensiva fue muy simple: se le solicitó a los administradores que distribuya a todos los copropietarios, vía expensas, un volante tamaño A4, impreso a color de los dos lados que proporcionaron por correo electrónico a sus afiliados y por las redes sociales a los administradores no federados. Esta modalidad multiplicó el poder de fuego de cada mandatario por la cantidad de edificios que administra lo que brindó a las entidades no sólo una difusión territorial más amplia, sino también más profunda 

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La mayor cantidad de multas fue en 2016

En lugar de portería habrá un vestuario con baño y ducha

[BPN-10/05/18] El 20 de abril, Horacio Rodríguez Larreta, en su carácter de jefe de Gobierno porteño propuso a la Legislatura que se reemplace la famosa "portería" por un "vestuario" con baño y duchas. Esta modificación la incluyó en su proyecto de ley para modificar el Código de Edificación local. De esta forma eliminó la obligación de construir en edificios nuevos un departamento para el encargado permanente con vivienda.

Es de recordar que el 30 de agosto de 2007, la Legislatura porteña había aprobado la modificación del artículo 4.8.8 del Código de Edificación para que todo edificio que conste de quince o más unidades, supere los 800 metros cuadrados o tenga cuatro o más pisos, deba poseer una vivienda destinada al encargado del edificio que cuente como mínimo de una sala común (o comedor), dos dormitorios, baño y cocina. A partir de esa modificación, la vivienda del encargado debió contar con los mismos servicios centrales, de confort y necesidad que las restantes unidades [...] y en ningún caso podía tener más ambientes que la unidad funcional de mayor tamaño. La autora del proyecto fue Sandra Bergenfeld (FpV) ^[1].

Ahora esta vivienda fue reemplazada por un "espacio destinado para el personal de mantenimiento que trabaje en un edificio". Éste deberá contar con un espacio destinado para vestuario, baño y duchas, sala de estar o espacio comedor para personas que trabajen en el mantenimiento, vigilancia y limpieza del edificio".

Su superficie mínima será del 0.5% del total de la superficie construida (contándose al 50% los locales destinados para estacionamiento) con un mínimo de 4.5 m². Dicho espacio deberá estar comunicado con un medio exigido de salida".

Por último, deberá darse cumplimiento a las condiciones establecidas en el artículo 3.5.1. que trata sobre un ‘"Servicio mínimo de salubridad".

Ninguno de los sindicatos de encargados de edificios, ni la Federación Argentina Edificios Renta y Horizontal (FATERyH) se expidió en público sobre el tema.

El proyecto de ley del jefe de Gobierno ingresó a la Legislatura bajo el número de expediente 1058-J-2018 

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El 53% de las resoluciones fueron adversas al trabajador

[BPN-10/05/18] El 53% de los casos presentados durante el 2017 a la Comisión Paritaria de la propiedad horizontal recibieron un dictamen adverso al trabajador. En 2016 ese porcentaje había sido del 74%.

Durante el 2017 la Comisión Paritaria resolvió 17 casos y durante el 2016 un par más: 19. De los 36 casos resueltos durante los dos años, 34 fueron iniciados por un trabajador que pidió un ayudante de jornada completa para su consorcio. Las excepciones fueron dos: en un caso un trabajador pidió "cambio de categoría" y en otro "solicitó más personal".

Durante el 2016 la Comisión Paritaria, de los 19 casos tratados, en 14 casos dictaminó que "no corresponde asignar más personal", en dos se expidió por "asignar ayudante de jornada completa" y en otras dos consideró que "corresponde asignar ayudante de ½ jornada".

Durante 2017 la cantidad de casos favorables subió: de los 17 casos tratados 8 fueron favorables al trabajador: en 5 casos se resolvió que corresponde "asignar ayudante de jornada completa" y en los 3 restante dictaminaron que se debe "asignar un ayudante ½ jornada".

La constitución, funcionamiento e incumbencias de la Comisión Paritaria está regulado por el artículo 21º del Convenio Colectivo de Trabajo 589/10 de encargados de edificios.

Está integrada por un representante de cada una de las entidades de administradores que representa a los empleadores (CAPHyAI ^[1], el AIERH ^[2] y la UADI ^[3]) y tres por el sector trabajador: la FATERyH ^[4].

Los casos a tratar por la Comisión se pueden originar en tres lugares: si el solicitante es un trabajador, lo hace en su sindicato, en este caso el SUTERH. Si es un consorcio, lo debe realizar a través de una de las tres entidades de administradores que participan de las paritarias. Por otra parte, tanto trabajadores como empleadores pueden solicitar una resolución de la Comisión para su caso en particular directamente en el Ministerio de Trabajo.

La reunión de la Comisión Paritaria se realiza a instancias del Ministerio de Trabajo quien las convoca dos o tres veces por año, dependiendo de la cantidad de casos a tratar.

Las reuniones se realizan en sus oficinas y el trámite comienza cuando los representantes de cada una de las entidades se notifican formalmente de los expedientes a estudiar. En general en ese momento acuerdan una nueva fecha para debatirlos. En el ínterin entre las dos reuniones los letrados, especialistas en este convenio, estudian cada caso y, entre otras cosas, pueden recabar o verificar datos que consideren que son pertinentes para entender la materia sobre la que van a tratar. Eso incluye, por ejemplo, visitas al consorcio en cuestión para verificar de qué tipo de edificio se trata o con qué servicios centrales cuenta.

En la siguiente reunión se trata cada caso a viva voz, en un debate abierto entre todas las partes. A veces se ponen de acuerdo rápidamente, a veces no y el debate se prolonga o llegan a un acuerdo intermedio: ni tanto como pretende el demandante ni tan poco como desearía el demandado. A la hora de votar, en caso de empate el representante del Ministerio decide.

Si el demandante queda satisfecho con el dictamen de la Comisión Paritaria tiene abiertas dos instancias más a las cuales recurrir: una administrativa en el mismo Ministerio de Trabajo y por último la Justicia Laboral.

Las incumbencias de la Comisión Paritaria son:

1.- Interpretar con alcance general la presente Convención Colectiva a pedido de cualquiera de las partes signatarias de la misma o de la autoridad competente.

2. Proceder, cuando fuere necesario, a la calificación del personal y determinar la categoría del edificio de acuerdo a lo establecido en el Convenio Colectivo de Trabajo 589/10.

3. Resolver, cuándo corresponde ayudante o ayudante media jornada en una determinada finca, teniéndose en cuenta las características y tareas a realizar en la misma.

4. Registrar el funcionamiento de las escuelas que otorguen el título de Trabajador Integral de Edificios.

5. Intervenir como ámbito voluntario de sustanciación de controversias o consultas en materia de higiene y seguridad y riesgos del trabajo, sin perjuicio de las facultades propias de los organismos creados a tales efectos por las disposiciones legales vigentes en dichas materias.

6. Registrar los acuerdos que por Módulos se celebren 

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[1] CAPHyAI: Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias.

[2] AIERH: Asociación Inmobiliaria Edificios Renta y Horizontal.

[3] UADI: Unión Administradores de Inmuebles.

Tres ganadores para el segundo concurso del año

[BPN-10/05/18] Las ganadoras del segundo sorteo organizado por Pequeñas Noticias este año fueron: Silvana Milochi, María Piazza y Beatriz Viera. Cada uno de ellos se llevará un ejemplar de la 3ª edición del libro "Administrando en los tiempos del nuevo Código Civil y Comercial" de la Dra. Diana Sevitz y la Cra. Liliana Corzo.

Los ganadores tendrán siete días corridos (una semana) para contactarse con la redacción de Pequeñas Noticias al 3526-1806 de 10 a 17 hs. para combinar la entrega del ejemplar en nuestra oficina. De no hacerlo así y pasado ese plazo, se sorteará otro ganador entre los restantes participantes.

Técnicamente, el sorteo comenzó el 1º de abril pasado pero ya desde el 24 de marzo –con la publicación de la noticia en el Boletín de Pequeñas Noticias, comenzaron a llegar correos a la redacción del medio. Entre los suscriptos al boletín se sortearon dos ejemplares.

En las redes sociales, el concurso se largó el 23 de marzo. Hasta el 8 de mayo la publicación había alcanzado a 1.845, fue compartido 55 veces, cosechó 37 me gusta y 4 me encanta.

En la segunda edición del libro "Administrando en los tiempos del nuevo Código Civil y Comercial" las autoras habían anunciado que incorporaron fallos acordes a la nueva normativa y se adecuó teniendo en cuenta las distintas realidades que se presentan en nuestro país.

En sus palabreas explicaron: "En esta edición debimos recoger la experiencia, comentarios, sugerencias, críticas y la práctica misma se ven reflejadas en estas páginas, a través de la incorporación de fallos acordes a la nueva normativa, adecuación de las distintas realidades de un país como el nuestro, las enriquecedoras charlas y seminarios dictados en la ciudad de Buenos Aires y La Plata, así como en Paraná, San Miguel de Tucumán, Córdoba y Rosario, nos ha permitido ampliar nuestro panorama", explican las autoras al inicio del libro bajo el título "2° edición actualizada a agosto de 2016. A un año de la vigencia del Código Civil y Comercial de la Nación". En ese mismo apartado se pueden leer distintos comentarios de los lectores de la primera edición del libro y los agradecimientos de las autoras a colegas, amigos y familiares.

La primera edición contaba con 296 páginas [1], la segunda 329 y la tercera 369. Todas tienen 16 capítulos y una breve biografía de las autoras. Es de destacar que en las ediciones de 2016 y 2018 se les agregó un apéndice con artículos del Código Civil y Comercial de la Nación.

Estimado Sr. Director:

¿Recuerda que en noviembre del año pasado le vaticiné que el proyecto Consorcio Participativo de Facundo Carrillo sería el Vietnam de Rodríguez Larreta? Bueno, ya están dadas las condiciones para que así sea y le puedo mostrar los indicios.

Primero que nada le aclaro que para mí "un Vietnam" es una guerra perdida que no se puede seguir y de la que no se puede salir.

Si Ud. se fija cómo comenzó esta historia verá que el año pasado Carrillo le llevó a Rodríguez Larreta su idea o un proyecto –no lo sé- y éste, luego de anunciarlo, lo presentó a la Legislatura. Sin embargo no fue aprobado.

¿Por qué?

No fue por falta de ganas. Es un revolcón que debe haber puesto rabioso a Carrillo y muy molesto a Rodríguez Larreta.

Fue porque el bloque oficialista estaba dividido sobre este tema. Tal vez pensaron que el poder que le brindaría a un pequeño sector del partido gobernante –porque Cambiemos está compuesto de varios bloques- tamaña cantidad de datos privados le daría una ventaja en las elecciones y les pareció injusto. Tal vez porque desconfiaron que el Estado pueda armar una aplicación eficiente, que siempre funcione bien y tuvieron miedo de quedar pegados a la catástrofe que sucedería de no ser así. Tal vez porque se dieron cuenta de que sus votantes son políticamente de derecha y económicamente liberales y ese tema de las estatizaciones no les cae del todo bien. Tal vez por miedo a las batallas judiciales que se olfatearon. Tal vez por un poco de todas estas cosas y tal vez por ninguna. No lo sé. En resumen, con un dictamen de la Comisión de Legislación General favorable a último momento lo sacaron. Evidentemente la suma de votos necesarios no les dio.

Hasta aquí bien, son cosas que sabemos todos.

En febrero Facundo Carrillo también vuelve con Consorcio Participativo pero... antes nos contó cómo el Gobierno municipal nos va a bajar las expensas en un 20%.

Un lindo número el 20%, ¿no?

Sin embargo para que bajen un 20% hay que ahorrar un 40 porque la mitad de los ingresos del consorcio se lo llevan los encargados, antes gracias a los administradores y ahora –bendito sea el Señor- también gracias a los inmobiliarios, perdón, quise decir los propietarios.

No se impaciente Sr. Director, ya llego al punto.

Retomando, mientras tanto en el país siguen pasando cosas: la clase media a las puertas del invierno sufre un fuerte tarifazo que –como no podía ser de otro modo- también golpea a las expensas. Los exiguos haberes de los jubilados –aquellos que deben decidir si pagan expensas o compran medicamentos- no alcanzan para los nuevos gastos y –para colmo de males- la inflación, de la mano de una fuerte devaluación del dólar, golpea a todos por igual.

Y entonces... Carrillo, en lugar de recalcular y –apelando a una mirada superior de conjunto- desacelerar o cambiar de rumbo para no sumar temas urticantes a la gestión de Rodríguez Larreta, se propone acelerar a fondo y anuncia nuevas rondas para hablar con vecinos de un plan para bajar las expensas que desapareció en el horizonte de la mano del aumento de tarifas, la devaluación del dólar y la nueva entidad de "propietarios" al firmar aumentos salariales que produjeron incrementos de los costos laborales en un 25% en relación al año anterior.

Y aquí llego a la conclusión, Sr. Director.

Eso es lo que hace falta para vietnamizar una campaña:

Un jefe que está ocupado en otra cosa, que no entiende del tema, que no entiende la naturaleza humana o que es ingenuo y que deja hacer. Ese no sabe seguir y no puede ganar.

Un funcionario que sea rígido, estructurado y que no tenga capacidad de analizar los cambios que se producen en el entorno. Uno que sea obstinado, agresivo y que –en su juventud- piense que en el fondo todo se trata de ver quién la tiene más grande (le pido disculpas por el lenguaje Sr. Director pero no sabía cómo decirlo de otro modo). Ese no puede salir.

O sea, una guerra perdida que no se puede seguir y de la que no se puede salir.

Entonces es cuando todo parece desarrollarse en un pantano. Se hace difícil, costoso y produce muchos perjuicios tanto a amigos como a enemigos y –lo que da más pena- a gente inocente, en este caso son los vecinos de la ciudad 

Estimado Director

¡¡¡Felicitaciones!!! a todas las entidades comprometidas en ponerle coto a la política avasallante que viene practicando el Gobierno de la Ciudad desde hace años con la propiedad horizontal, la propiedad privada y sus economías.

Este gobierno ha instalado en la comunidad consorcial que las expensas son caras por la "mala gestión de los administradores" y así impusieron "Expensas Claras" hace varios años.

La realidad refleja que el Gobierno de Buenos Aires recauda cifras millonarias por mes de los consorcios por lo que la batalla será difícil y compleja.

La propiedad horizontal está subyugada al poder político: no debemos permitirlo, acompaño la campaña de difusión.

Locación: "Infinity war" o "¿Quién tiene que pagar qué?"

"Infinity war" es la última película de la zaga "Avengers" de Marvel, en la que los actores manifestaron conocer solo su participación y que, recién en el avant premie, pudieron ver todo el rodaje ya concluida la post producción.

Esta introducción fue para explicar el título, ahora vamos por el contenido.

Este escrito es otra de mis experiencias personales pues todo nace en un cambio de opiniones en un foro de profesionales.

Esto me llevó a profundizar en el tema de las expensas, tanto por mis propias dudas, entre lo que consideraba "justo", y las otras opiniones, consideradas por sus autores como "ajustadas a Derecho".

Según mi opinión, casi siempre desacertada, el Código Civil y Comercial es semejante a la película mencionada. Sus redactores, los actores en el film, hicieron su parte y no vincularon sus temas con otros directamente relacionados.

Esto aplicado al entorno de las expensas comunes frente a los contratos de locación de vivienda urbana nos pone casi delante de un oximorón (combinación dos palabras o expresiones de significado opuesto y que dan lugar a un sentido nuevo). Debo decir que busqué el significado porque me sonaba exótico, y no estaba seguro si aplicaba correctamente, soy sincero.

Vamos al desarrollo, el CCyC de La Nación expresa textualmente:

"Artículo 2048. Gastos y contribuciones: Cada propietario debe atender los gastos de conservación y reparación de su propia unidad funcional. Asimismo, debe pagar las expensas comunes ordinarias de administración y reparación o sustitución de las cosas y partes comunes o bienes del consorcio, necesarias para mantener en buen estado las condiciones de seguridad, comodidad y decoro del inmueble y las resultantes de las obligaciones impuestas al administrador por la ley, por el reglamento o por la asamblea. Igualmente son expensas comunes ordinarias las requeridas por las instalaciones necesarias para el acceso o circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles, y para las vías de evacuación alternativas para casos de siniestros.

Debe también pagar las expensas comunes extraordinarias dispuestas por resolución de la asamblea."

Con la lectura de este artículo, que incluye el mantenimiento de la cosa, quedaría resuelto claramente el problema solo en lo referente a las obligaciones de los obligados propietarios o consorcistas primigenios.

Resuelto correctamente para el caso de los propietarios, el tema del pago de las expensas comunes ordinarias y extraordinarias se me oscurece frente a un contrato de locación de inmueble, en el que generalmente establece que las expensas comunes ordinarias están a cargo del inquilino.

El motivo de mi duda, frente a la "certeza" de otros, está vinculada a lo expresado en el mismo CCyC, Capítulo 4 "Locación", Sección 4º Efectos de la Locación, Parágrafo 1º en los siguientes artículos:

"ARTICULO 1201.- Conservar la cosa con aptitud para el uso convenido. El locador debe conservar la cosa locada en estado de servir al uso y goce convenido y efectuar a su cargo la reparación que exija el deterioro originado en su calidad o defecto, en su propia culpa, o en la de sus dependientes o en hechos de terceros o caso fortuito. Si al efectuar la reparación o innovación se interrumpe o turba el uso y goce convenido, el locatario tiene derecho a que se reduzca el canon temporariamente en proporción a la gravedad de la turbación o, según las circunstancias, a resolver el contrato"

"ARTICULO 1203.- Frustración del uso o goce de la cosa. Si por caso fortuito o fuerza mayor, el locatario se ve impedido de usar o gozar de la cosa, o ésta no puede servir para el objeto de la convención, puede pedir la rescisión del contrato, o la cesación del pago del precio por el tiempo que no pueda usar o gozar de la cosa. Si el caso fortuito no afecta a la cosa misma, sus obligaciones continúan como antes."

"ARTICULO 1207.- Mantener la cosa en buen estado. Reparaciones. Si la cosa es mueble, el locatario tiene a su cargo el gasto de su conservación y las mejoras de mero mantenimiento; y sólo éstas si es inmueble. Si es urgente realizar reparaciones necesarias puede efectuarlas a costa del locador dándole aviso previo."

Mi pensamiento, al vincular los artículos del Título IV "Contratos en Particular" en su Capítulo 4 "Locación" con los artículos incluidos en el Titulo V "Propiedad Horizontal" Capítulo 2 "Facultades y Obligaciones de los Propietarios", es que el artículo 2048 del CCyC , está ausente como herramienta para regular temas en conflicto ya que solo ha tratado livianamente el concepto de expensas comunes y su definición de los obligados a su pago.

Con solo referenciar como vinculante al Título IV "Contratos en Particular" con el enmarque jurídico de expensas ordinarias y extraordinarias definido en el artículo 2048, se habría podido lograr establecer más acertadamente los derechos y las obligaciones en la locación de las unidades funcionales de la PH, tanto del consorcista propietario como del cuasi-consorcista inquilino.

Por supuesto que también los inquilinos tienen obligaciones establecidas en el mismo Título IV, Parágrafo 2, artículos 1205 al 1210 que muchas veces no son cumplidas, y otras veces violadas directamente. Esta fue otra experiencia vivida en el IVC del GCABA que trataré en otra oportunidad

¡Hola!

Luego de haber consultado telefónicamente al SUTERH sobre el pago del 5% del título de encargado integral según el artículo 28º del Convenio Colectivo de Trabajo, se me informó que correspondía abonarlo a aquellos encargados que hubieran efectuado el curso obligatorio por ellos brindado (el "Curso del SERACARH"). No obstante ello, luego leí que no debía abonarse dicho 5% por ese curso. ¿Me podrán indicar qué es lo que corresponde? 

Aparte de ello, desde que ese 5% se publicó, vinimos abonándoles a los encargados dicho valor. En caso de no corresponder para aquellos que solo hicieron ese curso, ¿se lo podemos dejar de abonar? ¿O ya se considera "derecho ganado"?

Desde ya, muchísimas gracias!!

<Sin nombre>

Estimado/a:

Sobre el primer punto le quiero recordar que el 22 de agosto del año pasado, la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI) desmintió terminantemente que se deban incrementar los sueldos en un 5% a aquellos encargados que hayan hecho el curso en materia de Higiene y Seguridad obligatorio (Ley 4803/13) que dicta el SERACARH ^[1].

Sobre el segundo, a consecuencia de las diversas aristas que ofrece el problema, le aconsejo que consulte con un abogado laboralista especializado en propiedad horizontal.

Un saludo cordial

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