Falta publicar en el Boletín Oficial el 76% de los multados en 2018

[BPN-16/07/20] Todavía faltan publicar el 76% de las multas de 2018 y el 89% de las de 2019. Así surgió del análisis que realizó Pequeñas Noticias de las disposiciones sancionatorias contra administradores de consorcios porteños publicadas en el Boletín Oficial durante el primer semestre de este año.

El promedio del tiempo que transcurre entre la firma de la disposición y su publicación en el BO durante este primer semestre fue de 1 año, 5 meses y 11 días, un 9% menos que durante el mismo periodo del año pasado.

La multa más antigua publicada en lo que va del 2020 tardó 3 años, cinco meses y 3 días en formalizarse luego de ordenada.

Otra disposición sancionatoria en sólo dos meses y cinco días fue publicada.

El responsable de sancionar a los mandatarios de los consorcios es el Registro Público de Administradores porteño que está coordinado por José Luis Lobisch, depende de Defensa y Protección del Consumidor cuya directora general es Vilma Bouza y cuyo superior es Facundo Carrillo, secretario de Atención y Gestión Ciudadana.

Durante el 1º semestre de este año se publicaron en el Boletín Oficial 177 disposiciones sancionatorias contra 190 administradores por infracciones a la Ley 941 (Registro Público de Administradores porteño).

Teniendo en cuenta que durante los primeros seis meses del 2019 se publicaron 67 disposiciones contra 71 administradores, este año la publicación de multas creció un 264%.

De los 190 administradores cuyas sanciones fueron publicadas, 25 eran reincidentes, uno fue expulsado del RPA y 3 fueron sobreseídos.

Del total del semestre, 104 fueron varones (55%), 78 mujeres (41%) y 8 empresas (4%).

El valor total de esas multas fue de 6.126.325 pesos, más del doble que durante el mismo período del año pasado. Exactamente un incremento del 206%.

La multa promedio por administrador fue de 32.761 pesos, un 16% más que durante el primer semestre del año pasado.

Hay que tener en cuenta que en el Boletín Oficial se publican generalmente sanciones que se ordenaron en años anteriores y no refleja la capacidad sancionatoria de la repartición durante el semestre.

Durante estos primeros seis meses se publicó una multa de 2016, 29 de 2017, 100 de 2018, 53 de 2019 y siete de 2020. Esos datos se observan más claramente en esta tabla:

Si se analizan los últimos cuatro años se puede observar que de las 133 disposiciones sancionatorias, a la fecha se publicaron en el BO 127. O sea que restan seis, lo que representa un 5% faltante.

En 2018 se incrementó la cantidad de sanciones firmadas en un 360% y llegaron a las 479. Sin embargo de esa cantidad se publicaron en el BO sólo 117 (24%), faltando 362 (76%).

El año pasado se volvió a incrementar la cantidad de multas dispuestas, llegando a 515. Se apelaron 118 a la Justicia y se terminaron publicando 55 (11%). Faltan 460 (89%) sanciones.

Por tercera vez se prorrogó el mandato de los administradores

[BPN-16/07/20] El pasado 30 de junio, la directora general de Defensa y Protección del Consumidor porteño, Vilma Bouza, dispuso prorrogar el mandato de los administradores hasta el 31 de julio. Es la tercera vez que toma esta medida, la primera vez lo prorrogó hasta el 31 de mayo ^[1] y la segunda hasta el 30 de junio ^[2]. Desde la firma de la primera disposición el 3 de abril hasta el último vencimiento transcurrirán tres meses y 28 días.

Así lo dispuso mediante la Disposición 3778 que se publicó en el Boletín Oficial del el 8 de julio.

En términos generales la redacción de la nueva disposición es muy similar a la anterior y mantiene la contradicción existente entre el artículo primero, el segundo y el tercero sobre la realización de asambleas presenciales. Mientras que en el primero las prohíbe, en el segundo las habilita si es urgente e impostergable la revocación de ese mandato y la consecuente rendición de cuentas y en el tercero establece qué cuidados se deberán tomar.

Bouza textualmente ordenó:

Artículo 1°.- Prorrógase excepcionalmente hasta el 31 de julio de 2020 inclusive, la duración del mandato conferido a los administradores de consorcios de propiedad horizontal de esta Ciudad Autónoma de Buenos Aires, cuya renovación y rendición de cuentas debía ser tratada mediante asamblea presencial, la cual no podrá realizarse mientras perduren las medidas de prevención tendientes a reducir el riesgo de propagación del contagio del Coronavirus (COVID-19) en la población.

Artículo 2º.- Instrúyase a los administradores para que comuniquen de manera digital lo dispuesto en el Artículo 1° a los integrantes de los consorcios que administran, haciéndoles saber asimismo, que de considerar de naturaleza urgente e impostergable la revocación y rendición de cuentas, les asiste la posibilidad de oponerse a la prorroga dispuesta y solicitar la celebración de una asamblea, conforme los plazos y mayorías establecidas en el Código Civil y Comercial de la Nación.

Artículo 3º.- Establézcase que la celebración de dichas asambleas deberán tener carácter excepcional, optándose preferentemente por la modalidad a distancia o bien respetando los protocolos y normativas vigentes acordes a la situación epidemiológica actual. El administrador procurará el uso de plataformas o cualquier canal digital que posibilite el derecho de participación y voto de los integrantes del Consorcio, la conservación en soporte digital de la asamblea y la transcripción en el libro de actas de las resoluciones arribadas.

Artículo 4º.- Las decisiones adoptadas en las mismas, deberán ser comunicadas a los propietarios ausentes, a fin de que puedan ejercer el derecho tutelado en el artículo 2060 del Código Civil y Comercial de la Nación.

Artículo 5º.- Exceptúase de la prórroga dispuesta en el Artículo 1º, a aquellos consorcios que hayan implementado la asamblea virtual como forma de deliberación

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[1] BPN Nº 678 del 16/04/20: "Se prorrogó el mandato de los administradores hasta fin de mayo".

Prórroga para la presentación de Juicios Universales

[BPN-16/07/20] El pasado 3 de julio, la directora general de Defensa y Protección del Consumidor porteño, Vilma Bouza, dispuso la inscripción provisoria de los mandatarios que deban inscribirse en el Registro Público de Administradores (RPA) y sólo les quede pendiente cumplir con la presentación del certificado del Registro de Juicios Universales. En su lugar deberán proveer una declaración jurada manifestando no estar inhabilitados para ejercer el comercio.

Es de destacar que el resto de los requisitos que exige el artículo 4º de la Ley 941 deben ser cumplidos ^[1].

En el momento que el Registro de Juicios Universales reanude sus actividades, se otorgará a los administradores un plazo de 60 días corridos para que presenten el certificado ante el RPA. De haber transcurrido ese plazo y no haber cumplido se generará la baja automática de esas matrículas.

Así lo dispuso mediante la Disposición 3847 que se publicó en el Boletín Oficial el 13 de julio.

Textualmente la disposición ordena:

"Artículo 1º Autorízase la inscripción provisoria por ante el Registro Público de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal, de aquellos administradores de consorcios que habiendo cumplido con los requisitos previstos en el artículo 4° de la Ley 941, les quedara pendiente únicamente el informe expedido por el Registro de Juicios Universales.

"Artículo 2°. - Los administradores de consorcios que se encuentren contemplados en el Artículo 1°, deberán acompañar a los efectos de suplir dicho informe, una aclaración jurada manifestando no estar inhabilitados para ejercer el comercio.

"Artículo 3°. - Otórgase un plazo de sesenta (60) días de corridos, luego de reanudada la actividad del registro de Juicios Universales, para que los administradores de consorcios procedan a presentar el correspondiente certificado por ante el Registro Público de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal, bajo apercibimiento de generar la baja automática de las matrículas otorgadas de manera provisoria"

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[1] Artículo 4º de la Ley 941: Requisitos para la inscripción: Para poder inscribirse, los administradores de consorcios deben presentar la siguiente documentación:

a) Nombre y apellido o razón social. Para el caso de personas jurídicas, adicionalmente: copia del contrato social, modificaciones y última designación de autoridades, con sus debidas inscripciones.

b) Constitución de domicilio especial en la Ciudad.

c) Número de C.U.I.T./C.U.I.L.

d) Certificado expedido por el Registro Nacional de Reincidencia y Estadística Criminal.

e) Informe expedido por el Registro de Juicios Universales.

f) Certificado de aprobación de la capacitación dictada por las entidades autorizadas que establezca la Autoridad de Aplicación. Dicha capacitación debe contar con al menos una (1) carga horaria de ciento veinte (120) horas, la que debe ser revalidada anualmente mediante un curso de actualización con una carga horaria mínima de diez (10) horas. Los contenidos básicos de ambas capacitaciones son fijados por la autoridad de aplicación.

g) Certificado de libre deuda expedido por el Registro de Deudores/as Alimentarios/as Morosos/as.

h) Las personas jurídicas deben cumplir con los requisitos establecidos en el presente artículo. La reglamentación debe establecer cuáles son los integrantes del órgano de administración que deben cumplir estos requisitos, así como la forma en que se debe actualizar la documentación correspondiente.

Los/las administradores/as voluntarios/as gratuitos/as deben presentar:

1.- Original y copia del Documento Nacional de Identidad.

2.- Copia certificada del acta de asamblea, la cual debe contener los datos del consorcio, cantidad de unidades funcionales del mismo y designación ad honorem como administrador. Asimismo, descripción de la unidad funcional de la cual es propietario con su número de matrícula del Registro de la Propiedad Inmueble o, en su defecto, simple declaración jurada de la totalidad de los copropietarios.

Vencen las obleas del ascensor, calderas e instalaciones fijas

[BPN-16/07/20] El próximo 31 de julio vencen los plazos para abonar las obleas de los ascensores, las instalaciones fijas contra incendios y las calderas de los consorcios porteños.

Es la tercera prórroga del pago de esta tasa que resuelve la Agencia Gubernamental de Control (AGC): la primera la ordenó el 17 de marzo por el término de 60 días que vencieron el 18 de junio (Resolución 165/20), la segunda prorrogó esa fecha al 31 de mayo (Resolución 242/20) y la tercera hasta el 31 de julio (Resolución 251/20).

En las tres resoluciones argumentó que "corresponde dictar el acto que prorrogue dicho plazo a fin de continuar con las de medidas de prevención y control tendientes a reducir el riesgo de propagación del contagio en la población".

Sólo en concepto de ascensores, a fin de mes el Gobierno porteño habrá terminado de recaudar a través de la Agencia Gubernamental de Control (AGC) 189 millones de pesos ^[1]. Este año esta oblea sufrió un aumento del 75%.

Sin embargo, es de señalar que este número es relativo porque a pesar de las cifras recaudadas el Estado local y las entidades que agrupan conservadores y fabricantes de ascensores se contradicen a la hora de cuantificar el parque de máquinas que existen en la CABA. Mientras que FACARA el 6 de enero anunciaba en su página de Facebook que había 120 mil ascensores en esta ciudad ^[2], Andrés Pozzo, vocero de esa misma entidad y miembro de la CECAF (Cámara Empresaria de Conservadores de Ascensores y Afines) informaba un mes antes que la cantidad de ascensores registrados era de un 68% de esa cifra. Para Pozzo hay 81 mil máquinas lo que representa una diferencia de casi 39 mil ascensores ^[3].

Por su parte el Gobierno de la CABA en mayo de 2019 informaba que se había renovado la oblea de 72.780 ascensores mientras que en enero de este año para Pozzo fueron 76.128 máquinas, una diferencia de 3.348 unidades en apenas 8 meses.

A pesar de los montos recaudados año tras año, el Estado porteño no cuenta con estadísticas oficiales sobre la cantidad de siniestros que suceden en la CABA por causa de los ascensores, elevadores o escaleras mecánicas. También falta información oficial sobre los motivos de dichos accidentes, la cantidad de víctimas y sus causas.

La CAPHyAI dictaminó que las asambleas deben ser presenciales

[BPN-16/07/20] El pasado 10 de julio la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI) dictaminó que las asambleas de propietarios en los consorcios deben ser presenciales. Para fundamentar esta postura solicitó a los Dres. Ana María Vila y Bartolomé A. Orfila su opinión profesional sobre el tema.

Así lo hizo saber mediante una circular que distribuyó entre sus asociados por correo electrónico. Textualmente comunicó: "A raíz de las distintas opiniones que surgen de las charlas virtuales que se ofrecen diariamente, en relación a un tema tan serio como es el de las asambleas virtuales, nos vemos en la necesidad de destacar nuestra posición como Cámara, en bien [tanto] de los administradores como de los copropietarios", y agregó: "Fundamentados en hechos adversos a lo descripto en el Código Civil y Comercial (CCyC) y buscando avalar su postura con firmas digitales que no existen para la actividad, generan una mayor confusión para aquellos que se desempeñan como administradores y para sus clientes".

Por último señalaron: "Cuando se publicó el Código Civil y Comercial, tras el análisis efectuado por cada uno de nuestros asesores letrados y la interpretación realizada por los Dres. Vila y Orfila [...] dieron a lugar que la Cámara tome la postura de que las asambleas deben ser presenciales, posición que mantuvo más allá de las medidas sancionadas por el Gobierno de la CABA. Hoy, más aún mantenemos dicha postura, avalados en los artículos 2044º, 2058º y 2060 del CCyC.

Pequeñas Noticias acerca a sus lectores el trabajo original de los letrados que dio origen a ese dictamen:

El Código Civil y Comercial de la Nación ha consagrado al consorcio de propietarios como persona jurídica de derecho privado y en el primer párrafo in fine del Artículo 2044 señala cuáles son los órganos del mismo: la asamblea, el consejo de propietarios y el administrador.

La asamblea de propietarios se encuentra tratada en primer término por cuanto es a través de ella que se exterioriza la voluntad del ente, constituye el órgano máximo del consorcio y no se halla limitada respecto de la naturaleza o la índole de los temas sobre los cuales puede deliberar o decidir.

El Artículo 2058 al regular sus facultades, la define: "La asamblea es la reunión de propietarios..."

Una vez reunidos los propietarios proceden a deliberar sobre los puntos del orden del día motivo de la citación que los convoca y, luego de ello, a la votación para decidir sobre cada uno de los puntos.

Queda claro entonces que el primer requisito de la reunión, se refiere a la presencia física de los copropietarios en un mismo lugar y en un mismo momento, citados expresamente con el objeto de decidir sobre cuestiones fijadas con antelación, de las que han sido debidamente informados al momento de convocarlos.

Las excepcionales circunstancias de la grave pandemia Covid-19 determinaron el dictado del DNU 297-2020, que dispuso el aislamiento social preventivo y obligatorio, que obsta a la reunión de los propietarios en un mismo espacio físico.

Contemplando dicha limitación, la Dirección General de Defensa y Protección del Consumidor, del GCBA, dictó la Disposición 2597-2020, publicada en el Boletín Oficial del 08 de abril de 2020, en cuyo artículo 1º dispuso prorrogar excepcionalmente hasta el 31 de mayo de 2020 inclusive y mientras perduren las medidas de prevención de la pandemia, la duración del mandato conferido a los administradores de consorcios de propiedad horizontal de esta Ciudad Autónoma de Buenos Aires, cuya renovación y rendición de cuentas debía ser tratada mediante asamblea presencial.

Hasta allí la normativa da una respuesta práctica a la situación de excepción posibilitando la normal continuidad de la gestión de los consorcios de propietarios.

Lamentablemente, después de este razonable contenido, la disposición intenta avanzar sobre cuestiones que exorbitan sus potestades. En efecto, el Artículo 2º dispone que los administradores deben comunicar a los propietarios el contenido del Artículo 1º y que ellos podrían oponerse en virtud de lo normado por el Artículo 2060 del Código Civil y Comercial de la Nación (1).

Claramente esta "facultad de oposición" desnaturaliza las previsiones del artículo 2.060, 2° párrafo del Código Civil y Comercial de la Nación de la Nación (CCyC) y neutraliza la prórroga del mandato que antes –con mucho acierto– se tomará para evitar la celebración de asambleas presenciales, en tanto y en cuanto el aislamiento obligatorio se mantenga por disposición de las autoridades locales y nacionales.

El referido artículo 2.060, segundo párrafo, dice textualmente:

"La mayoría de los presentes puede proponer decisiones, las que deben comunicarse por medio fehaciente a los propietarios ausentes y se tienen por aprobadas a los quince días de notificados, excepto que éstos se opongan antes por igual medio, con mayoría suficiente".

Si, como dijimos antes, la asamblea es uno de los órganos del consorcio y la misma – debidamente convocada – no obtuvo la mayoría necesaria para adoptar una decisión, son los concurrentes a esa asamblea quienes pueden proponer a los ausentes su postura mayoritaria mediante la consulta. Y el silencio de los ausentes frente a ella se tiene como adhesión a la postura mayoritaria propuesta.

Este artículo, que ha sido uno de los logros de la reforma del código civil, permite elaborar la voluntad del consorcio partiendo de una propuesta de los copropietarios reunidos en asamblea que no han obtenido la mayoría necesaria para tomar una decisión.

Cosa sustancialmente distinta es la imposibilidad de tomar una decisión por razones de fuerza mayor. La pandemia y el consiguiente aislamiento dispuesto por la autoridad estatal constituyen la fuerza mayor que impide la reunión-

Y es por ello que el mandato debe considerarse prorrogado hasta tanto la asamblea se pueda convocar y reunir.

No hay "propuesta" de los copropietarios que considerar sino órdenes de aislamiento y prevención emanadas de las autoridades locales y nacionales que deben ser acatadas.

Y resultaría absurdo admitir que las disposiciones que dictare una Dirección General, del gobierno local, pudiera ser dejada sin efecto mediante la oposición expresada por los propietarios de un consorcio en un número que ni siquiera se especifica.

No añadiremos más argumentaciones respecto de este Artículo 2º claramente inaplicable.

Respecto del artículo 3º obviaremos la consideración de su primera parte atinente al artículo 2º (oposiciones a la prórroga del mandato) y pasaremos a su párrafo siguiente, o sea a los supuestos en los cuales la necesidad de celebración de asamblea resultare impostergable.

Dice la parte pertinente de dicha norma: "ante cuestiones que resulten de naturaleza improrrogables; las mismas deberán realizarse por la modalidad a distancia, debiendo los administradores procurar el uso de plataformas o cualquier canal digital que posibilite el derecho de participación y voto de los integrantes del Consorcio, la conservación en soporte digital de la asamblea y la transcripción en el libro de actas de asambleas con todos los requisitos previstos en la normativa vigente..."

Cabe entonces preguntarse cuáles serían aquellas cuestiones de naturaleza impostergable.

Ninguna cuestión atinente la realización de trabajos, reparaciones o sustituciones de elementos de propiedad común destinados a la normal prestación de los servicios, lo es. Pues más allá de la cuantía de los gastos que ello pudiere insumir, el administrador se encuentra obligado por la ley a disponer lo necesario para que sean efectuados.

No se nos escapa que el tema de la importancia económica del gasto, resulta relevante para el administrador, para quien el respaldo y aprobación de los propietarios acerca de la elección del contratista, de la financiación del gasto, etc., constituye un elemento que le confiere tranquilidad y certeza para su actuación.

Pero dichos aspectos pueden ser muy sencillamente solucionados mediante la remisión a los propietarios de una consulta vinculante, fijando un plazo para la respuesta y advirtiéndoles que el silencio de quienes no respondieren se considerará una tácita adhesión a las respuestas mayoritarias; pues se trata de un mero respaldo a una actuación que se encuentra dentro de la esfera de sus atribuciones.

La consulta así efectuada puede ser por correo electrónico o mediante un volante en soporte papel a repartir en las unidades o a remitir por correo.

Para responder a esa modalidad de recabar opiniones, no existen impedimentos derivados del desconocimiento o de la imposibilidad de acceder a plataformas virtuales, tampoco presenta dificultades en orden a la corroboración de la identidad y del reconocimiento facial del participante, etc.

Obsérvese que el citado artículo 3º de la Disposición 2597, exige que se posibilite el derecho de participación y voto de los integrantes del consorcio.

Más allá de que muchas personas se manejan con facilidad con las plataformas Zoom, Jitsi, Meet, etc., ellas no son la totalidad. Es necesario que cuenten con una computadora, tablet, o teléfono inteligente, tener acceso a una red de internet con un mínimo de calidad, etc., condiciones que en una enorme cantidad de casos no se verifican.

Si bien es sabido que, con mucha frecuencia los propietarios citados a asambleas presenciales no concurren ni participan, ello sólo se debe a decisiones personales y no a limitaciones o barreras derivadas del medio o modo elegido para convocarlos.

Por lo tanto, la citación a una "asamblea virtual" sin que exista certeza de la potencial participación de la totalidad de los propietarios, conculcaría gravemente los derechos de los excluidos de integrarse a ella y, por ende, afectaría por completo la validez de las decisiones adoptadas en ese marco.

Podrá decirse que, si las posibilidades de integrarse virtualmente son "mayoritarias" la eventual exclusión de solo algunos integrantes del consorcio por limitaciones de sus destrezas o por carencias de equipamiento, no tendrían incidencia en el resultado final de lo que se considerare. Entendemos que encuadrar la cuestión en esos términos constituye una postura claramente discriminatoria y socialmente reprochable. No puede haber convocatoria legítima sino se la cursa fijando condiciones igualitarias de participación.

De resultas de la prórroga de mandato dispuesta, la necesidad de reunir la asamblea para tratar el punto queda descartada y, con lo que luego desarrollamos, tampoco aparece como caso impostergable la resolución sobre la realización de trabajos o reparaciones que, como hemos dicho, puede complementarse con consultas puntuales a distancia vía correo electrónico o en soporte papel.

El único supuesto que podría plantearse como cuestión que torne impostergable la citación de la asamblea de copropietarios es el contemplado en el inciso c) del Artículo 2058 del Código Civil y Comercial de la Nación, que dispone que incumbe a la asamblea resolver "las cuestiones sobre la conformidad con el nombramiento y despido del personal del consorcio".

En el punto habrá que hacer alguna distinción:

*) el despido del personal sin causa, el que obligatoriamente debe ser dispuesto por asamblea, quedará pospuesto al momento en que las asambleas presenciales puedan celebrarse. No solo porque no se trata de una situación de urgencia sino fundamentalmente porque durante la emergencia sanitaria por decreto de necesidad y urgencia 329/2020 los despidos sin justa causa o por falta o disminución de trabajo han quedado prohibidos.

*) Por el contrario, durante el aislamiento han sido numerosos los consorcios que han debido tomar personal para suplir las ausencias de aquellos eximidos de prestar tareas según resolución 207/2020 del Ministerio de trabajo.

La eximición de tareas a los incluidos en los grupos de riesgo y el carácter esencial de la tarea de limpieza ha obligado en muchísimos casos a tomar suplentes. Y ello se ha hecho con el consenso de los integrantes del consejo, sin que fuera menester convocar a asambleas en razón de la situación de emergencia habida. Y nadie pondría en duda que ello ha sido hecho en ejercicio de las facultades y en cumplimiento de las obligaciones concernientes a asegurar la prestación de los servicios.

De la Disposición 2597-2020 rescatamos pues como razonable la prórroga de los mandatos de los administradores y de los plazos de presentación de las cuentas, hasta la conclusión de la emergencia.

Respecto de la posibilidad de celebración de asambleas "virtuales" consideramos que la normativa dictada no es compatible con la legislación de fondo y que no aparecen justificadas ni verosímiles las supuestas necesidades "impostergables" aducidas, que –de producirse- podrían ser fácilmente solucionables por otras vías que no impliquen la exclusión de propietarios, ni la vulneración de sus derechos

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Referencias:

1. Artículo 2044: Consorcio. El conjunto de los propietarios de las unidades funcionales constituye la persona jurídica consorcio. Tiene su domicilio en el inmueble. Sus órganos son la asamblea, el consejo de propietarios y el administrador.

La personalidad del consorcio se extingue por la desafectación del inmueble del régimen de propiedad horizontal, sea por acuerdo unánime de los propietarios instrumentado en escritura pública o por resolución judicial, inscripta en el registro inmobiliario.

2. Artículo 2058: Facultades de la asamblea. La asamblea es la reunión de propietarios facultada para resolver:

a) las cuestiones que le son atribuidas especialmente por la ley o por el reglamento de propiedad horizontal;

b) las cuestiones atribuidas al administrador o al consejo de propietarios cuando le son sometidas por cualquiera de éstos o por quien representa el cinco por ciento de las partes proporcionales indivisas con relación al conjunto;

c) las cuestiones sobre la conformidad con el nombramiento y despido del personal del consorcio;

d) las cuestiones no contempladas como atribuciones del administrador o del consejo de propietarios, si lo hubiere.

3. Artículo 2060: Mayoría absoluta. Las decisiones de la asamblea se adoptan por mayoría absoluta computada sobre la totalidad de los propietarios de las unidades funcionales y se forma con la doble exigencia del número de unidades y de las partes proporcionales indivisas de éstas con relación al conjunto.

La mayoría de los presentes puede proponer decisiones, las que deben comunicarse por medio fehaciente a los propietarios ausentes y se tienen por aprobadas a los quince días de notificados, excepto que éstos se opongan antes por igual medio, con mayoría suficiente.

Durante el 1º semestre del 2020 se abrieron 581 cuentas consorcio

[BPN-16/07/20] Durante el primer semestre de este año se abrieron 581 Cuentas Consorcio en el Banco de la Ciudad de Buenos Aires. Ese período cerró con una cartera total de 4.781 cuentas de este tipo. Representa un incremento acumulado anual del 13,83% y un incremento interanual del 57,11%.

Llamó la atención cómo incidió la cuarentena en la cantidad de cuentas abiertas por mes. Ya desde febrero fue descendiendo mes a mes cada vez más rápidamente hasta llegar a mayo con un mínimo de 23 cuentas abiertas. En junio repuntó levemente y se abrieron 61 cuentas nuevas.

En esta sintonía, el promedio mensual de crecimiento de los primeros seis meses de este año bajó a 96,83 cuentas por mes. Durante ese mismo período del año anterior esa tasa de crecimiento estaba en las 156,17 cuentas mensuales.

En términos interanuales, desde el 30 de junio del año pasado hasta la misma fecha de este año se abrieron 1.738 cuentas lo que representó un incremento interanual del 57,11%.

De los 90 mil edificios estimados [1] que habría en la Ciudad de Buenos Aires, las Cuentas Consorcio de este banco participa con un modesto 5,31% del total

A una familia tipo las expensas le alcanzan para pagar 28 m2

[BPN-16/07/20] Según el valor de las expensas que publicó en mayo la Dirección General de Estadística y Censos (EyC) de la CABA a una familia compuesta de padre, madre y dos hijos le alcanzó para pagar los gastos comunes de un departamento de 28 m² en un edificio con servicios centrales pero sin amenities ni seguridad.

Es de destacar que según diversas fuentes se estima que el espacio mínimo necesario por individuo es de al menos 10 m², o sea que para esta familia sería de 40 m². El sitio web "El Mueble" propone soluciones y consejos para que una familia de cuatro personas viva en un piso pequeño de apenas 60 metros cuadrados.

Otro detalle que surge del Índice de Expensas porteño se puede observar en julio y enero de cada año que es cuando se pagan los medios aguinaldos que el índice no refleja.

Sin embargo no fue así. En julio del año pasado el índice de las expensas subió con respecto al mes anterior un 1,46% en lugar del 2,46% esperado según indica la lógica. Por su parte, las expensas de enero treparon un 1,05% en lugar del 26,05%.

Es de resaltar que mientras tanto el Índice de Precios al Consumidor que publica el INDEC reflejaba un aumento en julio de 2019 y enero de 2020 del 2,2% y 2,3%. O sea que para la ciudad las expensas no sólo no subieron esos meses de la mano de los medios aguinaldos sino que fueron menores al IPC del INDEC en 0,74 puntos en julio y 1,25 puntos en enero.

No es la primera vez que Pequeñas Noticias observa inconsistencias graves en las estadísticas sobre expensas que publica el Gobierno porteño. En febrero de 2019 ante la sensación de que los valores difundidos no eran reales y en la imposibilidad de obtener números confiables, el medio realizó una breve encuesta en sus redes sociales. De ésta surgió que la percepción del 77% de los participantes fue que una expensa promedio ronda entre los 3 mil y los 5 mil pesos mientras que para el GCABA estaba en los 2.369 pesos mensuales ^[2]

Preocupación en Córdoba por el nuevo acuerdo salarial

[BPN-16/07/20] El pasado 24 de junio, la Cámara de la Propiedad Horizontal de Córdoba (CAPH) expresó su preocupación por las versiones periodísticas según las cuales se habría suscripto un acuerdo paritario con incrementos salariales para encargados de edificios y formuló un llamamiento a las autoridades del Ministerio de Trabajo, Empleo y Seguridad Social (MTEySS) para que actúe con suma prudencia, evaluando el grave impacto que la homologación de un acuerdo podría tener en la quebrada economía de millones de argentinos que habitan en inmuebles de propiedad horizontal.

Es de recordar que a fines de mayo o principios de junio, la Federación Argentina de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal (FATERyH) y las tres entidades de administradores que representan a los consorcios ^[1] habrían presentado en el MTEySS un acuerdo que establecería tres nuevas escalas salariales -desde mayo hasta enero del año que viene- y un bono de 10 mil pesos a pagar en cuatro cuotas ^[2]. Se subraya que a la fecha el acuerdo mencionado no habría sido ni ratificado ni homologado.

Sobre el tema, la Comisión Directiva de la CAPH opinó que "en las actuales circunstancias de excepción, todo aumento de haberes resulta materialmente imposible, con el agravante del quiebre de la equidad social que debe prevalecer en una situación de crisis general como la que estamos viviendo".

Argumentaron que "si bien no desconocemos las necesidades de los trabajadores de consorcios, sus remuneraciones son abonadas a través de salarios de otros trabajadores (en relación de dependencia y autónomos), quienes, lejos de haber recibido aumentos, están sufriendo disminuciones en sus ingresos, pagos de haberes en cuotas y, en los peores casos, la pérdida de sus puestos laborales o emprendimientos".

A continuación explicaron: "Aquí hay una sociedad empobrecida que lucha por mantener sus fuentes de trabajo, que tiene que afrontar el pago a otro valioso trabajador que conserva su fuente laboral, por lo que se debe ser sumamente cautos y cuidadosos en no quebrar esta difícil coyuntura con mejoras sólo para algunos. La crisis es de todos y necesitamos el esfuerzo de todos para salir adelante".

Por otra parte remarcaron: "Una vez más, los consorcios de propiedad horizontal constituyen comunidades autogestionadas que dependen del aporte -vía expensas comunes- que realizan propietarios e inquilinos. No son empresas con fines de lucro, sino hogares, cuya condición económico-financiera ya era difícil antes de la crisis provocada por la pandemia de COVID-19, en virtud de la cual la situación por la que atraviesan se ha visto severamente agravada".

Señalaron también que "a pesar de ello, se han mantenido puestos de trabajo, se ha cumplido con los pagos salariales, así como también de aportes y contribuciones a la seguridad social. Además, posiblemente se abonen en tiempo y forma los aguinaldos, lo que representa un esfuerzo extraordinario de la comunidad consorcial que debe ser tenido en cuenta".

Por último, reconocieron: "La recepción de la Asistencia al Trabajo y la Producción (ATP) en algunos consorcios permitió atemperar el impacto de la morosidad, cumplir con obligaciones mínimas (incluidas las salariales) y reemplazar a trabajadores de riesgo, sin producir, mayoritariamente, incrementos en el valor de las expensas comunes. Cada región y cada ciudad tiene, además, sus dificultades específicas y, en el caso de Córdoba, vale remarcarlo, el ATP sirvió también para asumir costos extras por los paros de los transportes urbano e interurbano"

Solicitaron que Trabajo no homologue aumentos a los encargados

[BPN-16/07/20] El pasado 4 de julio, la Comisión de Propiedad Horizontal de la Comuna 14 comunicó que presentó una carta dirigida al jefe comunal, Martín Oscar Cantera (Juntos por el Cambio) "para que presente ante quien corresponda con el objeto de que no se avance con la homologación de los aumentos (de cualquier tipo) al personal de edificios".

Argumentaron: "Los vecinos de la ciudad de Buenos Aires, nos encontramos pasando un momento muy difícil con muchos de nosotros con ingresos disminuidos y en algunos casos, hasta nulos", y agregaron que "numerosos consorcios tienen sus encargados con licencia paga, están pagando suplentes y los que están trabajando lo hacen con horario reducido".

Por otra parte explicaron: "La situación es tan mala para los consorcios que gran cantidad de ellos pidieron ayuda para abonar los sueldos en el marco del Programa de Asistencia de Emergencia al Trabajo y la Producción (ATP), debido a que la morosidad en el pago de expensas es muy alta y peligraba el pago de las remuneraciones".

Por último aprovecharon la oportunidad para recordar que los consorcistas no están representados en paritarias: "Considerando que los miembros de los consorcios que somos los que pagamos a los encargados y no podemos participar de las discusiones salariales (¡realmente insólito!), solicitamos que haga llegar a quien corresponda a la mayor brevedad, nuestro requerimiento respecto a la no homologación del acuerdo paritario".

Es de recordar que la homologación de acuerdos paritarios es incumbencia del Ministerio de Trabajo Empleo y Seguridad Social de la Nación (MTEySS) y los miembros de la Junta Comunal forman parte del Poder Legislativo local.

Santa María tendrá su propio canal de noticias

[BPN-16/07/20] El pasado 13 de julio trascendió que el Grupo Octubre, liderado por Víctor Santa María, está trabajando para lanzar su propia señal de noticias junto a Telearte SA que opera el Canal 9. Se llamaría Información Periodística (IP) y su objetivo estar operativo en octubre de este año.

En diálogo con La Nación, referentes de esta nueva señal especularon que el mundo no será el mismo después de la pandemia, y que el universo de la información también debería cambiar. "IP será una señal donde el oficio periodístico vuelve a ponerse en valor, de la mano de jóvenes periodistas que aportarán una mirada fresca, nueva, rebelde y objetiva", afirmaron ^[1].

Por su parte el blog Señales aportó que en las próximas semanas se terminará de definir la programación (dentro del horario de las 6 a la 1 de la madrugada), se decidirá quién dirigirá IP y cuáles serán sus figuras periodísticas.

Por último estaba previsto que el lunes pasado se definieran los detalles de aprobación del Ente Nacional de Comunicaciones (ENaCom) y su ubicación en la grilla de los principales cableoperadores del país ^[2].

Ya a mediados de junio el medio Nexofin había adelantado que el titular del gremio de los encargados de edificios habría cerrado un acuerdo con Electroingeniería S.A y Telearte buscando disputarle poderío a C5N.

El medio explicó que al dueño de Grupo Octubre y Página/12 ya le habían encomendado en diciembre del año pasado la programación de la radio, que tiene cerrado a Jorge Rial para encabezar la segunda mañana, uno de los horarios más importantes del aire radial.

Por otra parte se selló el acuerdo entre los editores de Página y Telearte, compañía que controla Canal Nueve, que desarrollarán contenido audiovisual y lo comercializarán de manera conjunta. De este modo, Santa María busca posicionarse como un referente en los medios de comunicación locales con una línea editorial cercana al actual oficialismo ^[3].

Es secretario general del SUTERH ^[4], la FATERyH ^[5], el Partido Justicialista (PJ) porteño y está cerca políticamente tanto de Alberto Fernández como de Horacio Rodríguez Larreta ^[6].

Por su parte el Grupo Octubre que pertenece al SUTERH es un pool de medios entre los que se cuentan: Página/12, Caras y Caretas, Diario Z, El Planeta Urbano, AM 750, MALENA FM, FM 947 (Club 947) y OKTUBRE FM 89.1y, desde mayo, quien maneja parte de la programación de Radio del Plata AM 1030

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[1] La Nación del 13/07/20: "El Grupo Octubre lanzará un canal de noticias en sociedad con Canal 9".

[2] Señales del 13/07/20: "Anuncian que Víctor Santa María tendrá su canal de noticias en sociedad con El Nueve".

[3] Nexofin del 17/06/20: "¿Víctor Santa María compró Canal Nueve y Radio del Plata?

[4] SUTERH: Sindicato Único de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal.

[5] FATERyH: Federación Argentina de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal.

Las escalas salariales siguen sin novedades

[BPN-16/07/20] Desde principios de junio hasta ahora –un mes u medio- no hubo más novedades sobre los aumentos salariales que se habrían pactado entre las tres entidades de administradores que representan al sector empleador ^[1] y la Federación Argentina de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal (FATERyH): fue presentado al Ministerio de Trabajo pero todavía no fue ratificado, paso previo insoslayable para su homologación.

Es de recordar que en el último acuerdo salarial realizado -que venció el pasado 30 de junio- se tenía en cuenta realizar dos revisiones en enero y en abril que no se concretaron a causa de los bonos y aumentos que otorgó el Gobierno nacional y la cuarentena que prácticamente suspendió todas las paritarias aunque con algunas excepciones.

En este contexto es el cuarto mes consecutivo que las escalas salariales del sector de la propiedad horizontal ^[2] no reflejan aumentos mensuales.

Por otra parte, como el índice de precios al consumidor sigue subiendo, mientras que el incremento interanual de las escalas salariales del sector en junio superaban al índice de precios en 14,31 puntos porcentuales, este mes perdió 2,5 puntos.

También el porcentaje acumulado anual de las escalas salariales va descendiendo lentamente mes a mes con respecto a la variación de precios, mientras que en junio superaba la inflación en 5,28 puntos en julio descendió a 2,45 puntos.

A pesar de estos detalles, en el gráfico se puede apreciar que las escalas salariales vienen acompañando los vaivenes de los precios desde 2016 en forma más o menos pareja. No así los ingresos de los jubilados que cobran la mínima cuyos ingresos se van distanciando mes a mes del índice de precios al consumidor que informa el INDEC.

Durante julio no aumentaron las escalas salariales con respecto al mes anterior. Se mantiene el "Incremento solidario" de cuatro mil pesos mensuales para todas funciones de jornada completa y la mitad para los de media jornada que ordenó el Decreto de Necesidad y Urgencia 14/20 del 3 de enero (BO: 4/03/20) ^[3]. Es de resaltar que ese aumento continuará sin modificaciones hasta que se acuerden nuevas paritarias.

El incremento acumulado de las escalas salariales durante los primeros siete meses del año se mantendrá sin variantes por cuarta vez consecutiva en el 18,55%.

El promedio de las escalas salariales durante diciembre del 2019 fue de 37.866 pesos y durante julio fue de 44.889 pesos.

Desde julio de 2019 hasta julio de este año las escalas salariales se incrementaron en un 28,83%.

En julio del año pasado el promedio de las escalas salariales fue de 34.843 pesos mensuales mientras que ese mes de este año –como ya dijimos- es de 44.889 pesos.

Por su parte el promedio de las escalas salariales de los primeros siete meses del año pasado contra el promedio de esos mismos meses de este año refleja un aumento del 48,60%.

Según el Índice de Precios al Consumidor (IPC) que mide el INDEC la inflación de junio fue de un 2,2% mientras que para el Relevamiento de Expectativas del Mercado (REM) que mide el Banco Central de la República Argentina (BCRA) la inflación de julio será de un 2,5%.

Según estos números, la inflación acumulada anual será de un 16,33% y la interanual de un 43,14%.

En julio el haber mínimo de un jubilado que paga expensas será exactamente igual al del mes anterior: 16.864 pesos.

En diciembre del año pasado ese haber estuvo en 19.068 pesos -a causa de un bono de 5 mil pesos que se repitió en enero- por lo que el aumento acumulado anual arrojará números negativos: -23,67%.

Por último, el incremento interanual estuvo en el orden del 46,29%. En julio del año pasado el haber mínimo estuvo fijado en los 11.528 pesos mensuales

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[1] La Asociación Inmobiliaria Edificios Renta y Horizontal (AIERH), la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI) y la Unión Administradores de Inmuebles (UADI).

[2] Para comparar escalas salariales del sector se promediaron las funciones de encargado permanente con y sin vivienda en sus cuatro categorías de cada mes. En octubre y noviembre se sumó los 2.500 pesos otorgados por el Decreto 665/19. No se tomaron en cuenta la financiación en agosto y septiembre de dos mil pesos de los aportes de los trabajadores cuyo bruto haya sido inferior a los 60 mil pesos que otorgó el Gobierno nacional mediante el Decreto 561/2019. Se sumó el incremento salarial que otorgó el Poder Ejecutivo mediante el Decreto 14/2020 de tres mil pesos para enero y mil pesos más para febrero y meses subsiguientes.

Ahora se puede informar a la AFIP mediante el ‘Telegrama Laboral’

[BPN-16/07/20] El pasado 26 de junio, la Agencia Federal de Ingresos Públicos (AFIP) agregó una opción virtual para ser notificada cuando un trabajador intima a su empleador para que regularice la relación laboral por no estar registrado, haber sido registrado con posterioridad a la fecha real o haber sido registrado con un salario menor al real.

En el caso que un trabajador deba intimar a su empleador para que regularice su situación laboral y quiera notificar a la AFIP vía web ahora puede:

1.- Enviar un telegrama a su empleador.

2.- Ingresar al sitio web de la AFIP o al home banking de su banco e ingresar al servicio de "Telegramas laborales" donde se le pedirá:

a) El CUIT del empleador.

b) La razón social o denominación del empleador. En el supuesto en que no se identifiquen los datos del empleador, el trabajador seleccionará la opción "sin datos del denunciado", debiendo ingresar el domicilio laboral y agregar las observaciones que permitan su identificación.

c) Habrá un campo que permitirá realizar todas las aclaraciones que se consideren pertinentes.

d) Una imagen escaneada o una foto digital del telegrama previamente enviado, en formato .PNG, .JPG o .JPEG.

A continuación, el sistema le otorgará una constancia de la carga realizada que contendrá los datos ingresados en la comunicación, así como la fecha y hora de carga, la cual quedará disponible en el servicio para futuras reimpresiones. Ésta tendrá validez para ser presentada como constancia del envío de la comunicación a la AFIP.

La norma entró en vigencia el día de su publicación en el Boletín Oficial.

1.- El empleador que no registrare una relación laboral, más conocido como "trabajo en negro" (artículo 8º).

2.- El empleador que consignare en la documentación laboral una fecha de ingreso posterior a la real (artículo 9º).

3.- El empleador que consignare en la documentación laboral una remuneración menor que la percibida por el trabajador, llamada también "trabajo en gris" (artículo 10º).

La FATERyH reclamó a los administradores el pago de la obra social

[BPN-16/07/20] El pasado 8 de julio, el secretario adjunto de la Federación Argentina de Trabajadores de Renta y Horizontal (FATERyH), Juan Ernesto Lotúmulo, reclamó a los administradores de la ciudad de La Plata el pago de las cargas sociales de los encargados de edificios.

Advirtió que si sigue la morosidad corre riesgo la cobertura social de los trabajadores. "Estamos apelando a la solidaridad de los administradores de consorcios, con la intención de que se solucione un tema que es grave. De 700 declaraciones juradas por aportes (que puede incluir de 1 a 3 encargados), sólo se están recibiendo entre 350 y 380", remarcó.

En diálogo con Pequeñas Noticias, las autoridades de la Cámara de Administradores de Consorcios de La Plata (CACLP) aclararon que la primera referencia que tuvieron de esta denuncia fue por un medio periodístico local ^[1]. Ni Jorge Martín ni Lotúmulo –secretario general y secretario adjunto de SUTERyH La Plata respectivamente- hicieron llegar a la entidad ningún reclamo en este sentido.

Las autoridades de la CACLP explicaron a este medio que en La Plata viven gran cantidad de estudiantes universitarios del interior del país que durante las vacaciones se vuelven a sus lugares de origen para pasarlo con sus familias y en marzo –cuando comienza el ciclo lectivo- vuelven y se ponen al día con las expensas atrasadas.

Este año las universidades de La Plata suspendieron las clases una semana antes de que el Gobierno nacional ordene la cuarentena obligatoria para todo el país por lo que los estudiantes ni volvieron ni arreglaron sus cuentas. Detallaron que en este contexto la morosidad durante marzo y abril creció –en algunos consorcios- hasta el 70%.

Según un medio local, la presidenta de la Cámara de Administradores de Consorcios local, Mariel Ghizzo, dijo que "tras un creciente índice de morosidad de marzo y abril, a mediados de mayo comenzó a registrarse otra conducta. La gente comenzó a pagar la expensa con mayor puntualidad e intenta ponerse al día" ^[2].

Ampliaron a Pequeñas Noticias que ante esa realidad los administradores tuvieron que hacer malabares con el dinero que recaudaban para llegar con lo más esencial: "La morosidad no permitió pagar todos los compromisos como hubiéramos querido", explicaron.

A partir de la mitad del año los inquilinos comenzaron a llamar a las administraciones para averiguar en qué estado estaban sus cuentas y así comenzaron a regularizar sus deudas.

"La recaudación comenzó a mejorar en junio. De marzo a mayo hubo un importante índice de morosidad. Hay situaciones en las que el administrador debe elegir entre pagar el sueldo y las cargas sociales porque no puede con todo. La idea es pagar todo y no adeudar nada, pero los tiempos atípicos que se viven generan estas situaciones no deseadas", señalaron.

Las autoridades de la CACLP, por otra parte denunciaron que cuando llamaron al sindicato para armar un plan de pago para poner al día las cuentas del consorcio, les informaron que pueden abonar lo adeudado en 12 cuotas pero les exigen un 20% en concepto de "honorarios de abogado" y que el interés que a aplicar es del 5% mensual. Es de recordar que la inflación que mide el INDEC de marzo, abril y mayo fue respectivamente del 3,3%, 1,5% y 1,5%

La Dra. Diana Sevitz analizó a fondo el ‘Caso Francese’

[BPN-16/07/20] La Dra. Diana Sevitz, conocida abogada especialista en propiedad horizontal, opinó que para que el administrador del consorcio donde vive Belén Francese pudiera aplicarle una multa tendría que haber estado esa posibilidad explícitamente contemplada en el reglamento de propiedad horizontal del edificio, que el consejo de propietarios no tiene potestad para aplicar multas y que la mejor opción –en caso de que hubiera violado la cuarentena- hubiera sido que uno o más propietarios y no el administrador la hubieran denunciado a las autoridades sanitarias.

Como tanto los hechos como la información que se produce en propiedad horizontal son buenas oportunidades para aprender seriamente algo más sobre este complejo mundo de los consorcios de propietarios, es interesante analizar lo que se informó y que finalmente produjo que Pequeñas Noticias entrevistara a la Dra. Sevitz. Se subrayaron aquellos párrafos que motivaron las preguntas que se le realizaron a la especialista.

A principios de mes trascendió que luego de su paso por el programa "El precio justo" conducido por Lizy Tagliani en Telefe la actriz debió someterse a un hisopado para detectar Coronavirus y que le dio positivo. En ese programa se habían detectado varios casos de COVID-19. También se controló sanitariamente a su madre y su novio Fabián Lencinas: a la primera le dio negativo y al segundo positivo. Esto obligó a la pareja a guardar una cuarentena de dos semanas en su departamento del edificio Torres Los Arcos Del Polo ^[1].

Poco después sus vecinos la acusaron de haber violado el protocolo sanitario y de haber propagado la enfermedad luego de ver publicaciones de ella en Instagram en las que posaba en espacios comunes del edificio.

La demanda habría sido presentada por el administrador del edificio y se tramitaría en un juzgado federal, según contó el periodista Bernando Magnago en C5N.

Según el abogado de la actriz, Alejandro Broitman, los vecinos le entregaron a los medios la notificación de la multa por $4.500 que le puso la administración a Belén. Según otro medio la multa no fue de 4.500 pesos sino de 5.400 y reconocieron que se puede apelar ante la Justicia. Un tercer medio informó que la administración del edificio quiso imponerle esa multa a Belén Francese a través del consejo de administración ^[2].

Lo que sí parece confirmado es que el 2 de julio se realizó un operativo de detección de contactos estrechos por posible foco de contagios de Covid-19 en el edificio donde vive Francese coordinado por autoridades de la Comuna y el área programática de Salud ^[3]. Arrojó otros nueve casos positivos. Entre los contagiados se encontraron el encargado y uno de los guardias de seguridad. Según la mediática, esos dos casos fueron confirmados antes de que ella se enterase de que estaba infectada ^[4].

Finalmente Belén Francese reveló: "Cuando me case me voy a mudar. Esa era mi idea, pero con la pandemia se postergó, como miles de casamientos". Belén y el empresario mendocino tenían fecha de boda para el 16 de mayo.

Diana Sevitz: Analizando el caso expuesto, en el artículo de referencia, considero que el administrador sólo tiene un camino ante el incumplimiento del aislamiento sanitario obligatorio -que no es el de aplicar una multa- sino denunciar ante la autoridad para que éste sea el que le aplique la multa y le inicie el proceso penal establecido en estos casos

PN: ¿Puede jugar algún papel el "consejo de administración" en la sanción que quiere imponer la administración?

DS: El consejo de administración es un órgano que no existe. El artículo 2064º del Código Civil y Comercial de la Nación (CCyC) lo ha transformado en un órgano que pasó a llamarse Consejo de Propietarios. Sus facultades están expresamente determinadas en dicho artículo, no juega ningún papel en el tema de imposición de multas, pues no es una facultad establecida en la norma.

PN: En otro medio se mencionó que "puede apelar" esa multa. ¿Qué es lo que debe hacer si la considera injusta?

DS: Si dentro del reglamento de propiedad horizontal -en el hipotético caso que existiere- se contemplara un sistema de aplicación de multas a los propietarios por incumplimiento del reglamento, al ser una especie de juicio privado, el propietario que se creyere con derechos podrá recurrir ante la Justicia.

PN: ¿Pueden los vecinos denunciar penalmente o debe hacerlo el administrador?

DS: El DNU 260/20 establece que cualquier habitante puede denunciar, aún en caso de sospechas, el incumplimiento del aislamiento preventivo obligatorio. En el caso de que administrador no viva en el edificio considero no aconsejable que efectúe la denuncia porque no tiene los elementos de prueba, no así los vecinos que los han visto.

PN: ¿Cuál es el procedimiento legalmente correcto en estos casos?

DS: La denuncia ante la autoridad que es quién pone en marcha el protocolo para saber si se ha incumplido o no con la norma sanitaria.

A modo de reflexión, para efectuar la denuncia se debe estar muy convencido que se ha quebrado el orden impuesto por el DNU, caso contrario se podría incurrir en varios delitos penales como ser: discriminación, hostigamiento, etc. Y así lo señaló la defensa de la Sra. Francese.

Lo más peligroso es la difusión de estos temas privados en los medios de difusión masivos que distorsionan la realidad. Más lamentable todavía son aquellos que se prestan. Estas "cazas de brujas" no ayudan en estos momentos en que necesitamos estar tranquilos y serenos.

Nada justifica que para obtener una noticia se desinforme y avienten soluciones "mágicas" y contrarias a la ley sobre temas tan delicados para la sociedad consorcial

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[1] Teleshow del 3/07/20: "Los vecinos de Belén Francese la denunciaron penalmente por romper su aislamiento y propagar el coronavirus".

[2] impulsobaires del 3/07/20: "Belén Francese indignada: ‘Se dijo cualquier barbaridad, que andaba patinando como una persona demente’".

[3] Grupo La Provincia del 2/07/20: "Operativo de salud porteño en el edificio donde vive Belén Francese".

Con la obra 'Consorcio' se abre una nueva dimensión para el teatro

[BPN-16/07/20] Una reunión de siete vecinos por la plataforma Zoom y un misterio en el edificio de cuya resolución participarán los espectadores son los principales ingredientes de "Consorcio", una comedia inmersiva dirigida por Santiago Legón.

"Cuando todas nuestras funciones y giras se vieron suspendidas, cuando todo el teatro en general se suspendió, nos propusimos pensar cómo transformar esta situación tan tremenda en la oportunidad de crear algo interesante", comentó a Pequeñas Noticias Legón.

Agregó que dentro de lo negativo de la pandemia surgió esta idea maravillosa de teatro virtual: "Es increíble que la coyuntura nos haya llevado a esto. Ahora nos preguntamos cómo no se hizo antes porque esta forma de hacer teatro tiene otros ingredientes que no son los del teatro en vivo pero que también son interesantes. Salió algo que yo creo que se va a quedar porque atrae al público".

Destacó que no es ni teatro tradicional, ni cine, ni videojuego pero tiene un poco de cada cosa, conservando la frescura y lo apasionante de la representación teatral en vivo.

En esta obra conjugaron actores que -en el momento mismo de su actuación- estaban en lugares tan diversos como la ciudad de Córdoba, la zona oeste del Gran Buenos Aires y en los barrios Villa Gral. Mitre, Villa Crespo, Floresta y el Abasto de la Ciudad de Buenos Aires.

El director de la obra explicó que cada actor debe -en su propio espacio y a diferencia del teatro tradicional- ocuparse de su propia escenografía, vestuario, iluminación y fotografía. Contó que hay que tener en cuenta que la actuación es en vivo y por lo tanto la obra que se ve es el resultado de muchísimo trabajo de preparación, ensayos y, durante la representación, la capacidad actoral de cada uno, no sólo de interpretar su personaje, sino también de improvisar ante lo inesperado como puede ser una mala racha de señal de Internet u otras situaciones que se le crearon a sus compañeros.

Pequeñas Noticias: ¿Por qué una reunión de consorcios?

Santiago Legón: "Fue un proceso de creación colectiva. Cuando tuve la idea ya me imagine que sea en un consorcio porque allí podía plasmar una marcada diversidad de vecinos. Me pregunté, ¿qué tipo de reuniones están sucediendo ahora por Zoom que son jugosas de ver? Y surgió la del consorcio".

Se destaca que Consorcio es una obra en la que cada función es única y hay siete finales posibles que quedarán en manos del público. Esta experiencia es parte de una propuesta de Fran Cantó y Santiago Legón que busca reformular los límites de la experiencia teatral en tiempos digitales que llamaron Salas PanInmersivas (SPI).

Legón consideró que esta forma de hacer teatro trascenderá la coyuntura puntual de la pandemia y perdurará en el tiempo. Señaló que no reemplazará los espacios tradicionales sino que sumará una opción más a todo lo ya existente.

Pequeñas Noticias: Se ven siete personajes sí pero hay un octavo personaje -al que sólo se escucha- que es la administradora, personaje muy importante en una asamblea, ¿por qué decidieron no mostrarla?

Santiago Legón: "Es un poco a propósito. Es como una provocación porque es quien tiene que ordenar y resolver pero no está. Me pareció muy interesante ese personaje del que solo se escucha una voz pero no se ve. En la obra es una voz como la de Dios, es el que te controla y te puede ver pero vos no lo podés ver. Justamente la administradora es Dana Barber la coguionista y productora. Me pareció muy interesante a nivel visual y teatral este personaje tipo Ángeles de Charlie que guía no sé qué pero que nunca lo ves. Me parece que ese misterio suma y también que generaba un conflicto porque dejó a todos pensando que la pícara administradora tira el fardo y se va".

Luego de nuestras públicas manifestaciones respecto de la posibilidad de realizar reuniones asamblearias en formato virtual, hemos leído comentarios de algunos colegas sobre la imposibilidad de hacerlas de esa forma, en ningún caso, ni siquiera en este aislamiento social preventivo y obligatorio.

Creemos que están equivocados. Es conocida nuestra postura de defensa inclaudicable del derecho de propiedad de los consorcistas, sin por ello desmerecer la tarea de los mandatarios que manejan dinero de terceros, es decir los administradores de consorcios de propiedad horizontal.

Las razones esgrimidas para impedir la realización de una Asamblea en formato virtual son las que siguen, destacando nuestra opinión a continuación de cada una.

¿Y qué implica "ser uno" en nuestro caso? Que puedan los integrantes del consorcio, unirse en un momento y lugar determinados a tratar un tema. El lugar puede ser físico o virtual. Una interpretación restrictiva de la palabra reunión resultaría en un detrimento definitorio sin apoyatura alguna.

En definitiva, se trata de la "voluntad" de los propietarios que se reúnen a un tiempo en un mismo espacio. Puede ser un espacio físico o en la nube, pero a un mismo tiempo y en un mismo "salón".

A posteriori de la reunión, y superada la cuarentena, se procederá a volcar al libro de actas lo decidido en la asamblea virtual (que cuenta con la posibilidad de ser grabada para evitar cuestionamientos ulteriores) pudiendo asimismo ser refrendadas las decisiones allí tomadas por una reunión tradicional posterior.

Es por ello que consideramos que no se violenta el artículo 2.058 Código Civil y Comercial de la Nación (CCyC).

Decir que no hay reuniones impostergables en forma genérica en realidad es tratar los problemas de los Consorcios con algo de liviandad, ya que hay casos que sí ameritan una reunión de urgencia.

Y por otra parte, son los propietarios los que deben decidir qué es urgente para ellos, y no un tercero.

Resulta absurdo rechazar la posibilidad de una reunión virtual, donde se pueden debatir ideas y deliberar sobre los asuntos a tratar y prohijar en cambio inauditas circulares en papel o insólitas consultas vinculantes donde el propietario deba limitarse a "decir sí o no" a las propuestas que establezca unilateralmente el administrador, habiendo problemas serios y urgentes.

Ello al margen de observar -anecdóticamente- que el propietario que tiene correo electrónico (casilla de mail) seguramente ha de tener internet. Resulta increíble que se rechace la posibilidad de reunirse en casos urgentes, con los elementos que hoy ofrece la tecnología, aunque entendemos que a algunos administradores o propietarios les pueda resultar gravoso.

Veamos algunos ejemplos reales de temas considerados urgentes que nos han planteado propietarios preocupados en los pasados días:

- Un administrador que desde abril aumentó más de un 80% sus honorarios sin previo aviso, con el pretexto de no poder convocar a asamblea, incorporando dicho aumento juntamente con el cambio de empresa de conservador de ascensores, seguridad y limpieza de tanques a lo largo de la cuarentena. Ni siquiera responde porque no concurre a la oficina por la cuarentena.

- Un administrador en un consorcio de 25 unidades y con un solo empleado de limpieza, cargó al Consorcio en la liquidación de expensas de mayo de 2020 la suma de pesos veinte mil en concepto de "Provisión de artículos de limpieza y bolsas de residuos, alcohol etílico en gel y barbijos".

- Un administrador que impide el acceso al parque común del consorcio (con mucho espacio en m2) a los propietarios, cuando los mismos le han solicitado generar un reglamento interno de uso para que las familias con hijos pequeños puedan turnarse para usar el enorme y amplio jardín.

- Un consorcio al que Metrogas cortó el servicio y al administrador no se lo ubica: no responde en sus oficinas ni por mail.

Como vemos, las generalizaciones en propiedad horizontal son peligrosas y en general conspiran contra el derecho de propiedad de los condóminos.

Se ha señalado también, que el único supuesto que podría plantearse como cuestión que torne impostergable la citación de la asamblea de copropietarios es la convocatoria para resolver cuestiones sobre la conformidad con el nombramiento y despido del personal del consorcio (art. 2058 inc. c del CCC), pero que el despido quedará pospuesto porque durante la emergencia sanitaria los despidos sin justa causa o por falta o disminución de trabajo han quedado prohibidos.

En algunos consorcios existen causales serias (aunque no siempre fehacientemente probadas) para despedir a un trabajador y a veces las situaciones del caso no ameritan dilación alguna. Hoy no está prohibido despedir, pero se paga doble indemnización si se despide sin justa causa (DNU 528/2020).

Los consorcistas no participan de las asambleas por numerosos motivos: no encontrarse en el lugar porque están físicamente lejos, razones de salud, compromisos asumidos con anterioridad o simplemente falta de interés. Hay quienes por razones de distancia nunca han podido participar de las asambleas, y la posibilidad de hacerlas virtualmente, justamente, les permitiría ahora poder participar.

Los propietarios que no asistieron a la reunión virtual podrán emitir su voto luego de celebrada la misma y, -como dijimos oportunamente- una vez finalizada la cuarentena se deberá refrendar lo decidido por ese medio en una asamblea tradicional.

En última instancia, sabemos de muchos propietarios que no pueden concurrir en general a las asambleas por razones de distancia u horario, y delegan su voto en vecinos en los que confían para que los representen. Nada impide que lo hagan también en estas circunstancias excepcionales.

Cabe hacer una salvedad adicional sobre la redacción del art. 3º de la Disposición 2597/20 de la DGDYPC, la cual consideramos que resulta adecuada y con visión de futuro, puesto que se acomoda a esta nueva era que se avecina, que los medios de comunicación han denominado post-pandemia:

"Establézcase que de celebrarse asambleas de consorcios, [...] ante cuestiones que resulten de naturaleza improrrogables; las mismas deberán realizarse por la modalidad a distancia, debiendo los administradores procurar el uso de plataformas o cualquier canal digital que posibilite el derecho de participación y voto de los integrantes del Consorcio, la conservación en soporte digital de la asamblea y la transcripción en el libro de actas de asambleas con todos los requisitos previstos en la normativa vigente, debiendo proceder a comunicar las decisiones adoptadas a los propietarios ausentes, a los fines de que ejerzan el derecho tutelado por el artículo 2060 del Código Civil y Comercial de la Nación".

De igual forma adherimos a la Disposición 3534/20 DGDYPC (publicada el 4/6/20):

"La celebración de dichas asambleas deberán tener carácter excepcional, optándose preferentemente por la modalidad a distancia o bien respetando los protocolos y normativas vigentes acordes a la situación epidemiológica actual. El administrador procurará el uso de plataformas o cualquier canal digital que posibilite el derecho de participación y voto de los integrantes del Consorcio, la conservación en soporte digital de la asamblea y la transcripción en el libro de actas de las resoluciones arribadas […]. Las decisiones adoptadas en las mismas, deberán ser comunicadas a los propietarios ausentes, a fin de que puedan ejercer el derecho tutelado en el artículo 2060 del Código Civil y Comercial de la Nación".

Resulta lesivo a los derechos de los propietarios ignorar la soberanía de la asamblea, órgano rector en la propiedad horizontal y aceptar decisiones tomadas por un administrador con el sólo aval del consejo de propietarios, que suele estar cuestionado en muchos consorcios por incumplir su función de contralor económico/financiero.

Por último si el Congreso de la Nación se ha reunido y sesionado en forma virtual no se observa razón alguna para negarle esa posibilidad a un consorcio de propietarios, siempre y cuando se actúe legítimamente antes (al convocar), durante (al sesionar) y después de la asamblea de propietarios (al volcarla al Libro de Actas), y sólo para casos urgentes e impostergables.

Entre las dos posibilidades, cada consorcio deberá decidir cuál prefiere. En ambos casos se necesitará de una asamblea tradicional que ratifique lo decidido oportunamente

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[1] https://dle.rae.es/reunir?m=form

http://etimologias.dechile.net/?reunio.n

Hace varios años que notamos un nuevo paradigma en las relaciones laborales. De a poco vemos que el factor contractual va cambiando. Nuestra profesión está en la mira de esta tendencia que promete avanzar sin empatías sociales ni económicas.

Los factores de estos cambios de hábitos y conductas de propietarios con respecto a la relación laboral en nuestro nicho pueden ser innumerables e impredecibles.

El más relevante sin lugar dudas es el económico. No entraremos mucho en detalles pero sí diremos que muchos consorcios no pueden afrontar los costos de tener un empleado en relación de dependencia.

Pero ojo, no todos los edificios tienen pocas unidades ni tampoco graves problemas económicos como para solventar los gastos que insumen los servicios centrales y un empleado. Allí entra a tallar el lobby de ciertos sectores que desean tercerizar el entorno natural de nuestra profesión.

Otra variable que podría decirse que influye en la contratación o no de un empleado de consorcio es el factor generacional. Las nuevas constructoras vienen con otras filosofías, edificios modernos, instalaciones modernas, nuevas tecnologías de construcción, amenitíes cada vez más sofisticados y glamorosos. En este contexto del sector inmobiliario, las nuevas generaciones exigen calidad de servicio al menor costo y evitar toda responsabilidad fiscal, social y previsional que trae aparejado un empleado en relación de dependencia.

También hay que decir que estas nuevas generaciones no tienen el hábito de interactuar con el encargado. En realidad le da lo mismo si el servicio lo da una empresa, un encargado o Bart Simpson; lo que sí les importa es el detalle de las expensas y la calidad de los servicios.

Otro de los factores que creo influye que muchos consorcios elijan una empresa de limpieza y no un encargado de edificios es el no saber que es un encargado de edificios, es decir, el rol dentro de la propiedad horizontal. Más adelante daré mi opinión sobre lo que creo sobre el rol del encargado de edificios

Y allí me perece reside el problema real de la profesión. Veamos, para muchos -cámaras de administradores, ligas de consorcistas- el encargado es un puesto de trabajo. Lo ven como eso: un puesto. Alguien que está en el edificio cumpliendo funciones que no necesita formación y mucho menos tener criterio.

Lo ven allí, limpiando mientras salen del edificio para ir a trabajar. Ahora, lo que ven es sólo una parte de nuestras tareas pero en el inconsciente colectivo de los que habitan en una propiedad horizontal se encuentra arraigada esa idea o creencia. De hecho, cuando se sientan la parte empleadora y nuestros dirigentes el factor económico y la percepción de la utilidad demandada entra a tallar. Es simplemente ver los recibos de haberes y el rol social del encargado de edificios a través de las décadas.

Alguien me podrá decir y con justa razón que el factor económico es determinante, es cierto, pero también es cierto que no es concluyente.

Lo que digo es que hoy día nuestra dirigencia no trabaja en incrementar la percepción de un servicio jerarquizado y eso a la larga tiene un costo. Tampoco se arbitran los medios para que ello ocurra.

El costo ya lo empezamos a ver cada vez que un edificio prescinde de los servicios de un encargado. Lo medimos diariamente en las calles o en las redes cuando los compañeros se quejan. Al parecer es mucho más rentable una empresa de limpieza.

En fin, incrementar la percepción de un servicio jerarquizado es fundamental para sobrevivir como profesión. Arbitrar los medios para lograr el objetivo, formación en el rol específico y por sobre todas las cosas enfocarse en sólo eso: jerarquizar la profesión, si no llegará el día en que nuestro oficio sólo sea una imagen histórica en un museo

Buenos Aires, 19 de junio de 2020

Estimado Sr. director de Pequeñas Noticias

Sr. Claudio García

Me dirijo a Ud. en relación a la nota publicada en vuestro Boletín de Pequeñas Noticias N° 682 del 15 de junio de 2020, con el título "Encuentro Federal de Administradores de Edificios" donde se me menciona como expositor al informar del sexto encuentro mantenido, identificándome como el "Adm. Miguel Ángel Summa". Necesito hacerle la siguiente aclaración: en todo encuentro que participo, lo hago en carácter de presidente de la CAPHyAI (Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias) y de la ULAI (Unión Latinoamericana de Administradores de Inmuebles), y nunca en forma personal como profesional de la actividad.

Así mismo le informo que no pertenezco a este grupo llamado "Encuentro Federal de Administradores de Edificios" ya que en la entidad que presido otro miembro es el presidente de la FAPHRA (Federación de Administradores de Propiedad Horizontal de la República Argentina), Entidad que sí representa a los administradores a nivel nacional, y también es ajena a éste grupo.

Agradeceré tenga presente lo manifestado para cualquier otra nota donde se me mencione e incluya la presente en el próximo número de su boletín.

Atentamente

En el Estado de Derecho la peligrosa corporación política partidaria populista/sindical oficialismo/oposición influye desde sus cargos monstruosamente en una espiral de aumento. Ya se adquirió la costumbre de considerar a la clase política partidaria, como parte esencial del abuso. Se ha ampliado su campo de acción en el recambio oficialismo/oposición, sacando provecho de la aparente hipócrita "rivalidad". Así se han independizado de la legalidad escrita.

En Argentina el asociado populismo/sindical oficialismo/oposición es una "monarquía hereditaria", que se autoelige en el juego de la alternancia gubernamental "representativa", "representando" una masa, acostumbrada a la obediencia ciega y deslumbrada por la última interpretación de los autoritarios en las campañas prelectorales. Es acertado recordar la fallida Ley Muñoz (Ley 5.464) creada el 20 de diciembre de 2015 y derogada el 7 julio de 2016: "No nos debería sorprender esta declaración por cuanto existen otros antecedentes en la que se pretendía tener el poder de control, cuando en diciembre del 2015 en la última sesión ordinaria de la legislatura porteña fueron votadas varias leyes entre la que se encontraba la creación del Consejo de la Propiedad Horizontal de la Ciudad, cuyo objetivo era la de regular la vida de los consorcios, controlar y sancionar a los administradores de edificios por medio de un tribunal de ética pretendiendo que ese consejo esté conformado por tres representantes de la asociación sindical que agrupa a los trabajadores de los edificios".

Mientras todo lo demás sigue como siempre, mientras el pueblo no es consciente de sus derechos, mientras sigue faltando un espíritu solidario. Mientras el poder de los funcionarios sea ilimitado, las elecciones populares solo sirven para seguir provocando la caída en bloque del Estado de Derecho, con el derecho al voto de una masa sometida

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[1] Extraìdo de Real Politik.

Estimada Beatriz:

El incremento solidario continúa sin novedades hasta nuevas paritarias.

Un saludo cordial.

Suplente eventual

¡Hola!

Tu pregunta es muy oportuna y justamente participé de una reunión virtual con el Dr. Enrique Albisu, especialista en temas laborales y colaborador de años en la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias, quien hizo referencia al tema. Sostuvo que lo correcto es dar el alta como trabajador eventual.

Si el motivo de la suplencia está relacionado con la imposibilidad del encargado de concurrir a su trabajo, lo correcto es dar el alta como trabajador eventual. Esta modalidad se encuentra regulada por el Artículo 99 de la Ley de Contrato de Trabajo: "Cualquiera sea su denominación, se considerará que media contrato de trabajo eventual cuando la actividad del trabajador se ejerce bajo la dependencia de un empleador para la satisfacción de resultados concretos, tenidos en vista por éste, en relación a servicios extraordinarios determinados de antemano o exigencias extraordinarias y transitorias de la empresa, explotación o establecimiento, toda vez que no pueda preverse un plazo cierto para la finalización del contrato. Se entenderá además que media tal tipo de relación cuando el vínculo comienza y termina con la realización de la obra, la ejecución del acto o la prestación del servicio para el que fue contratado el trabajador. El empleador que pretenda que el contrato inviste esta modalidad, tendrá a su cargo la prueba de su aseveración. (Artículo sustituido por art. 68 de la Ley N° 24.013 B.O. 17/12/1991)".

Un saludo grandote.

Las horas extras y la pandemia

Juan Carlos

¡Hola Juan Carlos! Esta y otras consultas parecidas están muy de moda. Como comenté en el otro correo, participé recientemente de una reunión virtual con el Dr. Enrique Albisu, especialista en temas laborales y colaborador de años en la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias, quien habló bastante sobre las horas extras, pero su respuesta a tu consulta fue "ni". Explicó que tiene tantos argumentos para el pago de las horas extras como argumentos para su no pago.

Hizo comentarios muy interesantes sobre esta etapa tan atípica en la que nos encontramos y dijo que para esta consulta habrá que esperar el veredicto de los jueces, si alguna de estas situaciones llega a juicio.

Por otro lado comentó que el objetivo de que los trabajadores hagan jornadas reducidas es evitar al máximo el contacto con la gente para así evitar contagios y que no sería lógico el trabajo "extra". También agregó que si el trabajador está ausente por encontrase en el grupo de riesgo, esa ausencia no se puede equipar a la ausencia por enfermedad, ya que no está enfermo sino que está cumpliendo una cuarentena estipulada por una norma y hasta el día anterior a la norma se encontraba trabajando. De allí que no se podría equipar lo que debería cobrar actualmente con lo que debiera cobrar si está transitando una enfermedad.

De todas formas, la respuesta del reconocido abogado al tema de si corresponde o no abonar las horas extras fue: "ni".

No podría agregar más nada, solo compartir lo que dijo en la charla y esperar futuros fallos.

Un saludo grandote.

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