[BPN-15/01/26] El secretario general de la Federación Argentina de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal (FATERyH), Víctor Santa María, anunció que los encargados de edificios recibirán un aumento del 2% en enero, un 1,8% en febrero y un 1,7% en marzo. Según el dirigente, el acuerdo incluye una suma fija de 120 mil pesos mensuales que se otorgará durante dicho trimestre, proporcional a cada categoría.

Primer trimestre con aumentos y un bono mensual de 120 mil

[BPN-15/01/26] El secretario general de la Federación Argentina de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal (FATERyH), Víctor Santa María, anunció que los encargados de edificios recibirán un aumento del 2% en enero, un 1,8% en febrero y un 1,7% en marzo. Según el dirigente, el acuerdo incluye una suma fija de 120 mil pesos mensuales que se otorgará durante dicho trimestre, proporcional a cada categoría.

En términos porcentuales, este ajuste representará un incremento promedio del 10,5% en las escalas salariales de los tres meses. Al respecto, Santa María señaló: "Sabemos que siempre que hablamos de un aumento salarial uno siente que se queda corto, pero estamos dispuestos a seguir manteniendo un diálogo con el sector empleador para llegar a acuerdos, aunque sean parciales o trimestrales". El dirigente agregó que, si bien no es la situación óptima, el porcentaje sumado a la cifra fija constituye un alivio para el bolsillo del trabajador.

El sábado 10 de enero, el SUTERH publicó en su sitio web únicamente la novedad correspondiente a enero. En la nota ratificatoria, el gremio argumentó que, ante la actual coyuntura económica, los miembros paritarios consideran necesario establecer una modificación salarial que contemple el incremento del costo de vida para mantener el poder adquisitivo.

Sin embargo, hasta el momento no ha trascendido el texto completo del acuerdo y se desconoce si ya cuenta con todas las firmas correspondientes. Por su parte, las tres entidades de administradores que representan a los consorcios en calidad de empleadores no han comunicado la novedad a sus representados.

Si todos los acuerdos —incluido este último— fueran homologados, en marzo el aumento interanual del promedio de las escalas (incluyendo el bono) habría superado la inflación estimada por el Banco Central.

Ahora el curso del SERACARH aumentó un 157%

[BPN-15/01/26] Este año, el curso del SERACARH, de carácter obligatorio para los encargados de edificios, aumentó un 157% con respecto a 2025. El valor de la capacitación pasó de 70 mil a 180 mil pesos por trabajador. Esta cifra contrasta con la inflación prevista para el año, estimada en un 19,6%.

Por otra parte, el año pasado el curso ya había sufrido un incremento del 133,3%, al pasar de 30 mil a 70 mil pesos, mientras que la inflación durante 2025 fue del 30,6%. Desde su creación en 2012, cuando se impuso con un valor inicial de 500 pesos, el costo total de la capacitación aumentó un 35.900%.

Esta obligación es bienal en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA), mientras que en la provincia de Buenos Aires mantiene una periodicidad anual. Por esta razón, la mayoría de los consorcios porteños quedaron exceptuados del pago durante los años 2019, 2021, 2023 y 2025. No obstante, el criterio vigente establece que, si un encargado no realiza el curso el año que le corresponde, deberá hacerlo obligatoriamente al siguiente.

De acuerdo con datos de la Secretaría de Trabajo, durante 2025 hubo un promedio de 53.625 puestos de trabajo en la propiedad horizontal en todo el país. La provincia de Buenos Aires y la CABA —distritos donde el curso es mayoritariamente obligatorio— representan el 89,1% de ese total, es decir, 47.777 puestos.

Si este año se mantienen dichas cifras y cada trabajador realiza el curso, el SERACARH recaudará en CABA casi 6.900 millones de pesos (4,7 millones de dólares al tipo de cambio oficial) solo por este concepto. En la provincia de Buenos Aires, la cifra alcanzaría los 1.700 millones de pesos, equivalentes a 1,2 millones de dólares. En total, desde su creación, el curso habría costado a los consorcistas porteños más de 36 millones de dólares.

En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, la Legislatura aprobó en 2018 la Ley 6.004, que modificó la Ley 4.803. A partir de allí, se estableció que los consorcios deben pagar la capacitación de sus encargados cada dos años.

En la provincia de Buenos Aires, el curso se impuso mediante la Ley 14.701, que creó el Registro Público de Administradores de Consorcios (RPAC) bonaerense. El artículo 9º de dicha norma ordena que los administradores aseguren la asistencia de los trabajadores a cursos de capacitación al menos una vez por año. Al respecto, Marcos Hernández, primer director del RPAC, señaló que la obligación rige para todos los trabajadores habituales del consorcio, independientemente de su afiliación gremial.

El origen de esta obligación se remonta al 28 de noviembre de 2013, cuando la Legislatura porteña aprobó un proyecto de ley de Oscar Zago —entonces legislador del PRO— que obliga a los administradores a exhortar al personal a concurrir a estas capacitaciones. La autoridad de aplicación es la Dirección General de Defensa y Protección del Consumidor de la Ciudad.

La Contribución Solidaria subió un 43% en enero

[BPN-15/01/26] El pasado 5 de enero, la Federación Argentina de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal (FATERyH) incrementó la contribución solidaria de 28.040 a 40.000 pesos mensuales por trabajador. El sindicato informó esta novedad a través de una publicación en la página del Sistema de Control de Aportes y Contribuciones en la Propiedad Horizontal (SiCayC).

Este aumento surgiría de un acuerdo entre Víctor Santa María y los presidentes de las tres entidades de administradores que firman las paritarias en representación de los consorcios. Es probable que la medida haya quedado plasmada en el acuerdo que Santa María anunció el 30 de diciembre -y que aún no se ha hecho público-, el cual otorgó aumentos del 2% en enero, 1,8% en febrero, 1,7% en marzo y un bono de 120 mil pesos proporcional para cada uno de esos meses.

Según lo pactado el 25 de febrero de 2025, la contribución solidaria debía seguir la evolución de las escalas salariales; por lo tanto, el incremento de enero debe responder a un nuevo acuerdo. Hasta el momento, ni la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI), ni la Asociación Inmobiliaria Edificios Renta y Horizontal (AIERH), ni la Unión Administradores de Inmuebles (UADI) han publicado comunicados oficiales sobre esta novedad o el último acuerdo paritario.

En total, los consorcios con empleados en relación de dependencia pasarán de pagar un promedio mensual de 774 mil dólares a más de un millón de dólares (equivalente a un salto de 974 millones a 1.574 millones de pesos).

Debido a que el SUTERH y la FATERyH no proporcionan estadísticas oficiales, se utilizó la siguiente metodología para los cálculos:

1.- Se multiplicó el valor de la contribución mensual por la cantidad de puestos de trabajo informados por la Secretaría de Trabajo.

2.- Ante la falta de datos específicos para el último trimestre, se repitieron los valores de septiembre.

3.- Se promedió cada puesto entre un trabajador de jornada completa y uno de media jornada.

Fundación Liga del Consorcista

Victoria Loisi ratificó sus dichos

Victoria Loisi no sólo no se retractó sino que subió la apuesta. [fotoilustración Pequeñas Noticias]

[BPN-15/01/26] El pasado 15 de diciembre, la Dra. Victoria Loisi, representante de la Liga del Consorcista de Propiedad Horizontal, no solo declinó retractarse de sus recientes declaraciones, sino que profundizó su análisis. La abogada había afirmado previamente que "gran parte del problema del aumento de expensas son las administraciones que roban", frase que generó fuertes repercusiones en el sector.

Loisi recordó que el cobro de sobreprecios no solo puede constituir un delito contra el patrimonio de los propietarios, sino que afecta el buen nombre de toda la actividad. No obstante, aclaró que su crítica no es generalizada: "No todas las administraciones, por supuesto; hay muchos administradores transparentes que trabajan dignamente".

Según la especialista, la falta de transparencia se manifiesta principalmente de dos formas:

Consejos de propietarios: Casos en los que sus integrantes pretenden manejar al administrador y decidir arbitrariamente sobre las reparaciones del edificio.

Administraciones: Aquellas que pactan sobreprecios en las reparaciones a espaldas de los consorcistas.

La Dra. Loisi señaló que, en su ejercicio profesional, ha recibido numerosas denuncias por falta de transparencia en el manejo de fondos, especialmente en las contrataciones con terceros. Desde la Liga del Consorcista —entidad con 30 años de trayectoria en la lucha contra la corrupción— sostuvieron que el primer paso para resolver cualquier problema es reconocerlo, y que ofenderse ante realidades fácticas no contribuye a solucionar los inconvenientes de la propiedad horizontal.

Como medida preventiva, Loisi instó a los propietarios a involucrarse activamente en la gestión de sus edificios. "La mejor forma de prevenir sobreprecios es asistir a las asambleas, solicitar presupuestos y controlar en qué se gasta y por qué", explicó.

Asimismo, puntualizó que mientras un mal administrador suele renegar de este control, un administrador eficiente lo celebra, ya que el escrutinio agiliza su trabajo y mejora la relación con la comunidad.

Las declaraciones de Loisi provocaron una reacción en cadena de diversas organizaciones gremiales. El 25 de noviembre, cinco entidades de administradores de la provincia de Buenos Aires publicaron un comunicado conjunto de repudio. Posteriormente, el 3 de diciembre, la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI) se sumó al rechazo.

Esta última entidad elevó quejas ante los Registros Públicos de Administradores (RPA) de la Ciudad y la Provincia de Buenos Aires, contando además con el respaldo de la Unión Latinoamericana de Administradores Inmobiliarios (ULADI) y otras trece entidades de siete provincias argentinas.

Zulberti le pidió a Milei derogar el Estatuto del Encargado

[BPN-15/01/26] El pasado 29 de diciembre, el coordinador de la Comisión de Consorcios de la Comuna 3, Andrés Zulberti, solicitó al presidente de la Nación, Javier Milei, la derogación del "Estatuto del Encargado de Edificios" (Ley 12.981). Asimismo, pidió que en el ámbito de la propiedad horizontal las negociaciones paritarias se realicen de manera individual, consorcio por consorcio.

En su comunicación dirigida al Ejecutivo, Zulberti explicó que "la Ley 12.981 mantiene privilegios en favor del personal de los consorcios en contraposición al resto de los trabajadores del país, quienes se rigen por la Ley de Contrato de Trabajo y el Convenio Colectivo de Trabajo 589/10". Agregó que estas entidades no son PyMEs ni poseen finalidad de lucro, sino que son "simples vecinos —propietarios, inquilinos o consorcistas— unidos por un edificio en común".

El pasado 11 de diciembre, el Gobierno nacional presentó ante el Senado un proyecto de ley de "Modernización Laboral". La iniciativa propone, entre otros puntos, la derogación de diversos estatutos profesionales que regulan actividades gremiales específicas en Argentina, detallados principalmente en el artículo 194º del Título XXVI.

En este marco, Zulberti reprochó a Milei que no se haya incluido la derogación de la Ley 12.981 ni en el mencionado proyecto de 2025 ni en el Decreto 70/2023 ("Bases para la reconstrucción de la economía argentina").

Los estatutos que el proyecto oficialista busca derogar o modificar incluyen:

Ley 12.908: Estatuto del Periodista Profesional.

Ley 14.546: Estatuto del Viajante de Comercio.

Ley 12.713: Estatuto del Trabajo a Domicilio (específicamente el inciso 'c' del artículo 17º).

Ley 26.727: Régimen de Trabajo Agrario (derogación de los artículos 13º, 18º y 21º).

Ley 27.555: Régimen Legal del Contrato de Teletrabajo.

Además, la iniciativa contempla la eliminación de otros marcos regulatorios como el régimen de trabajo para personal de espectáculos públicos (Decreto Ley 13.839/46), el estatuto del personal de farmacias (Decreto Ley 14.954/46), el régimen de horarios de comercio (Ley 20.657) y el relativo al personal de peluquerías (Ley 12.867).

Reducción de jornada y dos nuevos 'feriados'

[BPN-15/01/26] El pasado 19 de diciembre, las tres entidades que representan a los administradores de consorcios acordaron con el Sindicato de Empleados de Administradoras de la República Argentina (SEARA) establecer la jornada laboral en 8 horas diarias de lunes a viernes (40 horas semanales) y otorgar tratamiento de feriados a los días 24 y 31 de diciembre (vísperas de Navidad y Año Nuevo).

Este acuerdo aplica exclusivamente para las administradoras de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y aún no ha sido ni ratificado ni homologado por la Secretaría de Trabajo.

La información fue difundida el 22 de diciembre por uno de los signatarios del acuerdo, la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI), mediante una circular a sus asociados. Las otras entidades firmantes fueron la Asociación Inmobiliaria de Edificios de Renta y Horizontal (AIERH) y la Unión Administradores de Inmuebles (UADI).

Hasta la fecha, la jornada laboral del sector se regía por el artículo 1º de la Ley 11.544, la cual establece que la duración del trabajo no podrá exceder las ocho horas diarias o las 48 horas semanales.

Por su parte, el CCT 130/75 (Empleados de Comercio) no estipula un límite inferior al nacional, ya que al momento de su creación se tomó como base la normativa general. Es relevante destacar que de dicho convenio —firmado en julio de 1975— participó la CAPHyAI junto a otras entidades patronales.

A partir de este nuevo acuerdo, la jornada laboral de los empleados de administradoras se reducirá un 16,6%; consecuentemente, cualquier exceso sobre las 40 horas semanales deberá abonarse como hora extra.

El convenio de Empleados de Comercio no contiene disposiciones sobre el 24 y el 31 de diciembre. Al ser días hábiles, el empleador puede legalmente exigir la prestación de servicios en horario normal. En la práctica, el régimen de estos días suele definirse mediante acuerdos anuales de la FAECyS con cámaras como CAME o CAC, que en los últimos años han pactado el cierre de comercios entre las 17 y 18 horas.

Sin embargo, para los empleados de administradores, estos dos días serán ahora considerados feriados y, en caso de ser trabajados, se cobrarán según el régimen correspondiente a dichos días.

El padrón de administradores se contrajo en un 14%

[BPN-15/01/26] Según datos del Gobierno porteño, durante 2025 el padrón de administradores se contrajo un 14,3%. Mientras que en noviembre de 2024 se registraban 9.862 inscriptos en el Registro Público de Administradores (RPA) de la Ciudad, al cierre de 2025 esa cifra se redujo a 8.451 mandatarios.

En términos porcentuales, la caída fue más pronunciada entre los administradores voluntarios (-42,9%) que entre los profesionales (-11,9%). En números absolutos, a fines de 2024 existían 1.414 administradores voluntarios y 8.448 profesionales; para fines de 2025, el número descendió a 807 voluntarios (-607) y 7.439 profesionales (-1.009).

Por otra parte, a fines de diciembre de 2025, el 4,98% (421) del total del padrón contaba con al menos una sanción recibida durante los últimos dos años.

Al cierre del año pasado, las mujeres representaron el 50,5% del padrón, los varones el 47,06% y las empresas el 2,43%. No se pudieron determinar datos sobre el 0,01% restante.

Del análisis de la evolución del padrón según la fecha de inscripción, se observa que los hombres predominaron entre los inscriptos desde 2003 hasta 2008. No obstante, en 2009 esa tendencia se revirtió y, con la única excepción de 2014, la participación femenina creció de forma sostenida año tras año.

Según las últimas cifras oficiales, persisten 25 administradores con fechas de inscripción anteriores a la sanción de la Ley 941, la cual creó el RPA el 3 de diciembre de 2002. Entre estos registros inconsistentes, ocho presentan números que van del 77 al 99, cuatro se ubican entre el 135 y el 186, y trece figuran entre el 228 y el 278.

Las publicaciones de sanciones en el BO subieron un 19%

[BPN-15/01/26] Durante el segundo año de gestión de Carlos Traboulsi como director general de Defensa y Protección al Consumidor porteño, las sanciones publicadas en el Boletín Oficial por infracciones a la Ley 941 (Registro Público de Administradores) subieron un 19%.

En 2024 se publicaron 237 disposiciones contra 248 administradores, mientras que el año pasado la cifra ascendió a 282 disposiciones contra 301 administradores. Esto representó un incremento del 18,99% en las disposiciones y del 21,37% en la cantidad de sancionados.

Al dividir la cifra recaudada por la cantidad de sancionados, se observa que durante 2025 la multa promedio fue de 1,3 millones de pesos, frente a los 198 mil pesos del año anterior, lo que representa un aumento del 552%.

Por otra parte, si se toma la cifra total en dólares, cada multa promedio fue de 1.126 dólares en lugar de los 255 dólares de 2024, lo que significa un incremento del 342%.

De las 301 disposiciones sancionatorias ordenadas, 13 habían sido firmadas por la directora general precedente, Vilma Bouza, y 288 por Traboulsi.

A primera vista, al observar la cantidad de reincidentes con respecto al total de sancionados, el 2025 muestra una leve disminución. Los números indican que el porcentaje de reincidentes bajó del 42% al 32% en la comparación interanual.

En un análisis detallado, se destaca que descendieron en un 7% aquellos infractores con hasta tres sanciones previas, y en un 14% los que registraban más de tres sanciones durante los últimos dos años.

De acuerdo a lo publicado en el Boletín Oficial, durante 2025 hubo tres administradores que acumulaban seis sanciones previas (alcanzando su séptima multa), otros tres tenían cuatro multas anteriores (sumando cinco) y en 34 oportunidades contaban con dos o tres antecedentes.

Si bien los incisos "c" y "d" del artículo 15º de la Ley 941 contemplan para estos casos de reincidencia constante la suspensión de hasta nueve meses o la exclusión del Registro, las únicas exclusiones informadas se debieron a la presentación de documentación apócrifa en las declaraciones juradas.

Desde el año 2014, se han publicado en el Boletín Oficial 2.880 disposiciones sancionatorias contra 2.578 administradores.

La rúbrica digital del libro de sueldos aumentó casi un 700%

[BPN-15/01/26] Desde el 1º de enero en la provincia de Buenos Aires, el importe por hoja rubricada del Libro de Sueldos aumentó de 76 a 600 pesos. Este ajuste representa un incremento del 689,5%, casi un 700% sobre el valor anterior.

El incremento se originó el pasado 26 de noviembre, cuando el Poder Legislativo provincial sancionó la Ley 15.558 (Ley Impositiva para el Ejercicio Fiscal 2026). En su artículo 72º, la norma modificó una serie de tasas retributivas de servicios administrativos, varias de las cuales afectan directa o indirectamente a los consorcios de propietarios. La ley fue publicada en el Boletín Oficial Nº 30.139 el 15 de diciembre de 2025 y promulgada mediante el Decreto 2.945 en la misma fecha.

Desde septiembre de 2024, la provincia de Buenos Aires reemplazó el uso del Libro de Sueldos Digital de la AFIP por el Sistema de Trabajo Digital Bonaerense (SiTraDiB). Este sistema es obligatorio para todo empleador con personal en territorio bonaerense, independientemente del domicilio legal de la administración.

El cronograma de implementación ya finalizó. Para los consorcios —que en su mayoría cuentan con menos de 10 empleados—, la fecha límite de adecuación fue el 1° de junio de 2025. Bajo la Resolución 147/2024, los empleadores deben gestionar de forma digital tanto el Libro Especial de Sueldos y Jornales como las planillas de horarios, si correspondiera.

Proponen reemplazar a los encargados por robots de Tesla

[BPN-15/01/26] El pasado 11 de diciembre, el empresario y asesor en inversiones inmobiliarias Juan Manuel Tapiola reveló que existe una propuesta para "reemplazar a los encargados de edificios por robots y desplomar las expensas". Según explicó, participó como jurado en un proyecto de arquitectura donde se planteó sustituir al personal de seguridad y al encargado por unidades de la marca Tesla. "De esa forma desplomaban las expensas, porque el mayor costo son las personas: los sueldos y las cargas sociales", agregó.

La información fue difundida inicialmente en Facebook a través de un video de 24 segundos que alcanzó 369 mil reproducciones, 4.709 reacciones y 2.140 comentarios.

Días después, el 28 de diciembre, en el marco de una entrevista sobre cómo reducir los costos de mantenimiento de los edificios, Tapiola aconsejó: "Sacá al encargado y poné un robot". Si bien aclaró que la idea original pertenece al proyecto mencionado, amplió la información: "Estos robots van a estar en el mercado entre el 2028 y 2030 a solo 20 mil dólares. Es decir que te sacás a toda la gente por 20 o 40 ‘lucas’ ‘verdes’".

Respecto a la inversión, detalló que el costo se amortizaría en el largo plazo: "Tienen que poner ahora 20 o 30 mil dólares, pero después se ahorran de las expensas los sueldos y las cargas sociales de los encargados y la gente de seguridad; obviamente sería rentable en el mediano plazo".

Sin embargo, ante la consulta de la entrevistadora sobre la eficacia real del sistema, el empresario mostró dudas: "No sé, tenés un ‘quilombo’ en tu casa y hoy por hoy tenés un buen encargado y te resuelve el ‘quilombo’. No sé si el robot Tesla va a estar ahí para esas cosas". Incluso planteó escenarios de seguridad: "Tenés un robo abajo, en tu casa, y no sé si se va a convertir en Terminator, va a c... a tiros al chorro y después se vuelve... ¿inimputable? La verdad, no sé...". Este segundo video tuvo un alcance menor, con 47 mil vistas y poco más de 300 comentarios.

Su conclusión fue que el reemplazo solo podría ser parcial: el robot es apto para tareas físicas, pero no para la gestión humana, al menos en el corto plazo.

Tareas que Optimus podría realizar con solvencia:

Limpieza y mantenimiento: pasar la aspiradora en pasillos, limpiar vidrios, regar plantas y sacar contenedores de basura de forma autónoma.

Recepción de correo y paquetes: recibir envíos, clasificarlos y, potencialmente, entregarlos en la puerta de cada unidad.

Vigilancia: patrullar el edificio las 24 horas, los siete días de la semana, detectando fugas de agua, luces encendidas innecesariamente o presencias extrañas mediante sensores y cámaras.

Reparaciones básicas: cuenta con destreza manual suficiente para cambiar bombillas o ajustar tornillos en áreas comunes.

Limitaciones operativas:

Gestión de conflictos: carece de la empatía y la autoridad moral para mediar en disputas entre vecinos, como ruidos molestos.

Criterio ante emergencias complejas: aunque detecte un incendio, no posee la capacidad de juicio para decidir prioridades de evacuación o asistir a una persona mayor en crisis.

Se amplió la diferencia entre escalas y salarios privados

[BPN-15/01/26] Durante los primeros diez meses de 2025, se profundizó la brecha entre las escalas salariales de los encargados de edificios, los salarios del sector privado y la inflación medida por el INDEC. Este estudio analiza la evolución de estas tres variables durante los últimos nueve años.

En las escalas salariales de los encargados (línea azul), los picos corresponden a los bonos del 20% otorgados en junio y diciembre. Mientras que el índice de las escalas creció apenas un 2,3% en lo que va del año, los salarios del sector privado se incrementaron un 23% y el Índice de Precios al Consumidor (IPC) un 24,8%.

Esta tendencia, iniciada en enero de 2024, muestra una figura de "abanico": la inflación se ubica en el borde superior, los salarios del sector privado en el medio y las escalas de los encargados en la base.

No obstante, en la medición interanual, la reducción de la inflación y de los ajustes salariales genera una tendencia a la convergencia. En octubre del año pasado, las tres variables se mantuvieron con diferencias mínimas.

Desde enero de 2017 hasta octubre de 2025, el índice salarial del sector privado creció un 37,5% por encima de las escalas salariales de los encargados. En octubre del año pasado, la diferencia entre el incremento interanual de ambos indicadores fue de 3,5 puntos porcentuales.

El IPC acumulado durante este período superó en un 67,9% a las escalas salariales y en un 22,1% a los salarios del sector privado. En términos interanuales a octubre, la inflación superó al sector privado por solo 0,7 puntos porcentuales (pp) y a las escalas de los encargados por 4,3 pp.

Las tres variables analizadas mantuvieron niveles similares durante años; sin embargo, comenzaron a distanciarse en los últimos meses de la gestión de Alberto Fernández. Esta brecha se profundizó con el avance de la presidencia de Javier Milei.

Desde enero de 2017 hasta octubre de 2025, la inflación aumentó un 9.470,81%, los salarios del sector privado registrado un 7.737,9%, y las escalas salariales un 5.600,3%. Así, el índice salarial general perdió 1.732,87 pp frente a la inflación, mientras que las escalas de los encargados perdieron más del doble: 3.870,5 pp.

Para este informe, se tomó la evolución del sector privado registrado, ya que la mayoría de los encargados de edificios pertenece a este grupo. Cabe destacar que este índice omite variaciones por horas extras, presentismo o premios por productividad.

Durante 2025 bajó la cantidad de afiliados a la obra social

[BPN-15/01/26] Durante 2025, la cantidad de afiliados (titulares y familiares) a las obras sociales del personal de edificios cayó un 6,1%. Esta tendencia afectó tanto a la Obra Social del Personal de Edificios de Renta y Horizontal de la CABA y Gran Buenos Aires (OSPERyH) como a la del resto del país (OSPERyHRA).

La disminución en el padrón acompaña la caída de los puestos de trabajo registrados durante el tercer trimestre del año. Entre ambas instituciones, la cantidad de titulares descendió un 6,2%, mientras que el grupo familiar se redujo un 6%. Esta dinámica negativa se sostiene en el tiempo: desde noviembre de 2020, las dos obras sociales han perdido casi 13 mil titulares (12.918). Al cierre de 2025, el total de beneficiarios se ubicó en 64.770, frente a los 68.994 registrados el año anterior.

Según la Secretaría de Trabajo de la Nación, en septiembre de 2025 los consorcios de propietarios proporcionaron 52.496 puestos de trabajo, cifra que supera en un 27,91% a la cantidad de afiliados titulares de las obras sociales del gremio.

Esta diferencia de 11.454 personas puede explicarse por dos factores principales:

1.- Un mismo encargado puede cubrir más de un puesto de trabajo (suplentes o jornalizados).

2.- La posibilidad de que los trabajadores elijan libremente su obra social o prepaga desde el primer día de empleo, permitiendo que una parte del personal opte por prestadores ajenos al gremio.

La obra social con mayor cantidad de afiliados es la que brinda cobertura en CABA y el Gran Buenos Aires. En esta entidad, la baja de titulares y familiares fue similar y constante durante el periodo analizado.

La entidad que cubre al resto de la Argentina fue la que sufrió la caída porcentual más pronunciada. Al igual que en el caso anterior, el descenso se dio de forma equilibrada entre titulares y sus familiares.

Enero sin el bono de diciembre y sin homologaciones

[BPN-15/01/26] Si no hay novedades salariales durante la segunda quincena de enero de 2026, el promedio de las escalas salariales de los encargados de edificios perderá contra la inflación -18,67 puntos porcentuales (pp) a causa del bono del 20% de diciembre y -17,07 pp en la medición interanual.

Para comparar las escalas salariales del sector, se promediaron las funciones de encargado permanente con y sin vivienda en sus cuatro categorías de cada mes. En los casos que correspondió, se sumaron los bonos acordados en paritarias o por el Poder Ejecutivo nacional, incluyendo los bonos del 20% que se pagan en junio y diciembre.

Quedan dos homologaciones faltantes. Los cálculos de este mes se realizaron tomando en cuenta los siguientes acuerdos:

1.- Acuerdo del 20 de mayo: Otorgó un aumento del 1,1% para junio más un bono de 50 mil pesos. Aún no fue homologado por la Secretaría de Trabajo. Este acuerdo fue ratificado por los miembros paritarios el 1º de julio, remitiéndose al día siguiente a la Asesoría Técnico Legal. Tomando esta última fecha, y de no haber observaciones, podría considerarse homologado tácitamente desde el 14 de agosto (30 días hábiles) aunque ni las entidades de administradores -en nombre de los consorcios- ni el SUTERH se expidieron sobre el tema.

2.- Acuerdo del 9 de septiembre: Otorgó un aumento del 1,8% para septiembre, 1,7% para octubre, y 1,6% para noviembre, más un bono de 50 mil pesos para esos meses, viáticos para las funciones sin vivienda (con excepciones) y la integración del bono de 50 mil pesos a las escalas salariales. En este caso tampoco las entidades de administradores ni el SUTERH anunciaron si el acuerdo se podría considerar homologado tácitamente. El último movimiento del expediente fue el 3 de diciembre.

3.- Acuerdo anunciado el 30 de diciembre: Otorgó un aumento del 2% para enero, 1,8% para febrero, y 1,7% para marzo, más un bono de 120 mil pesos para cada uno de esos meses. Fue anunciado por Víctor Santa María (SUTERH) el último día hábil del año por YouTube. A principios de enero lo publico en el sitio web del SUTERH. Ninguna de las tres entidades de administradores que representan a los consorcios en las paritarias ha comunicado la novedad de manera oficial.

Estos cálculos no incluyen el acuerdo del 9 de septiembre para septiembre, octubre, noviembre y diciembre ni el anunciado el 30 de diciembre para enero, febrero y marzo.

En enero -a causa del bono anual del 20% que se cobró en diciembre- el promedio de las escalas salariales disminuirá un 16,67%. Este mes el promedio de las escalas será de 900.237 pesos mensuales.

El incremento interanual de las escalas salariales desde enero del año pasado hasta el mismo mes de este año será del 14,15%. El promedio de las escalas salariales de enero de 2025 fue de 788.676 pesos.

Según el Índice de Precios al Consumidor (IPC) del INDEC, la inflación de diciembre fue del 2,8% y para el Relevamiento de Expectativas del Mercado (REM) del Banco Central de la República Argentina (BCRA), la inflación de enero será del 2%.

Con base en estos números, la inflación interanual de enero será del 31,22%.

El haber mínimo de un jubilado que paga expensas en enero será de 419.299,31 pesos brutos, a los que se les debe descontar la "Obra social s/haberes PAMI".

Este monto se debe a tres razones:

1.- Se estableció en marzo del año pasado que el haber mínimo a partir de julio se actualizaría todos los meses según la inflación del IPC del INDEC (Decreto 274 del 22/03/24). Como la inflación de noviembre fue del 2,5%, las jubilaciones de diciembre aumentarán un 2,47% (Resolución 381 del 23 de diciembre).

2.- Se volvió a otorgar un "Bono Extraordinario Previsional" de hasta 70 mil pesos mediante el Decreto 918 del 23 de diciembre.

Buenas tardes,

¿Me podrían aclarar cómo es la separación de las expensas ordinarias y extraordinarias?

Yo soy inquilina y de pagar 60 mil pesos de expensas pasé a pagar 120 mil.

El tema es que se hicieron arreglos que corresponden a extraordinarias, se lo comenté al propietario y me hizo un cálculo por el total de esos arreglos.

¿Qué nos toca pagar a los inquilinos?

¡Muchas gracias!

Alicia [CABA]

Estimada Alicia:

Un breve resumen sobre que expensas debe pagar el locador y cuales el locatario.

¿Qué son las expensas comunes ordinarias?

Son expensas comunes ordinarias las requeridas por las instalaciones necesarias para el acceso o circulación de personas con discapacidades (fijas o móviles) y para las vías de evacuación alternativas en casos de siniestros.

Respecto a los gastos de administración, se consideran comprendidos los sueldos y cargas sociales del personal —encargado, auxiliares, suplentes, vigilancia y personal de mantenimiento de piletas, playrooms o quinchos—, las tarifas de servicios públicos (luz, gas, agua), los honorarios del administrador, los gastos de liquidación de expensas, servicios bancarios y papelería. Asimismo, integran esta categoría los gastos necesarios para reparaciones de partes y bienes comunes indispensables para mantener el inmueble en buen estado, seguridad, comodidad o decoro.

También comprende los seguros obligatorios que debe contratar el administrador según el art. 2067º, inc. h) del Código Civil y Comercial de la Nación (CCyC), tales como seguros contra incendio, responsabilidad civil y otros riesgos.

Ejemplos de expensas comunes ordinarias: Gastos de administración, reparación o sustitución de partes comunes (luces de pasillos, papelería, recarga de matafuegos, mantenimiento de ascensores y portero eléctrico, reposición de baldosas en el ingreso, vidrios rotos por inclemencias climáticas, productos de limpieza y bolsas de residuos). También se incluyen el mantenimiento de rampas, cartelería de evacuación, sueldos del personal, honorarios profesionales y gastos bancarios.

¿Qué son las expensas comunes extraordinarias?

El artículo 2048º, párrafo 4º del CCyC, define las expensas comunes extraordinarias como aquellos gastos que, siendo también expensas comunes, carecen de habitualidad y se distinguen por el órgano que las dispone.

Estas se fijan por disposición de la asamblea para solventar gastos no ordinarios, como innovaciones que mejoren el uso o goce de las partes comunes. También integran esta categoría los fondos para indemnizaciones por despido del personal del consorcio o daños a terceros ocasionados por bienes comunes.

Ejemplos de expensas comunes extraordinarias: Ampliación del quincho, construcción de una pileta o sala de juegos, pintura integral del edificio, recambio total del sistema de ascensores o su adecuación a normativas vigentes, y reparaciones estructurales de instalaciones de gas, agua o luz según nuevas regulaciones.

Obligaciones del administrador y legislación local

La Ley 5983 de la Ciudad de Buenos Aires incorporó la obligación de indicar en las liquidaciones, de forma separada y diferenciada, los importes correspondientes a expensas ordinarias y extraordinarias. Esta norma local no modifica la legislación de fondo del Código Civil y Comercial, sino que armoniza las obligaciones de los administradores para que coincidan con la ley nacional.

Por lo tanto, el administrador debe detallar como extraordinarias solo aquellas expensas dispuestas por resolución de la asamblea. No está facultado para calificar como "extraordinarias" a gastos que resulten poco frecuentes o de montos significativos por esa sola circunstancia.

Es importante destacar que el administrador no actúa como juez ni árbitro en conflictos entre propietarios e inquilinos sobre el pago de las mismas. Ante el consorcio, el único obligado es el propietario. Si este delegó el pago en un contrato de locación, dicho acuerdo privado es ajeno al consorcio y no puede imponer formas de liquidación distintas a las previstas por la ley.

¿Quién debe pagar las expensas: locador o locatario?

Según el artículo 1209º del CCyC, el locatario tiene a su cargo las cargas y contribuciones originadas en el destino que dé a la cosa locada, pero no aquellas que graven la cosa, excepto pacto en contrario.

El locador, por su parte, tiene a su cargo las cargas que recaen sobre el inmueble (impuestos municipales, rentas y expensas). Sin embargo, si en el contrato de alquiler el locatario se comprometió al pago de conceptos que legalmente corresponden al locador, deberá cumplirlo. Por ello, es fundamental leer el contrato de locación antes de firmarlo, ya que lo pactado por las partes constituye una ley para las partes, a lo que deberán cumplirlo y someterse como a la ley misma.

De acuerdo con el artículo 1209º del CCyC, si no hay pacto en contrario, el locatario solo paga expensas ordinarias.

Atte.

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