[BPN-15/02/26] El pasado 28 de enero, el Sindicato de Empleados de Administradores (SEARA), liderado por Gabriela Pilar Saldivia, anunció en sus redes sociales la vigencia de tres nuevas escalas salariales para enero, febrero y marzo. Sin embargo, la validez legal de estas escalas es incierta: ante un pedido de información, la Secretaría de Trabajo respondió que, "al día de la fecha, no se ha registrado el ingreso de un acuerdo [de SEARA] con fecha posterior al 05/01/2026"....

[BPN-15/02/26] El pasado 28 de enero, el Sindicato de Empleados de Administradores (SEARA), liderado por Gabriela Pilar Saldivia, anunció en sus redes sociales la vigencia de tres nuevas escalas salariales para enero, febrero y marzo. Sin embargo, la validez legal de estas escalas es incierta: ante un pedido de información, la Secretaría de Trabajo respondió que, "al día de la fecha, no se ha registrado el ingreso de un acuerdo [de SEARA] con fecha posterior al 05/01/2026".

A pesar del anuncio sindical, persiste un manto de opacidad sobre la negociación. SEARA no ha publicado la copia del acta que daría sustento a los aumentos, y las tres entidades de administradores que representan a la parte empleadora tampoco han informado la novedad a sus asociados.

Para el mes de enero, el sindicato informó la integración del bono remunerativo de 40 mil pesos a la escala básica. Sobre ese valor, se habría aplicado un aumento del 1,9%, sumando un nuevo bono remunerativo de 60 mil pesos. No obstante, al realizar el cálculo siguiendo este criterio, surge una inconsistencia: existe una diferencia de más de 1.200 pesos en la categoría de cadetes y de más de 1.500 pesos en la de administrativos respecto a las tablas publicadas.

En febrero, se integró a la escala el bono de 60 mil pesos otorgado el mes anterior y se aplicó un aumento del 2%.

Finalmente, para marzo, se estableció un incremento porcentual del 1,9%.

Debido a la incorporación de las sumas fijas y el nuevo bono, el aumento real en enero alcanzará un 7,54%. Para los meses siguientes, el incremento se mantendrá en el 2% para febrero y el 1,9% para marzo.

Para obtener estos valores, se promediaron mensualmente las funciones de administrativo y cadete, sumando el bono correspondiente a cada período. Este cálculo permite comparar la evolución salarial con el Índice de Precios al Consumidor (IPC):

La opacidad del sector se agrava al considerar que este es el quinto acuerdo salarial firmado que aún no cuenta con la homologación de la autoridad laboral. Esta situación genera incertidumbre jurídica: si alguno de estos acuerdos no fuera homologado o sufriera modificaciones en sus cifras, todos los cálculos posteriores deberían ser corregidos.

El 23 de junio las tres entidades de administradores que representan a los empleadores habían firmado con SEARA un acuerdo salarial que otorgó a sus empleados administrativos un salario básico bruto de 1.068.000 pesos mensuales y a los cadetes uno de 854.280 pesos mensuales.

El 23 de julio la CAPHyAI anunció que el día anterior firmó un acuerdo que otorgó a los empleados de los administradores un aumento del 1,4% de aumento en julio y un 1,5% en agosto y un bono remunerativo de 40 mil pesos para cada uno de esos meses.

El 28 de agosto se firmó un acuerdo que otorgó un aumento del 1,5% y un bono de 40 mil pesos durante los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre a calcular sobre la escala de agosto.

El gobierno puso un techo del 2% a las paritarias

[BPN-15/02/26] Mientras impulsa la reforma laboral, el Gobierno nacional estableció un techo para las paritarias del 2% mensual. Esta medida podría explicar la falta de homologación de los dos últimos acuerdos paritarios de los encargados de edificios.

El pasado 29 de enero, fuentes oficiales explicaron que el objetivo es que los acuerdos por convenio no superen el 2%. Detallaron que, aunque habrá variaciones según la actividad, se prevé homologar incrementos cercanos al 2% en enero, al 1,9% en febrero y al 1,8% en marzo.

Desde el oficialismo sostienen que, si los salarios superan ese límite, se producirá un recalentamiento en los precios de la economía.

Si bien los acuerdos salariales fijan porcentajes nominales por debajo del tope oficial, la inclusión de bonos, viáticos y la posterior integración de sumas fijas a las escalas salariales elevan el impacto final por encima de lo permitido.

Acuerdo del 9 de septiembre: Estableció aumentos del 1,8% para septiembre, 1,7% para octubre y 1,6% para noviembre.

Impacto real: Al sumar el bono de 50 mil pesos y los viáticos, el promedio de las escalas en septiembre fue un 5% más alto que en agosto. En octubre fue del 1,6%, en noviembre del 1,5% y en diciembre del 0,8%. El promedio total de estos cuatro meses resultó en un 2,2% mensual, superando el techo oficial.

Acuerdo del 30 de diciembre: Otorgó aumentos del 2% para enero, 1,8% para febrero y 1,7% para marzo, además de un bono de 120 mil pesos mensuales.

Impacto real: En este caso, el aumento efectivo en las escalas salariales representó un 14,2% para enero, aunque luego descendió al 1,6% en febrero y al 1,5% en marzo. El promedio del trimestre fue del 5,8% mensual, cifra significativamente superior al límite gubernamental.

Desde ahora habrá 30 días para declarar los nuevos consorcios

[BPN-15/02/26] El pasado 5 de febrero, la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor porteña dispuso que los administradores de consorcios deberán dar de alta, en el Registro Público de Administradores (RPA), los nuevos edificios que gestionen en un plazo no mayor a 30 días desde su designación.

Para cumplir con esta normativa, los profesionales deben completar y enviar un formulario (Anexo I) con carácter de declaración jurada, adjuntando el acta de asamblea de su nombramiento. El mismo procedimiento y plazo rigen para los casos de renuncia o remoción del cargo.

En caso de incumplimiento, los administradores podrán ser pasibles de las sanciones previstas en el artículo 16º de la Ley 941, por la inobservancia del inciso f) de su artículo 15º.

Por única vez, el organismo permitió que los administradores que aún no hayan dado de alta sus consorcios al momento de la publicación de la norma puedan regularizar su situación en un plazo de 90 días. Este periodo podrá prorrogarse por otros 30 días con la debida justificación, sin que ello genere sanciones.

Durante el año pasado, casi el 87% aprobó el examen del RPA

[BPN-15/02/26] Durante el 2025, el 86,8% de los aspirantes que se presentaron a rendir examen ante el Registro Público de Administradores de Consorcios (RPA) porteño resultó aprobado. Del total de inscriptos, un 22,8% no se presentó a la evaluación.

A lo largo del año pasado, se anotaron 916 aspirantes a administradores de consorcios. Para evaluarlos, se conformaron siete mesas de examen distribuidas de la siguiente manera: una en marzo, dos en julio y una en los meses de agosto, septiembre, noviembre y diciembre, respectivamente.

De los inscriptos, efectivamente se presentaron 707 aspirantes, de los cuales 614 fueron aprobados. Esto implica que el 13,2% de los examinados no logró superar la instancia de evaluación.

Las evaluaciones contaron con la colaboración de diversos representantes del sector:

Asociación Inmobiliaria Edificios Renta y Horizontal: Raúl Costa, Laura Colucci y Beatriz Barnes.

Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias: Miguel Ángel Summa, Alejandro Casella, José Luis Alonso Gómez y Mayra Lucero.

Consejo Profesional de Ciencias Económicas: Jorge Scampini.

Estudio Jurídico Awad y Asociados: Eduardo Awad y Nelly Díaz.

Centro de Educación No Formal: Juan Blumetti.

Consorcios, al borde de un ataque de nervios

[BPN-15/02/26] El pasado 2 de febrero salió a la venta Consorcios, al borde de un ataque de nervios, la más reciente obra del Dr. Eduardo Awad. El libro ha sido definido no solo como un manual técnico para los propietarios, sino como una exhaustiva antología de las conductas humanas en el ámbito de la propiedad horizontal.

Sobre la obra, el periodista y escritor Jorge Fernández Díaz destacó: "Este libro no solo es un manual técnico y didáctico para auxiliar a los vecinos ante las diversas situaciones que surgen en las ciudades del país, sino también una verdadera recopilación de comportamientos que el autor narra con humor y suspenso". El texto aborda desde conflictos por ruidos y olores molestos hasta situaciones insólitas como infidelidades, "viudas negras" y mascotas inesperadas. Fernández Díaz concluye que es una mirada aguda sobre los reglamentos y vacíos legales, pero también sobre la azarosa vida privada de los argentinos, que un abogado ciego fue capaz de ver con claridad.

Editada por Editorial Planeta, la obra cuenta con 304 páginas en formato rústico con solapas y tiene un costo de 34.900 pesos.

Eduardo Awad es abogado egresado de la Universidad de Buenos Aires (UBA). Ejerció la presidencia del Colegio Público de Abogados de la Capital Federal (CPACF) durante los períodos 2014/2016 y 2018/2022. Además, fundó el Instituto de la Propiedad Horizontal de dicha institución, el cual dirigió desde marzo de 2009 hasta junio de 2023.

Créditos de 1,5 millón de pesos para pagar deudas de expensas

[BPN-15/02/26] El Banco Ciudad puso en marcha una línea de préstamos personales de hasta $ 1.500.000 para que propietarios e inquilinos de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires puedan regularizar sus deudas de expensas. La iniciativa intenta mitigar la morosidad en los edificios mediante el depósito directo del monto solicitado en la cuenta bancaria del consorcio, permitiendo saldar hasta tres meses de deuda en un plazo de devolución de hasta 18 cuotas (un año y medio).

Para asegurar que los fondos se utilicen estrictamente en el saneamiento de las cuentas del edificio, el solicitante no recibe el dinero en su cuenta personal. El monto se transfiere de forma directa a la cuenta del consorcio, lo que garantiza la cancelación inmediata de la mora sin intermediaciones. Esta operatoria responde a la necesidad de estabilizar las finanzas de las propiedades horizontales, donde el atraso de algunos copropietarios genera un "efecto dominó" que obliga a los vecinos cumplidores a cubrir gastos básicos y deudas ajenas.

La nueva línea de créditos personales se otorga bajo las siguientes condiciones:

- Monto máximo: hasta $ 1.500.000 o el equivalente a tres meses de deuda (la cifra que resulte menor).

- Plazos: planes de 3, 6, 9, 12 y hasta 18 cuotas mensuales.

- Tasa y sistema: Tasa Nominal Anual (TNA) fija del 60% bajo el sistema de amortización francés.

- Relación cuota/ingreso: el pago mensual no puede exceder el 20% de los ingresos netos del solicitante.

El beneficio está disponible tanto para propietarios como para inquilinos, siempre que el consorcio sea cliente del Banco Ciudad y posea allí su cuenta recaudadora. Actualmente, más de 12 mil consorcios forman parte de esta red bancaria. Para tramitar el crédito, se requiere un certificado de deuda emitido por la administración del edificio. La gestión puede realizarse de forma presencial o a través de los canales digitales de la entidad (App Ciudad o la billetera Buepp).

Complementariamente, el banco mantendrá vigente hasta el 31 de marzo un beneficio de reintegro del 20% —con un tope de $ 10.000 mensuales— para quienes paguen sus expensas utilizando dinero en cuenta desde la app Buepp, escaneando el código QR correspondiente.

El viernes 6 de marzo vuelve Consorcios 360

[BPN-15/02/26] Claudio García de Rivas confirmó que, bajo la consigna "...para recordar", el próximo viernes 6 de marzo comenzará la cuarta temporada del programa de radio y streaming sobre propiedad horizontal Consorcios 360.

En diálogo con Pequeñas Noticias, adelantó que el equipo estará conformado por él mismo como periodista y conductor; la Dra. Silvia Bercovsky (abogada de consorcistas); la Adm. Alexander "Alex" Lavielle y el Sr. Andrés Zulberti, en representación de los consorcistas. Como es habitual, desde Israel colaborará la Dra. Diana Sevitz para responder consultas de los oyentes o desarrollar temas de interés para el sector.

García de Rivas explicó que, a diferencia de otros ciclos de servicios sobre propiedad horizontal, Consorcios 360 es una propuesta netamente periodística. "Nosotros le llevamos a nuestros oyentes las novedades del sector para que estén informados", explicó, y agregó: "Nuestra intención no es enseñar a administrar o cómo vivir en un consorcio (para eso hay cursos y conferencias, algunos de ellos gratuitos); nuestro objetivo es que el público esté al tanto de las noticias que afectan la vida de la comunidad consorcial".

Finalmente, señaló: "Este año no solo queremos contar las noticias, sino que vamos a profundizar en el análisis político y económico de algunas de ellas para aportar claridad. Bajo esa premisa, esta temporada los espectadores podrán disfrutar de más material audiovisual como gráficos, tablas, videos y fotos".

A lo largo de sus tres temporadas y 118 emisiones, Consorcios 360 contó con 46 referentes invitados para analizar los problemas de la comunidad consorcial. Los programas alcanzaron a más de 250 mil personas, con 2.900 "me gusta" y 339 comentarios.

Durante sus tres años de aire, el ciclo fue distinguido con seis galardones:

2023: Premio Nacional Faro de Oro (Mar del Plata).

2024: Premio Raíces y su segundo Premio Nacional Faro de Oro.

En 2025 las multas subieron casi un 1.000% en pesos

[BPN-15/02/26] Durante el año pasado, las 381 multas económicas ordenadas por la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor (DGDyPC) porteña contra administradores de consorcios -por infracciones a la Ley 941- sumaron casi 891 millones de pesos ($ 890.523.960). Esta cifra representó un incremento del 972,1% respecto al año anterior, cuando se recaudaron poco más de 83 millones de pesos por este concepto. De este modo, 2025 se consolidó con máximos históricos de recaudación tanto en moneda nacional como en dólares.

Las multas promedio del año pasado alcanzaron los $ 2.331.214, frente a los $ 233.309 de 2024. Teniendo en cuenta que la inflación interanual fue del 31,5%, el valor de la multa promedio real subió un 984,91%.

Una de las explicaciones principales radica en el fuerte aumento de la unidad fija con la que el Gobierno porteño calcula las sanciones: en 2025, esta unidad pasó de $112,8 a$ 1.017, un incremento del 801,6%. En consecuencia, ante una infracción de igual gravedad que en 2024, el monto a pagar en pesos aumentó un 800%.

Al convertir el monto de cada multa al valor promedio del dólar oficial (promedio de cotización compradora y vendedora del mes correspondiente), la recaudación total de la CABA superó los 711 mil dólares (u$s 710.766,39). Esto implicó un ascenso del 647,4% en comparación con los u$s 87.360,12 registrados en 2024.

El análisis en moneda extranjera confirma que las sanciones superaron ampliamente el ritmo inflacionario: mientras que la multa promedio en 2024 era de u$s 250, el año pasado saltó a u$s 1.866, lo que representa un aumento del 747,1%.

Durante el año pasado, la cantidad de disposiciones sancionatorias emitidas por la DGDyPC contra administradores de consorcios aumentó un 7%: se dictaron 385 disposiciones frente a las 360 del periodo anterior. Del total de 2025, 381 fueron multas económicas y una consistió en un apercibimiento. Asimismo, se registraron tres sobreseimientos.

Desde que Pequeñas Noticias lleva este registro, el organismo ordena un promedio de 461 disposiciones anuales. El año con menor actividad sancionatoria fue 2024 (360), mientras que el máximo histórico se dio en 2022, con 562 intervenciones.

El encarecimiento de las multas generó un correlato en la Justicia. Se observó un incremento en las presentaciones de los administradores para revocar las sanciones: el porcentaje de disposiciones judicializadas subió al 24,3%.

Tras dos años de descenso, el porcentaje de sanciones recurridas recuperó terreno. Resulta lógico suponer que, cuando el monto de las multas quiebra cierto punto de equilibrio, resulta más económico contratar asesoría legal para cuestionar la disposición en sede judicial que abonar el importe.

Encuentro Nacional de Administradores de Condominios 2026

[BPN-15/02/26] El próximo 18 de marzo se desarrollará el III Encuentro Nacional de Administradores de Condominios 2026 en el hotel Park Plaza de la comuna Providencia de la ciudad de Santiago de Chile.

Durante la jornada que se extenderá desde las 8:30 hasta las 18:30 hs. 15 conferencistas tratarán diversos temas de interés para el sector. Entre ellos participará el argentino Adm. Miguel Ángel Summa, presidente de la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias, con el tema: "Unidad Gremial: La clave estratégica para potenciar tu carrera como administrador".

Otros temas serán:

Sus organizadores lo presentan como el encuentro más relevante y especializado para administradores de condominios, creado exclusivamente para impulsar su crecimiento personal y profesional.

En 2025 el ICC cerró por debajo de la inflación

[BPN-15/02/26] Durante 2025, el nivel general del Índice del Costo de la Construcción (ICC) en el Gran Buenos Aires se contrajo 8,6 puntos porcentuales (pp) con respecto a la inflación. Mientras que el ICC registró un aumento interanual del 22,9%, el Índice de Precios al Consumidor (IPC) que también mide el INDEC ascendió al 31,5%.

Con este resultado, el sector acumuló entre 2024 y 2025 una caída de 34,6 puntos porcentuales por debajo de la variación de precios minoristas.

Al desglosar los tres grandes indicadores que proporciona el INDEC, se observa que durante el año pasado todos los rubros perdieron frente a la inflación: retrocedió 10,2 pp el costo de los materiales; 7,8 pp la mano de obra y 8,6 pp los gastos generales. En términos nominales, estos rubros aumentaron un 21,3%, 23,7% y 22,9% respectivamente.

Históricamente, el ICC ha acompañado la evolución del IPC con ligeras variaciones desde 2016. Sin embargo, el análisis de los indicadores específicos muestra periodos en los que el costo de los materiales superó la inflación anual, alternando con momentos de mayor presión en el costo de la mano de obra. El año 2025 cerró su último mes con una convergencia de estos tres indicadores.

El ICC es fundamental para el sector de la propiedad horizontal por dos razones clave: la actualización de contratos y la valuación de activos.

1. Contratos y presupuestos: En contextos inflacionarios, el ICC funciona como el estándar para la determinación de precios.

Cuando un consorcio aprueba obras, como la impermeabilización de terrazas o el pintado de fachadas, los presupuestos suelen incluir cláusulas de ajuste basadas en este índice. Esto evita que el contratista trabaje a pérdida o que el consorcio pague sobreprecios por "cobertura" ante la incertidumbre económica.

Asimismo, diversos servicios de mantenimiento (ascensores, calderas) utilizan el ICC como referencia para actualizar sus valores.

2. Valuación de activos e inmuebles: El índice permite determinar el valor de reposición de una propiedad.

Es vital para ajustar las sumas aseguradas en el Seguro Integral de Consorcio. Si el ICC sube y la póliza no se actualiza, el edificio puede caer en un "infraseguro", cubriendo solo una fracción del daño en caso de siniestro.

Sirve también para calcular el precio del metro cuadrado en obras "al costo" o proyectos desde el pozo, un modelo de inversión habitual en el Gran Buenos Aires.

Se prorrogó el uso obligatorio de la miBA

[BPN-15/02/26] A fines de enero, la Administración Gubernamental de Ingresos Públicos (AGIP) informó que prorrogó hasta el próximo 30 de abril el uso obligatorio de la clave miBA (nivel 3) para acceder a sus servicios. El organismo no dictó una norma específica al respecto, sino que comunicó la decisión en su sitio web oficial con el mensaje: "Hasta el 30/04/2026 podés ingresar con Clave Ciudad".

El Gobierno porteño había dispuesto originalmente que, a partir del 31 de diciembre de 2025, todos los trámites ante la AGIP debían gestionarse exclusivamente mediante la Clave miBA. Desde esa fecha, los contribuyentes debían validar su identidad a través de este perfil digital único para acceder a los servicios y documentos emitidos por la Ciudad.

Aumentó el parque de calderas, ascensores e instalaciones fijas

[BPN-15/02/26] Durante 2025, la ciudad de Buenos Aires registró un nuevo incremento en la cantidad de ascensores, calderas e instalaciones fijas contra incendios.

El año pasado, el parque de elevadores —que incluye ascensores, montacargas, montavehículos, escaleras mecánicas, rampas móviles, artificios especiales y guardas mecanizadas— alcanzó las 89.732 unidades, frente a las 88.041 registradas en 2024. Esta diferencia de 1.691 máquinas representa un crecimiento del 1,92%.

Los cuatro tipos de máquinas con mayor presencia son los ascensores (81.998), los montacargas (3.806), los montavehículos (1.802) y las escaleras mecánicas (797).

Por su parte, las instalaciones térmicas sumaron 1.173 unidades el año pasado, lo que equivale a un aumento del 4,05% respecto al periodo anterior. No obstante, la Agencia Gubernamental de Control (AGC) no detalló la composición técnica de estas cifras, omitiendo la distinción entre máquinas de vapor de baja y alta presión, agua caliente, fluido térmico y termotanques.

En cuanto a las instalaciones fijas contra incendio, el total ascendió a 26.386 unidades en 2025, lo que representa 2.131 más que en 2024. Este sector fue el que mostró el mayor crecimiento porcentual, con un alza del 8,79%.

El 25 de marzo del año pasado, el Jefe de Gobierno porteño presentó un proyecto de ley para que las tasas anuales de control, que recaen mayoritariamente sobre los consorcistas, pasen a ser gratuitas. La iniciativa fue aprobada por la Legislatura el 3 de julio y promulgada el 16 del mismo mes como Ley 6.812.

Pese a ello, durante el primer semestre de 2025 el valor de la "oblea del ascensor" se mantuvo en 10.080 pesos. Multiplicado por el parque de máquinas, esto supuso una erogación para los vecinos de 904 millones de pesos (casi un millón de dólares). Desde la creación de este gravamen, el costo total acumulado asciende a casi 29 millones de dólares.

Por otro lado, las obleas para calderas e instalaciones fijas se fijaron en 9.660 pesos. Al considerar las 30.115 calderas y 26.386 instalaciones existentes, el cobro sumará cerca de 545 millones de pesos, equivalentes a más de 438 mil dólares.

A pesar de que el sistema de obleas ha recaudado más de 35 millones de dólares históricamente, la Ciudad aún carece de estadísticas oficiales sobre siniestros derivados del mal estado de ascensores o calderas, así como sobre la frecuencia de uso de las instalaciones fijas por parte del cuerpo de bomberos.

Consorcio demanda al hijo de Alfredo Coto por presunto fraude

[BPN-15/02/26] El pasado 3 de febrero, la Asociación de Condominios de Aston Martin Residences, en la ciudad de Miami, inició una ofensiva legal contra el promotor inmobiliario Germán Coto y su madre, Gloria García. Si bien en los tribunales de Florida se los identifica por su rol empresarial, según trascendió en diversos medios locales, se trataría del hijo y la esposa de Alfredo Coto, titular de la conocida cadena de supermercados argentina.

La demanda, radicada ante el Tribunal de Circuito de Miami-Dade, describe lo que los querellantes califican como un "inmenso juego de prestidigitadores". El eje del reclamo se centra en el periodo en que Coto y sus asociados controlaban la junta directiva del edificio, antes de que el control pasara efectivamente a manos de los propietarios de las unidades. La información fue revelada por el periodista Francisco Alvarado en una investigación publicada originalmente en el portal especializado The Real Deal.

De acuerdo con la presentación judicial, el promotor habría utilizado su posición de poder para beneficiar a una red de empresas vinculadas a su entorno familiar y comercial. Entre los señalados figuran su madre y otros exmiembros de la junta que también eran empleados de las firmas de Coto.

La asociación, ahora bajo control de los propietarios, contrató contadores forenses para rastrear los movimientos financieros de la etapa previa. Los hallazgos preliminares sugieren una presunta malversación de fondos mediante contratos de servicios nunca prestados o con sobreprecios desproporcionados.

Uno de los puntos más polémicos de la demanda refiere a la supuesta manipulación de los espacios comunes y unidades específicas. Se acusa a Coto de haber firmado unilateralmente un contrato de alquiler por una oficina de ventas en el tercer piso del edificio, por la cual la asociación habría pagado cerca de u$s 70.000 en concepto de renta. Los demandantes alegan que el precio estaba muy por encima del valor de mercado, que se cobró por mobiliario no entregado y que se exageró la superficie real del inmueble para inflar los pagos.

Asimismo, el documento judicial menciona pagos mensuales de u$s 34.334 a una entidad llamada International Booking por servicios de conserjería. Sin embargo, la asociación sostiene que dichos servicios no se brindaron y que las facturas carecían de detalles que justificaran cargos tan elevados.

La gestión de las áreas comunes también está bajo la lupa. Tras una serie de daños causados por filtraciones de agua en mayo de 2024, Coto habría contratado a su propia constructora, GC Builders, para realizar las reparaciones. La demanda subraya que no hubo licitaciones competitivas ni una votación transparente, y que el promotor se habría beneficiado de los reclamos a los seguros sin presentar documentación clara sobre los trabajos realizados.

Incluso la seguridad del edificio está en disputa. La asociación alega que una empresa de seguridad vinculada a los asociados de Coto recibió casi u$s 800.000 a pesar de carecer de experiencia previa, sitio web o trayectoria en el rubro.

Como se trata de un litigio en curso, las acusaciones aún deben ser probadas en sede judicial. Por el momento, el abogado de la promotora, Lewis Conwell, señaló que su cliente no ha recibido la notificación formal de la demanda y declinó hacer comentarios extensos sobre el fondo de la cuestión.

Por otro lado, existe una demanda cruzada: la entidad de Coto reclama a la asociación unos u$s 100.000 por daños derivados de la rescisión del contrato de alquiler de la oficina de ventas.

Falleció el Dr. Marcos Bergenfeld

[BPN-15/02/26] El pasado 20 de junio falleció a los 94 años el Dr. Marcos Bergenfeld, quien ejerció la presidencia de la Asociación de Propietarios de Inmuebles en Propiedad Horizontal (APIPH) y fue el fundador de la Federación Argentina de Consorcios (FAC). Su actividad pública se centró en la representación legal de los propietarios ante el Estado, la Justicia y organismos internacionales.

El eje central de la actividad de Bergenfeld fue la obtención de un lugar para los propietarios en las negociaciones de los Convenios Colectivos de Trabajo (CCT) del sector. Sostuvo que los administradores de edificios carecen de facultad legal para representar a la parte patronal en las paritarias, ya que el mandato que reciben es administrativo y no gremial.

En septiembre de 2006, impulsó la creación de la FAC con el objetivo de reemplazar a las cámaras de administradores en la mesa de negociaciones con el Sindicato Único de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal (SUTERH). Ante la falta de reconocimiento por parte del Ministerio de Trabajo de la Nación, Bergenfeld elevó el reclamo a instancias internacionales.

En 2007, realizó presentaciones ante la Organización Internacional del Trabajo (OIT) en Ginebra y ante la Organización de los Estados Americanos (OEA) en Washington, donde denunció la vulneración de los derechos de los empleadores consorcistas. En 2010, la OIT declaró inadmisible la queja de la FAC; tras el fallo, Bergenfeld solicitó una reconsideración y advirtió sobre la posibilidad de recurrir a la Corte Internacional de La Haya.

Bergenfeld presentó diversos proyectos para modificar la Ley 13.512 de Propiedad Horizontal y la Ley 941, que creó el Registro Público de Administradores (RPA) de la CABA. Una de sus propuestas principales fue que la dirección del RPA fuera asumida por los propios consorcistas, bajo el argumento de que el organismo es financiado por los propietarios a través del pago de tasas y honorarios, aunque su funcionamiento no reporta beneficios directos a los administrados.

En 2015, basado en un informe de la Auditoría General de la Ciudad, solicitó la intervención del RPA por deficiencias operativas y constantes mudanzas de sede. Asimismo, se manifestó en contra de la colegiación obligatoria de los administradores y de normativas como la "Ley Muñoz", la cual fue finalmente derogada en 2016.

A lo largo de su gestión, Bergenfeld organizó medidas de protesta civil. En febrero de 2007, convocó al primer apagón y cacerolazo consorcial para demandar la participación de los dueños de departamentos en las paritarias. En el ámbito judicial, registró la presentación de más de 40 recursos de amparo que resultaron rechazados en distintas instancias.

En 2012, la justicia dictó su sobreseimiento en una causa penal por tentativa de extorsión iniciada por un secretario del gremio SUTERH. El fallo determinó que la amenaza de iniciar una denuncia judicial por administración fraudulenta no constituía un delito, sino un derecho reconocido.

Durante su trayectoria, buscó interlocución con figuras políticas y religiosas. Solicitó audiencias con los presidentes Néstor Kirchner y Cristina Fernández, las cuales fueron derivadas a carteras técnicas sin concretarse encuentros directos. En cambio, mantuvo reuniones con el cardenal Jorge Bergoglio (luego Papa Francisco) y con monseñor Casaretto, quienes escucharon los reclamos sobre los remates de viviendas por deudas de expensas.

Bergenfeld denunció la existencia de lo que denominó "corporaciones" o "carteles" en servicios obligatorios para los edificios, como la limpieza de tanques de agua, el mantenimiento de ascensores y el control de matafuegos. Sostuvo que estas regulaciones incrementan las expensas sin mejorar la seguridad real de los inmuebles.

En 2014, propuso el uso de bolsas de residuos transparentes en los consorcios como medida de seguridad tras una seguidilla de hechos delictivos de amplia difusión pública. En marzo de 2017, solicitó formalmente al Jefe de Gobierno porteño el uso de las instalaciones del Teatro Colón para realizar una asamblea masiva de propietarios, en reclamo de un trato igualitario respecto al otorgado al gremio de los encargados.

Todavía faltan dos homologaciones del año pasado

[BPN-15/02/26] Si no hay novedades salariales durante la segunda quincena de febrero de 2026, el promedio de las escalas salariales de los encargados de edificios perderá contra la inflación mensual -2,1 puntos porcentuales (pp), contra el acumulado anual -21,73 pp y -20,61 pp en la medición interanual.

Para comparar las escalas salariales del sector, se promediaron las funciones de encargado permanente con y sin vivienda en sus cuatro categorías de cada mes. En los casos que correspondió, se sumaron los bonos acordados en paritarias o por el Poder Ejecutivo nacional, incluyendo los bonos del 20% que se pagan en junio y diciembre.

Quedan dos homologaciones faltantes. Para los cálculos de este mes no se tomaron en cuenta los siguientes acuerdos:

1.- Acuerdo del 9 de septiembre: Otorgó un aumento del 1,8% para septiembre, 1,7% para octubre, y 1,6% para noviembre, más un bono de 50 mil pesos para esos meses, viáticos para las funciones sin vivienda (con excepciones) y la integración del bono de 50 mil pesos a las escalas salariales. En este caso tampoco las entidades de administradores ni el SUTERH anunciaron si el acuerdo se podría considerar homologado tácitamente. El último movimiento del expediente fue el 4 de diciembre.

2.- Acuerdo anunciado el 30 de diciembre: Otorgó un aumento del 2% para enero, 1,8% para febrero, y 1,7% para marzo, más un bono de 120 mil pesos para cada uno de esos meses. Fue anunciado por Víctor Santa María (SUTERH) el último día hábil del año por YouTube. El último movimiento del expediente fue el 5 de enero.

En febrero el promedio de las escalas salariales no presentará cambios. Este mes el promedio de las escalas será de 900.237 pesos mensuales.

En febrero, el promedio de las escalas salariales se mantendrá en un -16,67% menor con respecto a diciembre del año pasado.

Esto se debe a que, como todos los años, en diciembre se pagó un bono del 20% que no se cobró en enero, lo que provocó una baja brusca en los promedios de las escalas salariales del primer mes del año. Durante el último mes del año pasado, el promedio era de 1.080.284 pesos mensuales.

El incremento interanual de las escalas salariales desde febrero del año pasado hasta el mismo mes de este año será del 11,38%. El promedio de las escalas salariales de febrero de 2025 fue de 808.228 pesos.

Según el Índice de Precios al Consumidor (IPC) del INDEC, la inflación de enero fue del 2,9% y para el Relevamiento de Expectativas del Mercado (REM) del Banco Central de la República Argentina (BCRA), la inflación de febrero será del 2,1%.

Con base en estos números, la inflación interanual de febrero será del 31,99%.

El haber mínimo de un jubilado que paga expensas en febrero será de 429.254,34 pesos brutos, a los que se les debe descontar la "Obra social s/haberes PAMI".

Este monto se debe a tres razones:

1.- Se estableció en marzo del año pasado que el haber mínimo a partir de julio se actualizaría todos los meses según la inflación del IPC del INDEC (Decreto 274 del 22/03/24). Como la inflación de diciembre fue del 2,8%, las jubilaciones de febrero aumentarán un 2,85% (Resolución 21 del 22 de enero).

2.- Se volvió a otorgar un "Bono Extraordinario Previsional" de hasta 70 mil pesos mediante el Decreto 65 del 28 de enero.

Estimada Alejandra:

En relación con la consulta formulada respecto del administrador que figura designado en el reglamento de propiedad horizontal, corresponde efectuar algunas precisiones a la luz de lo dispuesto por el artículo 2066º del Código Civil y Comercial.

El administrador incorporado en el reglamento tiene un carácter meramente inicial. La norma establece que dicho administrador cesa en oportunidad de la primera asamblea si no es ratificado en ella. A su vez, el legislador fija un plazo concreto para la celebración de esa primera asamblea: debe realizarse dentro de los noventa días de cumplidos dos años desde el otorgamiento del reglamento, o desde que se encuentren ocupadas el cincuenta por ciento de las unidades funcionales, lo que ocurra primero.

El incumplimiento de ese plazo no convalida la permanencia indefinida del administrador inicial, sino que evidencia la ausencia de ratificación y, por ende, la falta de mandato vigente. En el caso bajo análisis, el administrador mencionado en el reglamento no ha tenido intervención alguna en la vida del consorcio. No convocó asambleas, no rindió cuentas, no mantuvo contacto con los propietarios y, en definitiva, no ejerció función alguna. A ello se suma que no existe constancia de que haya sido ratificado en la primera asamblea, la cual, conforme surge de los hechos, nunca se celebró.

Si ya transcurrió el plazo legal previsto por el artículo 2066º, o si el edificio cuenta con al menos la mitad de las unidades ocupadas, la primera asamblea debió haberse realizado. La omisión de ese acto no impide su celebración tardía por iniciativa de los propietarios. La circunstancia de que solo dos unidades cuenten con escritura no afecta la validez de la asamblea. El consorcio existe desde la inscripción del reglamento y los titulares con derecho a voto son quienes acreditan dominio.

La ocupación de las unidades —y no la escrituración— es el parámetro que la ley utiliza para determinar el momento en que corresponde convocar la primera asamblea. En consecuencia, los propietarios se encuentran habilitados para convocar la primera asamblea que nunca se llevó a cabo, tratar la ratificación o no del administrador designado en el reglamento y, en caso de no ratificarlo, proceder a la designación de un nuevo administrador. Esta solución se ajusta estrictamente al artículo 2066º del Código Civil y Comercial y permite regularizar la situación institucional del consorcio sin necesidad de reforma del reglamento.

Atte. 

Estimado Roberto:

Entiendo importante aclarar que el administrador no tiene poder de policía ni facultades para intervenir en problemas entre vecinos. El administrador es el mandatario y representante legal de la persona jurídica consorcio, no de los propietarios que la integran.

Si el consorcio se encuentra en CABA, usted y cada vecino afectado pueden hacer la denuncia online ingresando en BA Colaborativa (https://bacolaborativa.buenosaires.gob.ar). Se le solicitará clave y usuario de miBA (el trámite para obtenerla es gratuito y se hace online en la página oficial del GCBA). Debido a que se trata de un problema entre vecinos, también puede solicitar el servicio de mediación comunitaria en https://buenosaires.gob.ar/tramites/mediaciones. Esa mediación se puede realizar de manera virtual o presencial en una comuna.

También puede acceder de forma gratuita al servicio de mediación y conciliación que brinda la Defensoría del Pueblo de la Ciudad de Buenos Aires, ingresando a su sitio oficial. Este servicio puede intervenir en conflictos vinculados a temas de convivencia, ruidos molestos, olores desagradables, filtraciones, humedad, mascotas y problemas urbanísticos. Es una herramienta gratuita, simple y confidencial que permite a las partes participar voluntariamente en una instancia conducida por un tercero neutral para encontrar soluciones conjuntas, evitando la vía judicial.

A nivel nacional, rige lo establecido en el Código Civil y Comercial (CCC) en los artículos:

- Art. 1973º: Trata sobre las molestias ocasionadas por inmisiones (olores, ruidos, etc.).

- Art. 2047º, inc. b): Establece la prohibición de perturbar la tranquilidad de los demás en el régimen de propiedad horizontal.

Todo propietario afectado tiene acción para realizar el reclamo judicial pertinente.

Lo saluda atentamente.

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