Ferrer denegó la cautelar contra Consorcio Participativo

[BPN-10/09/18] El pasado 5 de septiembre, el juez Francisco J. Ferrer denegó la medida cautelar solicitada por la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI) contra los incisos h) y n) de la Ley 941, modificada por la Ley 5.983 (Consorcio Participativo). El amparo sobre la inconstitucionalidad de estos dos incisos continúa su curso. El primero de ellos obliga al administrador a depositar los fondos del consorcio en una cuenta a su nombre ^[1] y el segundo también obliga al mandatario a dar de alta al consorcio en la plataforma web de la aplicación oficial Consorcio Participativo ^[2].

En términos generales, el juez comenzó recordando los argumentos más relevantes que esgrimió la CAPHyAI en su demanda: "[los actores] preludiaron su argumentación manifestando que, a través de la sanción de la Ley 5.983, modificatoria de la Ley 941, el GCBA pretende lisa y llanamente "obligar a la totalidad de consorcios existentes en Ciudad Autónoma de Buenos Aires (y por ende a los copropietarios que los integran) a la bancarización compulsiva de sus ingresos, y al mismo tiempo, apropiarse de la totalidad de la información, documentación, libros y elementos atinentes a sus datos económicos".

Específicamente sobre la plataforma oficial Consorcio Participativo también tuvo presente los argumentos de los demandantes: "Asimismo, criticaron el inciso n) del artículo 9º de la Ley 941, introducido por la Ley 5.983, por el que se obligaría a los administradores de consorcios a dar de alta y mantener actualizados los datos del consorcio que gestionan en un aplicativo web administrado por el GCBA [...] Consideraron que el GCBA ‘pretende administrar y apropiarse de manera monopólica’ de la información relativa a los consorcios, impidiendo que sus administradores pueden elegir sus herramientas de trabajo y obteniendo, en consecuencia, ‘una completa base de datos económicos de los propietarios’. Esta circunstancia, adujeron, violentaría el régimen de la Ley Nacional de Protección de Datos Personales".

Tal cual indica el procedimiento, el Juzgado corrió traslado al GCBA para que, en el término de dos días [...] se pronunciará acerca de la inconveniencia de adoptar la medida cautelar requerida".

El juez puntualizó que "el GCBA contestó el traslado [...] solicitando el rechazo de la pretensión de los actores y advirtiendo, preliminarmente, que ‘la medida cautelar solicitada resulta improcedente, ya que efectivamente con ella se pretende detraer del control policial sobre el ejido territorial de la CABA a la Dirección General de Defensa y Protección del Consumidor’, y el Estado local argumentó: "el otorgamiento de la medida solicitada ‘genera un peligro real y concreto en la seguridad pública (protección en el consumo)’". El destacado pertenece a la redacción.

El Gobierno porteño adujo también que "los actores no acreditaron de manera fehaciente que el cumplimiento de las funciones legalmente atribuidas a la Dirección General de Protección y Defensa del Consumidor hubiera lesionado un derecho subjetivo o interés personal y directo que hiciera necesaria su protección cautelar", y enfatizó que "no demostraron cuáles serían los derechos afectados y que no intentaron siquiera probar la existencia de un perjuicio cierto, concreto y directo".

Por último, el Ejecutivo porteño –autor de la Ley Carrillo- concluyó "que el daño invocado es de carácter abstracto y que a través de su pretensión cautelar, la actora olvida que ‘el criterio de conveniencia o eficacia del tribunal no puede sustituir al de los otros departamentos de gobierno…el ejercicio del poder de policía compete, en cuanto a su sanción normativa, al poder legislador y, en lo que hace a su puesta en práctica, al Poder Ejecutivo del gobierno de la Ciudad de Buenos Aires’.

El juez Ferrer ya argumentando su fallo realizó una serie de reflexiones sobre la apertura de la cuenta corriente a nombre del consorcio de las cuales Pequeñas Noticias extractó cuatro conceptos. Se subrayaron aquellos párrafos que a la redacción de medio le llamaron la atención.

1.- "No puede pasarse por alto que [...] la obligación que establece la norma es la de depositar los fondos del consorcio que el administrador gestiona en una cuenta bancaria; lo que no es lo mismo que la bancarización de la totalidad de sus operaciones".

2.- "A dicha aclaración, es necesario agregar que, de acuerdo con el propio texto de la ley, para los consorcios que opten por el depósito en el Banco de la Ciudad de Buenos Aires, el GCBA garantiza la gratuidad de la cuenta bancaria, comprendiendo el trámite de alta, mantenimiento mensual, emisión de chequeras, transferencias bancarias o cualquier otro cargo que corresponda a la ciudad. Por lo que el supuesto costo de la operatoria estaría prima facie resuelto por la misma norma impugnada".

3.- "En relación al impacto de los que refieren vagamente como ‘tributos especiales’, no puede dejar de advertirse que la obligación de pago de los tributos correspondientes, sean cuales fuesen, seguiría existiendo aún cuando los fondos del consorcio no estuvieran bancarizados. Razonar de manera contraria podría llegar a justificar el mayor rendimiento de los fondos del consorcio, a costa del incumplimiento de las obligaciones impositivas a su cargo".

4.- "No puede pasarse por alto que los actores manifestaron que ‘los administradores que nuclea esta institución se encuentran actualmente ejerciendo su actividad al amparo de lo dispuesto por el Código Civil y Comercial de la Nación; y al recibir una instrucción del Consorcio que los obligue a no abrir una cuenta bancaria o a no dar de alta el Consorcio en el aplicativo oficial, también cumplirían con las obligaciones inherentes a su mandato, razón por la cual no pueden ser legítimamente sancionados en función de una norma manifiestamente arbitraria’. Así, plantean como argumento que, en contra de lo dispuesto por el artículo 9º, inc. h) de la Ley 941, modificada por la Ley 5.983, los miembros del consorcio podrían válidamente optar por instruir a los administradores a no bancarizar sus fondos y que ello los colocaría en una situación de forzoso incumplimiento. Sin embargo, los actores no explican cuál sería el agravio, qué perjuicio existiría en tener que depositar los fondos administrados en una cuenta bancaria, sino que proponen una conjetural oposición entre dicha obligación legalmente vigente y un mandato particular contrario a esta última".

Pasando al segundo tema en discordia, la transferencia masiva y obligatoria de datos de los copropietarios, inquilinos y consorcios a una única plataforma web estatal el juez consideró: "Acerca de la aparente ‘apropiación de información, documentación, libros y elementos atinentes a sus datos económicos’, es dable señalar la inespecificidad de las manifestaciones de los actores. Ello, en la medida en que no explicaron cuál podría ser la información sensible que se utiliza al momento de liquidar expensas y gestionar el consorcio, así como qué tipo de afectaciones podrían producirse con su carga en la Aplicación Oficial".

Al no haberse fundamentado suficientemente qué tipo de información se transferiría a la plataforma oficial ni qué daño causaría, se puede suponer que el juez consideró las "garantías" ofrecidas por la Ley 5.983 como suficientes y reflexionó: "La ley expresamente contempló la protección de datos al prescribir que ‘los inquilinos deben requerir autorización previa’ y que ‘la aplicación debe asegurar la Privacidad y Protección de Datos personales, y de cualquier otra información que pueda resultar sensible en cumplimientos con lo dispuesto por la Ley 1845 […], la Ley Nacional Nº 23.326 y demás normativa vigente aplicable. El consorcio puede contar en la aplicación con la opción de servidores privados para un guardado único de la documentación aportada por medio electrónico referida a las expensas. En ese caso es con clave de acceso de al menos dos copropietarios. El Gobierno debe desarrollar la integración de ese acceso de empresas proveedoras de servicios a través de la aplicación", y agregó: "Sin el consentimiento del consorcio no pueden requerirse actas de asamblea al administrador para esta aplicación, con la excepción de la de su designación, renovación o rendición de cuentas, y aquellas otras que expresamente exija esta Ley’".

Ferrer en sus consideraciones generales fue muy duro: "Es dable apreciar, al igual que con la bancarización tratada en el punto precedente, las cuestiones que los actores problematizan y de las que se agravian, encuentran, prima facie, resolución en el propio texto normativo; hecho que debilita sobremanera la pretensión cautelar".

En el párrafo subsiguiente insiste: "Es posible advertir que no se encuentra acreditada, ni siquiera en grado mínimo, la afectación de derechos invocada como fundamento de la pretensión cautelar dirigida a que se ordene a un organismo gubernamental que se abstenga de aplicar una norma prima facie legítima".

Inevitablemente, a continuación anticipa su fallo: "En atención a que la exposición de los actores no persuade con suficiencia de las afecciones que alegan padecer, ni logran dar cuenta, prima facie, de la irrazonabilidad de la norma impugnada, no queda más que concluir que los actores no han logrado acreditar la verosimilitud en el derecho que invocan".

Y por último, considera que a la luz de lo analizado ni siquiera es necesario revisar si se cumplen los demás requisitos para emitir la cautelar: "En este contexto, el resultado del análisis acerca de la verosimilitud en el derecho dispensa de toda consideración en torno a los restantes requisitos que permitirían la concesión de la medida cautelar, determinando su rechazo" 

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[1] Inciso h) de la Ley 941 modificada por la Ley 5.983: "Depositar los fondos del consorcio en una cuenta bancaria a nombre del Consorcio de Propietarios. Para los consorcios que soliciten la apertura de la cuenta en el Banco Ciudad de Buenos Aires, éste garantiza como opción la gratuidad de dicha cuenta, la cual incluye el trámite de alta, mantenimiento mensual, emisión de chequeras, transferencias bancarias y/o cualquier otro cargo que corresponda a la ciudad".

El amparo que la CAPHyAI presentó contra la Ley Carrillo

[BPN-10/09/18] El pasado 17 de agosto, la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI) presentó una acción de amparo y una medida cautelar ante la Justicia porteña con el objetivo de que los administradores no puedan ser sancionados por incumplir con la apertura de una cuenta corriente a los consorcios o por no dar de alta al consorcio que administra en la plataforma web de la Aplicación Oficial Consorcio Participativo cuando en una asamblea sí se le ordene. El 5 de septiembre, la cautelar fue denegada <ver nota>.

Puntualmente la parte demandante objetó tres incisos de dos artículos de la Ley 941 modificada por la Ley 5.983 (Ley Carrillo) y pidió: "...habida cuenta de la manifiesta inconstitucionalidad de la normativa impugnada, que cuanto menos durante el lapso que insuma la tramitación del presente amparo se dicte una medida cautelar de no innovar dirigida a la Dirección General de Defensa y Protección del Consumidor a fin de que se abstenga de iniciar o continuar sumarios en los cuales se investigue la presunta comisión de infracciones a los artículos 9º, inciso h; 9º, inciso n de la Ley 941, en los cuales el administrador denunciado acredite que el incumplimiento se debe a una instrucción de su mandante en asamblea".

El primero de los incisos establece que es obligación del administrador "depositar los fondos del consorcio en una cuenta bancaria a nombre del consorcio de propietarios" sin tomar en cuenta que pudiera existir una "disposición contraria de la asamblea de propietarios" tal cual puntualizaba el texto modificado por la Ley 3.254 (inciso h del artículo 9º).

El segundo pone en cabeza de los mandatarios de los consorcios "dar de alta al consorcio que administra en la plataforma web de la Aplicación Oficial y mantener actualizada la misma, con las especificaciones establecidas en el Capítulo VI de la Ley" aunque el consorcio en una asamblea le haya decidido no utilizar la aplicación oficial (inciso n del artículo 9º).

La tercera y última define como infracción "el incumpliendo de la obligación impuesta por el artículo 29º" que a su vez reza: "los propietarios de unidades funcionales pueden denunciar ante el Registro Público de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal a los administradores que no pongan a disposición los datos de la plataforma oficial a fin de darse de alta como usuario, dentro de los diez días de efectuada la comunicación fehaciente del propietario al administrador" (inciso j del artículo 15º).

Los demandantes se reservaron el derecho de acudir a la Suprema Corte de Justicia en caso de no ser atendida su solicitud. En tal sentido expresaron: "Se formula expreso planteo del caso federal para el supuesto de que las instancias ordinarias no acogieran la acción deducida formal o sustancialmente, conforme a las prescripciones del artículo 14º de la Ley 48, a fin de articular oportunamente el recurso extraordinario ante la Corte Suprema de Justicia de la Nación, por violación de los preceptos constitucionales individualizados en esta presentación".

Las únicas piezas de prueba presentadas por la demanda fueron dos: una nota publicada por Pequeñas Noticias en la que Vilma Bouza aseguró al Dr. Eduardo Awad que el administrador debe dar de alta a los copropietarios en la plataforma web oficial Consorcio Participativo aún si los vecinos o el consorcio le dan la orden expresa de no hacerlo y el video original del programa "Reunión de Consorcios TV" del 17 de julio en el que la directora de Defensa y Protección del Consumidor porteño realizó las declaraciones sobre las que se basó la nota ^[1].

La demanda de 61 carillas fue presentada por el Dr. Jorge Martín Irigoyen en la Secretaría 45 del Juzgado Contencioso y Administrativo Nº 23 a cargo del juez Francisco Ferrer en nombre del Adm Daniel Tocco (presidente) y el Adm. Mario Guillermo Mazzini (secretario) quienes actuaron representando a la CAPHyAI. La causa recibió el Nº de expediente A31249-2018/0.

En su escrito, sobre la cuenta corriente y Consorcio Participativo la entidad demandante expresó: "Acudimos nuevamente ante la Justicia en lo Contencioso Administrativo y Tributario de la Ciudad de Buenos Aires dado que a la fecha no hemos logrado salir de nuestro asombro (y, por qué no decirlo también, de nuestro espanto) respecto de las nuevas maniobras persecutorias que ha intentado el GCBA [...] a través de la sanción de la Ley 5.983, que pretende lisa y llanamente obligar a la totalidad de los consorcios existentes en Ciudad Autónoma de Buenos Aires (y por ende a los copropietarios que los integran) a la bancarización compulsiva de sus ingresos, y al mismo tiempo, apropiarse de la totalidad de la información, documentación, libros y elementos atinentes a sus datos económicos (o, en el mismo sentido, que afectan directamente sus intereses económicos dentro de una -supuesta- relación de consumo) a través de la imposición de obligaciones en cabeza de los administradores a título oneroso [pero] que no serían de carácter obligatorio para la asamblea consorcial".

Más adelante, analizando sólo lo ateniente a la apertura compulsiva de una cuenta corriente afirmó: "...el entramado de normas que venimos a impugnar imponen a los habitantes de la Ciudad de Buenos Aires que viven en Propiedad Horizontal una suerte de corralito para consorcios, mediante la eliminación de la posibilidad que se le otorgaba a la asamblea de copropietarios en la anterior redacción del artículo 9º inc. h) de la Ley 941 de decidir soberanamente no tener una cuenta bancaria".

A modo de ejemplo explicaron: "...a nadie se le ocurriría sancionar a la entidad bancaria donde un vecino de la ciudad tuviera su cuenta, si éste no acepta abonar su ABL por débito automático. La analogía sirve para demostrar el total y absoluto desatino de las normas en crisis".

Por otra parte añadieron: "...sentado lo expuesto, aparece como una intromisión manifiestamente arbitraria la modificación que ha impuesto el artículo 4º de la Ley 5983 que nos obliga de ahora en más a efectuar en forma bancarizada (y de manera compulsiva) todos los ingresos y egresos del consorcio, aun en los casos en los cuales la asamblea se haya expedido en forma diferente. Para ser lo suficientemente claros: un consorcio que al amparo de lo normado por la Ley 3254 haya decidido no bancarizar el pago de las expensas, ahora se ve obligado a hacerlo -igualmente- sin más fundamento que la voluntad de la Ciudad de Buenos Aires elevada a la categoría de arbitrio".

Por último señalaron que "mientras la Ley Nacional 25.345 (orden público económico) obliga a bancarizar sólo los pagos superiores a $1.000, la Ley 5.983 (de rango inferior) obliga a los consorcios a bancarizar todos sus pagos, por ínfimos que los mismos fueren, con el agravante de que deberán tributar el impuesto al cheque por cualquier tipo de transacción, lo que elevará necesariamente el costo de las expensas y tendrá una clara incidencia alcista en el índice de morosidad de cada consorcio".

Sobre la obligación de utilizar la aplicación web oficial Consorcio Participativo, las autoridades de la CAPHyAI argumentaron: "...el GCBA pretende administrar y apropiarse de manera monopólica de la totalidad de la información relativa a los consorcios, impidiendo que los administradores de consorcios puedan elegir su herramienta de trabajo y adquiriendo en el camino una completa base de datos referida a los intereses económicos de los propietarios (verdaderos destinatarios de la medida), al mejor modo de la novela 1984, pero en 2018".

Agregaron también: "...pese a que la totalidad de las medidas impuestas tienen como reales y verdaderos destinatarios a los consorcios y sus integrantes, las sanciones por incumplimiento de las mismas por parte de éstos (con fundamentos totalmente entendibles por la aversión al riesgo bancario que sanamente posee la gran parte de la población, conocedora de primera mano del Plan Bonex, el Corralito, el Corralón, etc; o bien simplemente porque no desean que un aplicativo gubernamental posea datos que afectan sus intereses económicos en una -supuesta- relación de consumo) sólo generarán sanciones directas en cabeza de los administradores de consorcios, únicos a los que la Dirección General de Defensa y Protección del Consumidor está en condiciones de sancionar".

Cerró el concepto señalando: "Aquí radica la síntesis más acabada de lo que venimos diciendo hasta aquí: la Ley busca vigilar a los consorcistas, sancionando a los administradores de consorcios".

Agregó también: "...pero incluso si consideráramos que [entre el administrador y el consorcio] se trata de una relación de consumo es claro que el GCBA tiene impedido por imperativo constitucional apropiarse de datos que hagan a los intereses económicos de los consorcistas dentro de cualquier relación de consumo sin su expreso consentimiento y mediante la imposición de sanciones pecuniarias en cabeza de los administradores de consorcios quienes no pueden consentir en nombre de los vecinos de la Ciudad medida alguna que importe brindar datos de los consorcistas al GCBA mediante una aplicación o software o programa o web gubernamental".

Finalmente señaló: "No es posible advertir de qué manera la atribución de facultades para regular la actividad de los administradores de consorcios le permitiría a la Legislatura Porteña imponer a los vecinos que viven en Propiedad Horizontal obligaciones de bancarización compulsiva y apropiación de datos de interés económico que son titularidad de los Consorcios y sus integrantes. Las resoluciones impugnadas afectan directamente la vigencia del Código Civil y Comercial de la Nación, la [ley de] Protección de los Datos Personales y los intereses económicos de los copropietarios, además de las disposiciones sobre pagos en efectivo, normas de elemental relevancia, que no puede ser pasadas por alto, al momento de analizar la constitucionalidad de la Ley 5.983"

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La CAPHyAI apelará contra el fallo de Ferrer

En un comunicado, bajo el título "Una vez más la CAPHyAI lidera la lucha judicial para intentar poner claridad frente a una norma contradictoria que afecta a todos los que viven en propiedad horizontal", explicaron que "es contradictorio que la aplicación Consorcio Participativo, sea voluntaria para los propietarios y obligatorio para los administradores de consorcios", y agregaron: "La ambigüedad propia de la ley respecto de la obligatoriedad o no del sistema generará a futuro consecuencias perniciosas para los administradores que nos veremos en la disyuntiva entre cumplir una ley arbitraria o quedar a merced de las enormes sanciones pecuniarias que impone habitualmente el Registro de Administradores en caso de cumplir con el mandato de los consorcios de no utilizar el sistema que se quiere implementar".

Las autoridades de la entidad de administradores evaluaron como positivo que el juez Ferrer "decidió abrir la instancia de amparo colectivo y ordenó la producción de medidas de publicidad de las actuaciones por el plazo de 15 días hábiles para que cualquier entidad, consorcio, administrador o vecino que se considere afectado por esta ley pueda tomar la intervención que crea conveniente".

Celebró la apertura de esta instancia ya que consideró que es el marco adecuado para que los distintos actores de la propiedad horizontal puedan hacer valer sus derechos frente a la reciente ley dictada por la Legislatura de la Ciudad.

Por último señaló: "Entendemos que la dicotomía que planteamos demuestra claramente la ilegitimidad de la Ley y es por ello que continuaremos con el camino judicial ya comenzado"

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[1] Inciso h) de la Ley 941 modificada por la Ley 5.983: "Depositar los fondos del consorcio en una cuenta bancaria a nombre del Consorcio de Propietarios. Para los consorcios que soliciten la apertura de la cuenta en el Banco Ciudad de Buenos Aires, éste garantiza como opción la gratuidad de dicha cuenta, la cual incluye el trámite de alta, mantenimiento mensual, emisión de chequeras, transferencias bancarias y/o cualquier otro cargo que corresponda a la ciudad".

Declararon inconstitucional el RPA de Rosario

[BPN-10/09/18] El pasado 6 de julio, un medio especializado en temas judiciales rosarino informó que la Cámara Contencioso Administrativo local declaró inconstitucional el Registro Público de Administradores de Consorcios (RPA) porque entendió que "el Código Civil y Comercial de la Nación regula la propiedad horizontal". La Municipalidad rosarina apelará: "Los abogados de la Municipalidad de Rosario presentarán un recurso para que la Corte Suprema de Justicia revise la resolución", informó el medio ^[1].

Al día siguiente, el único que se hizo eco de la novedad fue –en un virtual "copia y pega"- Página 12 de propiedad del Grupo Octubre cuyo director es Víctor Santa María, titular del Sindicato Único de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal (SUTERH).

La historia del RPA rosarino comenzó hace 16 años:

En 2002 se creó un Registro Público de Administradores en la ciudad de Rosario mediante la Ordenanza Nº 7.312 que nunca se reglamentó.

En julio de 2010, ante la inacción del Poder Ejecutivo, el Ing. Juan Carlos Lagrange, por aquel entonces titular de la filial Rosario de la Asociación de Propietarios de Inmuebles en Propiedad Horizontal (APIPH), elaboró y presentó un proyecto para poner en marcha el RPA rosarino ^[2].

El 6 de diciembre de 2012, el Consejo Municipal de la ciudad de Rosario aprobó una ordenanza que creó, por segunda vez, un RPA y determinó que funcionaría en el ámbito de la Oficina Municipal del Consumidor de Rosario. En aquel momento Lagrange había informado a Pequeñas Noticias que se estaba trabajando en una ley para crear un RPA en todo el ámbito de la provincia de Santa Fe ^[3].

El 15 de marzo de 2013, se presentó y se puso en marcha el RPA rosarino durante una reunión que se realizó en el Concejo Municipal de esa ciudad. Por aquel entonces se encomendó al Tribunal Municipal de Faltas que determine los montos del régimen de sanciones y lo gire al Concejo para su reglamentación definitiva ^[4].

El 27 de noviembre de 2013, Roberto Montero, jefe de la Oficina Municipal de Defensa al Consumidor de Rosario, aseguró que el nuevo Registro Público de Administradores de esa ciudad estaba funcionando a pesar de la medida cautelar que la Justicia le concedió a la Cámara de la Propiedad Horizontal local: "hay afiliados a esta entidad que se inscribieron igual, lo cual es un dato importante" ^[5].

El 15 de noviembre de 2015, la Oficina Municipal de Defensa al Consumidor informó que de 700 administradores que ejercen la actividad en la ciudad de Rosario, sólo 130 están inscriptos en el RPA local. Según esa fuente aclararon que habría otros 100 mandatarios que presentaron sus carpetas y estaban en proceso de registro ^[6].

Por último, el 11 de febrero de 2016, la edila Daniela León (UCR), autora de la ordenanza que creó el Registro Público de Administradores en Rosario, adelantó que posiblemente se modifique la norma con el objetivo de que se pueda volver a poner en funcionamiento ^[7]

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[2] BPN Nº 426 del 9/02/11: "El sueño de los justos".

[3] BPN Nº 483 del 26/12/12: "Se creó un RPA para la ciudad de Rosario".

[4] BPN Nº 490 del 27/03/13: "Ya se puso en marcha el RPA rosarino".

[5] BPN Nº 510 del 4/12/13: "A pesar de una cautelar, el RPA rosarino sigue funcionando".

[6] BPN Nº 564 del 2/12/15: "En el RPA rosarino están inscriptos sólo 130 administradores".

Carrillo creó el Foro Consultivo para la aplicación de la Ley 941

[BPN-10/09/18] El pasado 1º de agosto, Facundo Carrillo, secretario de Atención y Gestión Ciudadana de la CABA, creó un "Foro consultivo, de participación y asesoramiento sobre la Aplicación de la Ley N° 941" que estará presidido por su repartición y en el que participarán 10 entidades de consorcistas. Algunos de los representantes de estas entidades manifestaron a Pequeñas Noticias su sorpresa cuando se enteraron de que se había creado este Foro consultivo y que habían sido incluidos.

Así lo habría dispuesto Carrillo mediante la Resolución 328 a la que Pequeñas Noticias tuvo acceso en forma exclusiva de una fuente que prefirió mantener su identidad en reserva. Para confirmar la novedad habrá que esperar su publicación en el Boletín Oficial de la Ciudad.

Según el artículo 3º de la resolución firmada por Carrillo las funciones de este nuevo Foro que dependerá directamente de su secretaría serán tres:

1.- "Canalizar la demanda de los vecinos con respecto a la propia dinámica de la vida consorcial y sus problemas estructurales, intercambiar ideas y opiniones y elevarlos a la Autoridad de Aplicación de la Ley N° 941 para su posterior tratamiento y análisis".

2.- "Estudiar, analizar y elevar para consideración de la Autoridad de Aplicación proyectos no vinculantes de modificaciones normativas, informes y/o recomendaciones sobre Consorcios de Propiedad Horizontal".

3.- "Integrar espacios de encuentro e intercambio entre actores de la propiedad horizontal para propiciar la solución de conflictos, la convivencia pacífica, la cooperación, la integración y la participación".

La Resolución 328 establece también una obligación para sus miembros: la de prestar la asistencia que le requiera el funcionario de Atención y Gestión Ciudadana cuando esta repartición los convoque. Textualmente su artículo 4º establece: "El foro consultivo, de participación y asesoramiento se reunirá a instancias de la Secretaría de Atención y Gestión Ciudadana, o quien ésta designe a tales efectos, debiendo prestar la asistencia que requiera la misma".

La norma aclara que la lista de entidades que participará en el "Foro" no es definitiva y puede ser "modificada" pero no especifica de acuerdo a qué criterios seleccionó a las que inscribió ni qué requisitos debe cumplir cualquier otra para ser incluida. Todo hace pensar que la pertenencia a este grupo quedará a la voluntad discrecional del funcionario. El artículo 3º aclara: "Dicha enumeración no es taxativa, pudiendo modificarse con la participación de otras asociaciones representativas en la materia".

La lista completa, en el mismo orden con que figura en la norma, es el siguiente:

1.- La Asociación de Consorcistas de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (ACCABA).

2.- La Asociación de Propietarios Horizontales <sic> (APH).

3.- La Asociación Civil de Defensa al Consumidor de Bienes y Servicios para la Propiedad Horizontal República Argentina (ADEPROH).

4.- La Asociación de Propietarios de Bienes Raíces (APBR).

5.- La Asociación Civil de Defensa del Consumidor de Productos y Servicios como Propietarios de Inmuebles de la República Argentina (API).

6.- La Comisión Argentina de Consorcios, Copropietarios y Consorcistas (CACCyC).

7.- La Federación de Asociaciones de Consorcios (FEDECO).

8.- La Fundación Liga del Consorcista de Propiedad Horizontal (LCPH).

9.- La Reafirmación de los Derechos del Consorcista (ReDeCo).

10.- La Unión de Consorcistas de la República Argentina (UCRA).

Es de destacar que algunas de los miembros de este foro no están inscriptos o tienen la asociación "caída" en la Inspección General de Justicia (IGJ), sólo una está inscripta en el Registro de Asociaciones de Consumidores de la Ciudad de Buenos Aires (Decreto 2.344/99) y ninguna en el Registro Nacional de Asociaciones de Consumidores. De confirmarse esas que nunca se constituyeron como "asociaciones" formales lo que la resolución de Carrillo de hecho hizo es inscribir a sus titulares o a aquellas personas que detentan el uso de esos nombres.

Por otra parte, de los diez inscriptos por la Resolución, seis pertenecen al grupo que trabaja activamente con el Leg. Sergio Abrevaya (GEN) bajo el nombre Consorcistas Unidos. Estos son: ACCABA, ADEPROH, ReDeCo, UCRA, FEDECO y CACCyC. Estas dos últimas son presididas por una sola persona: Samuel Knopoff. La primera es una federación y la segunda es una asociación que pertenece a esa federación.

Por último, APH es la entidad dirigida por Gabriel Mormandi, que se integró a la mesa paritaria de la propiedad horizontal este año.

Quedaron afuera APIPH presidida por Marcos Bergenfeld y las comisiones de consorcios existentes en cada comuna y así se lo hicieron saber a Facundo Carrillo en el curso de una reunión que tuvo con vecinos sobre Consorcio Participativo en la Comuna 2 (Recoleta) el pasado 30 de agosto.

Por último, el artículo 5º establece que "los integrantes del foro desempeñarán sus funciones en forma voluntaria y ad honorem".

Carrillo para fundamentar la creación del "Foro consultivo" partió de la base de que entre los administradores y los consorcistas existe una relación de consumo. En primer término en los considerandos recordó que por Decreto N° 329/17 la secretaría a su cargo tiene como responsabilidad primaria la de ‘Diseñar, instrumentar y coordinar los planes, programas y proyectos necesarios para la consolidación y desarrollo de políticas destinadas a la protección del consumidor y de la competencia’". En segundo término señaló que Defensa y Protección del Consumidor –repartición a su cargo- entre sus competencias primarias debe "ejecutar políticas que definan espacios de encuentro e intercambio entre actores de la propiedad horizontal para propiciar la solución de conflictos, la convivencia pacífica, la cooperación, la integración y la participación’ (artículo 4.7 del Anexo II del Decreto 329/17).

Proponen subsidios para entidades de defensa de consumidores

[BPN-10/09/18] El pasado 5 de julio, dos legisladores del Partido Socialista, Roy Cortina y Hernán Ariel Arce, presentaron en la Legislatura porteña un proyecto de ley para que se cree un subsidio anual a asociaciones de consumidores y usuarios que cuenten con al menos un año de antigüedad en el registro creado por el Decreto Nº 2344/99.

Según datos oficiales, de las 24 entidades incluídas en el Registro de Consumidores de la CABA (RCCABA) sólo una se enfoca en los problemas que se generan en los consorcios: la Asociación Civil de Defensa del Consumidor de Bienes y Servicios para la Propiedad Horizontal de la República Argentina (ADEPROH).

De acuerdo al proyecto de ley, "la partida presupuestaria destinada al ‘Subsidio a Asociaciones de Consumidores y Usuarios’ no será inferior al 1% del Presupuesto de la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor" (artículo 2º).

Por otra parte, la autoridad de aplicación –Defensa y Protección del Consumidor porteño- "debe tener en cuenta, para la asignación del subsidio a cada asociación, la cantidad de socios, la trayectoria, el impacto cualitativo y cuantitativo en los consumidores de las actividades que desarrollan y las actividades y planes de acción a cumplir por dichas asociaciones" (artículo 5º).

Los autores de la iniciativa estipularon que "las asociaciones de consumidores y usuarios beneficiarias del subsidio deben destinarlo a cumplir exclusivamente con los objetivos plasmados en sus estatutos" y agregaron que los beneficiarios de este subsidio "presentan a la autoridad de aplicación, antes del 31 de agosto de cada año, un informe de rendición de cuentas respecto a la ejecución del subsidio otorgado y el plan de acción para el año siguiente" (artículos 3º y 4º).

Roy Cortina y Hernán Arce fundamentaron su iniciativa recordando que "las asociaciones de consumidores tienen también condiciones especiales para su funcionamiento: no pueden participar de actividades políticas partidarias; deben ser independientes de toda forma de actividad profesional, comercial y productiva; no pueden recibir donaciones, aportes o contribuciones de empresas comerciales, industriales o proveedores de servicios, privadas o estatales, nacionales o extranjeras; y sus publicaciones no podrán contener avisos publicitarios" [el subrayado pertenece a la redacción].

Aclararon, por otra parte que "la intención de este proyecto de ley es convertirse en una herramienta más para garantizar que se constituyan, funcionen y participen en la vida política, económica y social las organizaciones de consumidores. Se deben generar mecanismos que fomenten la actividad de ellas, y uno es mediante el sostenimiento económico de las asociaciones para que puedan desarrollar sus finalidades".

AIPH presentó 10 puntos concretos para bajar las expensas

[BPN-10/09/18] El pasado 31 de agosto, AIPH (Asociación Civil de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal) presentó un programa de 10 puntos concretos para bajar las expensas. Cuatro de esos puntos proponen eliminar los aranceles que actualmente cobra el Gobierno de la CABA a consorcios y proveedores por ascensores, instalaciones térmicas, instalaciones fijas contra incendios, matafuegos, limpiezas de tanques y fumigaciones. Esos aranceles suman más de 4.410 pesos por año por consorcio y por ese concepto el Gobierno de la CABA recauda casi 397 millones de pesos anuales lo que representa casi 11 millones de dólares.

Así lo hizo saber el presidente de la entidad, Adm. Matías Ruiz, en el editorial de su boletín institucional Nº 207. En su introducción al tema Ruiz reflexionó: "Consideramos desde AIPH, que no es sano para la sociedad en su conjunto, y en especial para la propiedad horizontal que conceptualmente regula lo común, cuestionar medidas sin proponer soluciones", y agregó: "Como consecuencia de esto, formulamos a continuación algunos proyectos para que tanto el Gobierno Nacional como el Gobierno Local puedan considerar".

Textualmente el presidente de la entidad propuso:

1.- Eliminar el régimen de información de expensas (RG 3369 de AFIP y sus modificatorias).

2.- Eliminar el impuesto a los débitos y créditos bancarios de las cuentas consorcio. Sostenemos que hay una doble imposición ya que lo paga propietario o inquilino y también el consorcio del cual son parte, a través de sus expensas.

3.- Eliminar el arancel de verificación anual de ascensores.

4.- Eliminar el arancel de instalaciones térmicas.

5.- Eliminar el arancel de instalaciones fijas contra incendio.

Los aranceles de los puntos 3, 4 y 5 los paga el consorcio de manera directa a la AGC (Agencia Gubernamental de Control) conforme a la Ley Tarifaria de la Ciudad.

6.- Eliminar los aranceles que los consorcios abonan indirectamente a través de las empresas que prestan servicios a los consorcios: matafuegos/extintores, limpieza de tanques y fumigación, etc.

7.- Una medida para favorecer a las PyMEs, que los consorcios destinados a oficinas comerciales o locales puedan discriminar el IVA de los servicios que pagan para que se compute como crédito fiscal en sus declaraciones mensuales. Que no sean tratadas como consumidores finales ya que necesitan de ese espacio para desarrollar su actividad económica.

8.- Edificios con servicios centrales. Que los consorcios puedan optar por un plan de pago para el consumo de la calefacción en el invierno de manera financiada.

9.- Representación de los propietarios en las paritarias con el SUTERH. Es una paritaria nacional que carece de representantes de los propietarios o inquilinos que son en definitiva quienes pagan los sueldos del personal dependiente del consorcio.

10.- Unificar el libro de Registro de Firmas y el libro de Registro de Propietarios. Son redundantes.

De muchos de los puntos que propone la entidad de administradores es casi imposible evaluar su impacto económico aunque de otros es mucho más fácil de hacerse una idea estimada.

Los aranceles que cobra la ciudad directamente a los consorcios por los ascensores, las instalaciones térmicas y las instalaciones fijas contra incendios se pueden estimar en más de 2.500 pesos por año. Para llegar a este número se tomó un edificio de 10 pisos con 20 unidades que cuenta con una caldera, un ascensor y un nicho de incendio en la planta baja. Cada oblea de ascensor cuesta 870 pesos por año, cada instalación térmica (caldera) 830 pesos y por el nicho de incendio otro 830 pesos por año. Esto suma 2.530 pesos.

Indirectamente este consorcio pagará a través de su proveedor 20 pesos anuales por matafuegos (se calcularon 15 matafuegos), 310 pesos por limpieza de tanque si se hacen dos por año y por cada fumigación 80 pesos por mes que totalizan en el año 960 pesos. Todas estas cargas tributarias suman 1.880 pesos en el año.

Entre los aranceles directos y los indirectos, el consorcio termina erogando 4.410 pesos anuales. Si se toma el edificio estudiado como promedio y se calcula que en la CABA hay 90 mil consorcios, las medidas propuestas por la entidad de administradores -sólo en los puntos que van del 3º al 6º- representarían un ahorro para los consorcistas porteños de 396,9 millones de pesos o de casi 11 millones de dólares (u$s 10.732.829) anuales ^[2].

A esa cifra habría que agregarle un Libro de Firmas que actualmente cuesta 400 pesos y otro de Registro de Propietarios que sale otros 900 pesos. Según la medida que propone AIPH de unificarlos se ahorraría como mínimo 400 pesos

"Apostamos a que los funcionarios entiendan"

[BPN-10/09/18] El pasado 3 de septiembre, el presidente de la Cámara Argentina de Sistemas Informáticos para la Propiedad Horizontal (CASIPH) adelantó a Pequeñas Noticias en una entrevista exclusiva que las empresas adheridas están trabajando para crear un índice de variación de expensas mensual y procedimientos para que el traspaso de información de un consorcio de un administrador saliente a otro entrante -aunque sean de diferentes empresas informáticas- se realice en forma totalmente automática sin depender de la voluntad del primero. Adelantó que CASIPH "va a dar su mejor esfuerzo" para evitar que Consorcio Participativo entorpezca el trabajo cotidiano de los administradores. Finalmente, subrayó que las empresas socias de CASIPH apuestan a que los funcionarios entiendan la necesidad de que su sistema sea abierto e interactivo con los sistemas privados existentes pero que de no ser así podrían actuar judicialmente porque afecta directamente a su actividad ya que Consorcio Participativo promueve un monopolio estatal y al mismo tiempo implica una virtual confiscación de empresas sin ningún tipo de compensación.

Pequeñas Noticias pone a disposición de sus lectores el texto completo de la entrevista original:

Pequeñas Noticias: Los emprendedores asociados a CASIPH (Cámara Argentina de Sistemas Informáticos para la Propiedad Horizontal) representan casi el total de empresas de servicios informáticos para consorcios de propietarios que se brindan en la CABA. Muchos administradores vaticinan que cuando se imponga el sistema oficial Consorcio Participativo se verán obligados a realizar doble carga –una vez en el sistema oficial y otra en un sistema privado- para poder realizar adecuadamente la gestión administrativa de sus clientes. ¿Qué medidas tomará CASIPH para evitar ese inconveniente?

Gabriel Rollandi: Si bien no conocemos el producto que quiere desarrollar el Gobierno y su efectiva aplicación, desde CASIPH asumimos el compromiso de dar nuestro mayor esfuerzo con el fin de que este cambio no entorpezca el trabajo cotidiano de los administradores.

El enfoque de nuestras empresas es y será siempre combatir al peor enemigo que tienen los administradores que es la burocracia y la pérdida de tiempo.

Pequeñas Noticias: ¿Tienen previsto ampliar la oferta de servicios para los administradores, los consorcios o los consorcistas?

Gabriel Rollandi: La propuesta de servicios actual es muy amplia, en CASIPH hay empresas enfocadas exclusivamente en el propietario, otras tienen un enfoque exclusivo en la gestión contable del administrador pero también hay empresas con un enfoque mixto.

El avance maravilloso de la tecnología y las comunicaciones nos brinda la oportunidad de no sólo mejorar los servicios actuales sino de agregar más.

Algo valioso que pasa actualmente es que hay empresas en CASIPH que existen desde hace 25 años o más y otras hace solo 5 años, y si bien las empresas nuevas tienen el valor agregado en su oferta de plataformas modernas, las empresas antiguas tienen un nivel de madurez tan alto que tanto las empresas nuevas como las más modernas competimos de igual a igual.

Además, las consorcios no son todos iguales y las administraciones tampoco y es muy valioso que CASIPH tenga un producto para cada necesidad.

Pequeñas Noticias: ¿Tomarán alguna medida para que la gestión informático/administrativa sea más transparente para los consorcistas?

Gabriel Rollandi: Los consorcios cuyos administradores utilizan herramientas informáticas como las que ofrecen nuestras empresas son los que acceden a información más consistente, estable y segura.

Paradójicamente el Gobierno está queriendo condenar a la extinción a las empresas con mayor experiencia y efectividad en garantizar la transparencia en los registros contables de los consorcios.

Además de ello hoy existen todas las herramientas para que el consorcista pueda controlar los gastos por la web, desde herramientas completamente gratuitas como Google Drive u OneDrive de Microsoft por las cuales pueden exigirle a su administración que suba las expensas, facturas digitalizadas o documentos de interés.

Claro, estas herramientas no son 100% eficientes para la gestión de un consorcio sobre todo en los medianos o grandes pero este tipo de herramientas cuidan el bolsillo de los consorcistas que no desean incurrir en gastos informáticos.

Generalmente para consorcios y administraciones medianas y grandes es recomendable herramientas pagas ya que son de bajo costo por unidad funcional y no solo permiten el alojamiento de información importante sino también funcionalidades como reservas de SUM, pedidos a la administración, pagos de expensas online, vistas de cuentas corrientes, análisis de datos, notificaciones, informar pagos, entre otras funciones, y lo importante de todo esto es que ocurre en servidores privados y de acceso exclusivo a propietarios, sin intervención de terceros contrario a como ocurriría con Consorcio Participativo ya que el gobierno podría ver absolutamente toda la información del consorcio y de la administración.

Si bien podemos pensar que el gobierno sabe todo de nosotros, con Consorcio Participativo obtendría nueva información y de manera segmentada que podría ser utilizada no solo con fines políticos sino también con fines fiscales.

Desde CASIPH creemos que es el consorcio quien debe decidir si desea utilizar su plataforma y enviar información al gobierno o mantener su intimidad utilizando una plataforma privada para manejar sus temas económicos y sociales. En nuestra república rige el principio de la autonomía de la voluntad.

Obligar al consorcio a subir sus datos privados, por medio de la figura del administrador, es una violación a sus derechos básicos.

Pequeñas Noticias: En su momento habían anunciado que acudirían a la justicia contra el monopolio estatal que pretende hacer desaparecer a las empresas de sistemas existentes privadas. ¿Se puede adelantar algo sobre este tema?

Gabriel Rollandi: Es un tema que está en análisis. Con la ley promulgada podríamos actuar porque afecta directamente a nuestra actividad porque, como decís, Consorcio Participativo promueve un monopolio estatal ya que obliga al administrador a utilizar una herramienta informática del gobierno y al mismo tiempo implica una virtual confiscación de empresas sin ningún tipo de compensación.

Al mismo tiempo no creemos que un proceso judicial sea el mejor camino y por ello apostamos a que los funcionarios entiendan, al momento de la reglamentación, la necesidad de que su sistema sea abierto e interactivo con los sistemas privados.

Agotadas estas instancias avanzaremos en el plano judicial.

Pequeñas Noticias: ¿Hay algún otro tema que desearían comunicar?

Gabriel Rollandi: Sí, actualmente estamos trabajando en políticas y procedimientos para que el traspaso de información de los consorcios sea un proceso sencillo cuando ocurre un cambio de administrador. Con esta nueva implementación estaríamos beneficiando principalmente al consorcio quien no va a depender de la voluntad del administrador saliente y entrante para el traspaso de información sino que va a poder ser directamente automatizado entre sistemas de CASIPH.

La Defensoría del Pueblo le realizó 6 preguntas a Carrillo y Bouza

[BPN-10/09/18] El pasado 18 de julio, la Defensoría del Pueblo de la CABA le pidió a Facundo Carrillo, secretario de Atención y Gestión Ciudadana, y Vilma Bouza, directora general de Defensa y Protección del Consumidor porteño que respondan seis preguntas sobre los datos que requerirá la Aplicación Web Oficial Consorcio Participativo.

Estas preguntas las realizó la Defensoría en su calidad de autoridad de control de la Ley 1.845 (Ley de Protección de Datos Personales) y su decreto reglamentario (Decreto 725/07).

Las preguntas realizadas fueron:

1- ¿Cómo se dará tratamiento a los datos personales de los consorcistas?;

2- ¿Dónde serán alojados dichos datos, en qué plataforma o recurso tecnológico se alojará el producto del desarrollo del proyecto de marras y por cuánto tiempo?;

3- Podrían tratarse datos sensibles, definidos por la Ley 1.845 ^[1] como "aquellos datos que revelan origen racial [...] información referente a la salud [...] o cualquier otro dato que pueda producir, por su naturaleza o su contexto, algún trato discriminatorio al titular de los datos.", ¿cuáles serán los recaudos a adoptar para que esta información sensible quede resguardada por el principio de confidencialidad?;

4- Al estar pendientes de reglamentación algunos aspectos, ¿participarán ustedes de dicho acto administrativo?;

5- Si las aplicaciones cuentan con algún sistema de geolocalización.

6- Por último, y por tratarse de una base de datos según la definición del Art. 3º de dicha ley "...el conjunto organizado de datos personales objeto de tratamiento, cualquiera sea la modalidad o forma de su recolección, almacenamiento...", corresponderá su inscripción en este Centro de Protección de Datos Personales tal como lo obliga la Ley Nº 1.845 ^[2].

Por último, se le recordó a los funcionarios que deben suministrar "la respuesta que el caso amerita a esta Defensoría del Pueblo, conforme lo normado en el Art. 31º de la Ley 3" y se les dio 10 días que –ya sean corridos o hábiles- al día de la redacción de esta nota vencieron ^[3].

Ambas cartas fueron enviadas bajo el número de trámite 5771/18 y las firmó Luis Eduardo Peduto Pardo.

Sobre este funcionario se puede recordar que en 2001 fue electo legislador por el ARI y su cargo se prolongó hasta el 2005.

En 2003 compitió contra Alicia Pierini por el cargo de Defensor del Pueblo porteño. Su candidatura fue propuesta por los legisladores Juliana Marino, Luis García Conde y Delia Bisutti (ARI). Esta última, en 2002, fue autora de la Ley 941 junto a Sandra Dosch (Frente Grande) y Alberto Fernández (Bloque Justicialista) ^[4].

En 2008, Peduto Pardo fue designado director del Centro de Protección de Datos Personales de la Defensoría del Pueblo porteño mediante la Disposición 48 (BO: 3/03/08) bajo la gestión de Alicia Pierini (2003-2014).

El 10 de marzo de 2014 fue ratificado en su cargo por el titular de la Defensoría, Alejandro Amor (FpV), que lo nombró director de la Dirección de Protección de Datos Personales (Disposición 10/2014).

El 27 de diciembre de 2016, nuevamente Amor lo ratifica en su cargo nombrándolo titular de la Unidad Centro de Protección de Datos Personales mediante la Disposición 177/16.

Actualmente es también docente de la materia "Introducción a la Protección de Datos Personales" del Campus virtual del Centro de Estudios para el Fortalecimiento Institucional (CEFI)

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[1] Se refiere al artículo 3º de la Ley De Protección De Datos Personales de la CABA que se ocupa de las definiciones de los términos que se utilizan en esa ley. De éstas se destacan dos: "Datos personales: Información de cualquier tipo referida a personas físicas o de existencia ideal, determinadas o determinables. Datos sensibles: Aquellos datos personales que revelan origen racial o étnico, opiniones políticas, convicciones religiosas o morales, afiliación sindical, información referente a la salud o a la vida sexual o cualquier otro dato que pueda producir, por su naturaleza o su contexto, algún trato discriminatorio al titular de los datos".

[2] Se refiere al artículo 23º de la Ley De Protección De Datos Personales de la CABA que establece: "Créase en el ámbito de la Defensoría del Pueblo de la Ciudad de Buenos Aires el Registro de Datos Personales, que tendrá las siguientes funciones: Llevar un registro de los archivos, registros, bases o bancos de datos creados por el sector público de la Ciudad de Buenos Aires. A tal fin, establecerá el procedimiento de inscripción, su contenido, modificación, cancelación, y la forma en que los ciudadanos podrán presentar sus reclamos, de conformidad con lo establecido en el Art. 4°, Inc. 3° de la presente ley. Garantizar el acceso gratuito al público de toda la información contenida en su registro. Velar por el cumplimiento de las disposiciones de la presente ley y por el respeto de los derechos al honor, la autodeterminación informativa y la intimidad de las personas".

[3] El artículo 31º de la Ley 3 expresa que "cuando el Defensor o Defensora del Pueblo tome conocimiento de una posible afectación de los derechos por parte de algún organismo o ente bajo su competencia, debe promover una investigación sumaria, en la forma que establezca el Reglamento Interno. En todos los casos debe dar cuenta de su contenido al organismo o ente involucrada, a fin de que por intermedio de autoridad responsable se remita respuesta por escrito...". El artículo siguiente –el 32º- ordena que "todos los organismos, los entes y sus agentes contemplados en el artículo 2º, y los particulares, están obligados a prestar colaboración, con carácter preferente, a la Defensoría del Pueblo en sus investigaciones e inspecciones..." y por último el 33º advierte: "El incumplimiento de lo prescrito en el artículo anterior por parte de un empleado o funcionario público, es causal de mal desempeño y falta grave, quedando habilitado el Defensor o Defensora del Pueblo para propiciar la sanción administrativa pertinente, sin perjuicio de las acciones penales que puedan corresponder".

Albisu alertó sobre el pago de aumentos sin homologación

[BPN-10/09/18] El Dr. Enrique Miguel Albisu, asesor legal de la CAPHyAI (Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias) en temas laborales, alertó que el pago de un aumento salarial que no fue homologado, en la práctica sería como pagar un aumento voluntario del que no se podrá volver atrás ya que para el trabajador constituirá un derecho adquirido. Confirmó que es obligación del Ministerio de Trabajo notificar a las partes intervinientes sobre la homologación y denunció que si bien el último acuerdo del sector se homologó el 25 de julio al día de la redacción de esta nota esa obligación aún no había sido cumplida.

El Dr. Albisu concedió a Pequeñas Noticias una breve entrevista sobre la función del Ministerio de Trabajo y la homologación de los acuerdos laborales en las negociaciones paritarias, la forma en que se deben comunicar estos acuerdos para que tengan fuerza de ley y sobre las consecuencias legales que puede tener el pagar aumentos antes de que se homologuen y difundan correctamente.

Pequeñas Noticias: ¿Cuál es la función del Ministerio de Trabajo en las negociaciones paritarias?

Enrique Miguel Albisu: La negociación paritaria la realizan los representantes de las partes intervinientes y éstos son los que discuten los puntos a tratar y llegan o no a acuerdos, como asimismo fijan o no los aumentos salariales y las escalas pertinentes.

Llegado el acuerdo, el paso siguiente es la presentación ante la autoridad de aplicación que es el Ministerio de Trabajo, que luego de analizar lo acordado entre las partes, homologa o no el mismo.

En la práctica, cuando se ha arribado a un acuerdo, se labra ante el secretario de Trabajo el acta pertinente y en esa misma oportunidad los firmantes solicitan la homologación de lo acordado.-

El paso siguiente, que está bajo la responsabilidad de la autoridad laboral, será analizar y someter tal presentación al control de legalidad.-

PN: ¿Qué función cumple la homologación en el marco de esas negociaciones?

EMA: La homologación es un acto donde un juez o una autoridad administrativa, tal como sería el Ministerio de Trabajo, aprueba el acto jurídico suscripto, en este caso, por los miembros paritarios dando por cierto lo allí establecido y fijando la obligatoriedad del mismo.

En tal sentido la Ley 14.250 -que es la norma que establece las convenciones colectivas- estableció la obligatoriedad de homologación por parte del Ministerio de esos acuerdos y esa medida hace que lo firmado y acordado sea obligatorio para todos los trabajadores y empleadores de la actividad.-

PN: ¿Es necesario que la homologación sea publicada en el Boletín Oficial de la Nación?

EMA: Esta misma ley establece en su articulado que las convenciones homologadas entrarán en vigencia a partir del día siguiente de su publicación.

La norma -en el artículo 4º de la Ley 14.250- agrega también, que "...el texto de las convenciones colectivas será publicado por el Ministerio de Trabajo y Previsión dentro de los diez días de subscritas u homologadas, según los casos. Vencido este término, la publicación efectuada por cualquiera de las partes en la forma que fije la reglamentación, surtirá los mismos efectos legales que la publicación oficial.

Por tanto, si un acuerdo suscripto por los paritarios no fuera homologado no es obligatorio para ninguno.

PN: ¿A qué consecuencias se podría exponer un empleador que paga un aumento antes de que haya sido homologado?

EMA: Ahora bien, si en el caso de la actividad, un consorcio, por intermedio de su administrador pagara por ejemplo, un aumento salarial que no fue homologado por el Ministerio, en la práctica sería como pagar un aumento voluntario, que no tiene fuerza de ley, pero que luego, no lo podrá volver atrás, ya que para el trabajador, tal aumento acordado "voluntariamente por el consorcio" constituirá un derecho adquirido para el dependiente.

En cuanto al último acuerdo salarial firmado el 17 de julio de 2018, debemos recordar que el mismo fue homologado con fecha 25 de julio de 2018.

Ahora bien, lo que sí establece la homologación a que estamos haciendo referencia, es que el acto de homologación tiene que ser notificado a las partes firmantes del mismo.

Por lo que tenemos entendido, esta notificación fijada en el artículo 3º de la Resolución del Director Nacional de Relaciones y Regulación del Trabajo, no se ha cumplido hasta el presente.

PN: ¿A qué consecuencias se expone un administrador que no paga sueldos y salarios de acuerdo a un acuerdo homologado y correctamente difundido?

El curso del SERACARH desde ahora será cada dos años

[BPN-10/09/18] El pasado 30 de agosto, la Legislatura porteña aprobó la modificación a la Ley 4.803 (Ley Zago) y a partir de ahora se obliga a los consorcios a pagar a sus encargados un curso en el SERACARH ^[1] sobre "higiene, seguridad y medidas de prevención contra incendios" cada dos años en lugar de uno. La modificación se aprobó con el voto positivo de 41 legisladores y la abstención de 17. Si bien el sitio web de la Legislatura comunicó sólo la ausencia de un solo legislador, Silvia María Eva Gottero (Bloque Peronista), la pizarra que contabiliza los votos dieron por ausente también a Francisco Quintana (Vamos Juntos).

Durante la votación se anunció que se hará sobre "el documento que obra en las bancas". En buen romance eso significa que se realizaron modificaciones de último momento al despacho realizado por la Comisión de Legislación General. De una lectura detenida se advirtió que se había borrado el artículo 5º de la ley que había pretendido modificar el artículo 7º de la ley Zago. El proyecto del Ejecutivo y el despacho de mayoría de la Comisión habían eliminado nueve palabras de la ley original y de esa forma se abrió una pequeña ventanita para que alguna otra entidad que no sea el SERACARH pudiera dictar estos cursos. El texto final del artículo 7º quedó así (se destacó en negrita el párrafo que había propuesto eliminar el Gobierno local y que finalmente desistió): "La autoridad de aplicación podrá, excepcionalmente y siempre que concurran circunstancias fundadas para ello, habilitar a otras instituciones especializadas, públicas y/o privadas, y/o asociaciones profesionales de empleadores, y/o de trabajadores, a que dicten la capacitación dispuesta en la presente ley, debiendo para ello evaluar la idoneidad técnica, trayectoria, capacidad estructural y de recursos humanos de la institución". Es de suponer que Santa María posee elementos para presionar a Rodríguez Larreta y no son sólo sus cuatro legisladores porque su voto negativo –en lugar de su abstención- no hubiera modificado el resultado de la votación.

Como era de esperar votaron a favor de esta modificación impulsada por el Ejecutivo porteño los 33 legisladores presentes de Vamos Juntos; los cinco legisladores de Evolución; los dos legisladores del Partido Socialista y Marcelo Hugo Depierro, legislador de Mejor Ciudad.

Por otra parte se abstuvieron los tres legisladores presentes del Bloque Peronista, afín a Víctor Santa María, titular del SUTERH ^[2], quien tiene intereses concretos en el sector y en esta ley en especial; el legislador Sergio Abrevaya del GEN, dos legisladores de Autodeterminación y Libertad; dos legisladores del PTS Frente de Izquierda, ocho legisladores de Unidad Ciudadana y Gabriel Solano del Frente de Izquierda y de los Trabajadores.

De esta votación llamó la atención dos cosas: la primera es que –a pesar del perjuicio económico que le causará esta modificación a Víctor Santa María- quienes acompañan su espacio político en la Legislatura se abstuvieron en lugar de votar en contra como tal vez era de esperar.

La segunda es la abstención de Sergio Abrevaya quien había expresado en múltiples oportunidades que las expensas son impagables e impulsado numerosas medidas para reducirlas.

Para estimar el recorte que esta medida causará al presupuesto del SERACARH –una entidad afín al SUTERH- se debe tener en cuenta que este año habría unos 59 mil puestos de trabajo en los consorcios y que por el mencionado curso se erogaron 1.600 pesos por trabajador, o sea que los consorcistas porteños, por este concepto, habrían erogado casi 100 millones de pesos (94.400.000), monto que el año que viene el SERACARH no percibirá . Para llegar a esta cifra se multiplicó el valor del curso de este año por la cantidad de empleos en los consorcios informados por el Sistema Integrado Previsional Argentino (SIPA) ^[4].

Si bien esta ley fue impulsada el 28 de noviembre de 2013 por un legislador del PRO, Oscar Zago, bajo la gestión de Mauricio Macri como jefe de Gobierno de la CABA y Horacio Rodríguez Larreta como jefe de Gabinete ^[3], en esta oportunidad el Ejecutivo nacional fundamentó este cambio en la frecuencia del curso del SERACARH por cuatro razones:

1.- "La experiencia desarrollada en el ejercicio a nivel local de la Ley N° 941 indica que el contenido de los mismos se repite año tras año sin aportar en lo sustancial nuevas experiencias para los encargados y generando gastos excesivos para el consorcio".

2.- "La capacitación y educación en materia de propiedad horizontal, en lo que hace a temas de seguridad y reducción de riesgos, debe actualizarse de forma práctica y beneficiosa sin redundar en actividades repetitivas y dispendiosas".

3.- "Resulta indispensable disminuir la frecuencia de las capacitaciones fijando su obligatoriedad cada dos años"

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[1] SERACARH: Servicio de Resolución Adecuada de Conflictos para la Actividad de Rentas y Horizontal.

[2] SUTERH: Sindicato Único Trabajadores Edificios Renta y Horizontal.

La inflación se llevó puestos a todos los gremios

[BPN-10/09/18] Según el medio digital M1 ante la escalada inflacionaria "algunos sindicatos ya comenzaron a reclamar la activación de las cláusulas de revisión o gatillo que incluyeron en sus acuerdos paritarios" <fuente>. En el sector de la propiedad horizontal, el SUTERH (Sindicato Único de Trabajadores Edificios Renta y Horizontal) activó su cláusula gatillo antes de la última disparada fuerte del dólar y la próxima revisión de las escalas salariales será en febrero del año que viene.

El 30 de agosto, el medio estimó que la inflación para este año será de un 35% y publicó datos de 12 gremios al que Pequeñas Noticias le agregó el de encargados de edificios. Según esa lista los gremios mejor posicionados fueron los bancarios y custodios privados con 28% de aumento cada uno. En tercer lugar –siempre según esos doce- se posicionó el SUTERH con un 27.66% ^[2]. Desde el 4º puesto en adelante siguen: telefónicos (26,5%), alimentación (25,15%), camioneros (25,03%), UTA (25%), químicos (25%), comercio (25%), petroleros (20%), construcción (15%), metalúrgicos (15%).

Es de destacar que en las condiciones actuales el estimado de la inflación en un 35% -con el trascurso de los días- puede cambiar lo que no cambia el sentido de la nota. A modo de ejemplo, el lunes 2 de septiembre, Diario 26 estimaba la inflación en más de un 40% empujada por la suba del dólar y el Gobierno nacional en un 42%.

Si se compara el promedio de los ingresos de un encargado permanente con vivienda y uno sin vivienda, para sus cuatro categorías, de 2017 con respecto a 2016 se advierte que esos salarios aumentaron en pesos un 29,64% y en dólares recibieron un 110,77% más que en 2016. Lo que muestra que existió una cierta apreciación del poder adquisitivo de los sueldos del sector.

Si se realiza la misma comparación pero esta vez de 2018 con respecto a 2017 se advierte que en pesos los trabajadores del sector recibieron un aumento del 27,66% pero en dólares el sueldo resultante es un 77,91% menor que el del año pasado.

Por último, si se compara este año con respecto al 2016, se advierte que el aumento en dólares que habían recibido en 2017 este año quedó licuado y que los sueldos fueron un 86,31% menos que hace dos años.

Para los cálculos del valor del dólar se promedió la cotización comprador y vendedor del primero y del último día de cada mes desde enero de 2016 hasta setiembre de 2018

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"Perdemos 3 a 1"

[BPN-10/09/18] El pasado 28 de agosto, la Asociación Civil de Propietarios de Inmuebles de Renta y Horizontal (APH) inició una petición en Change para que los propietarios de los departamentos adhieran a su entidad y los sigan en sus cuentas en Facebook e Instagram. Al momento de realizar esta nota ^[1] habían conseguido nueve firmas en total.

Si bien la plataforma Change.org se creó para realizar peticiones a los responsables de la toma de decisiones como ser funcionarios y legisladores, en este caso APH la utilizó para difundir un pedido a los mismos consorcistas.

En el texto de la petición la entidad recordó a los consorcistas que "desde hace décadas las condiciones de trabajo, los salarios y los costos laborales como consorcio y propietario empleador de los encargados, son en exclusividad negociados entre la federación que representa a los trabajadores (FATERyH ^[2]) y las cámaras de administradores ^[3]", y agregó sobre la historia reciente que "en noviembre de 2017 el Ministerio de Trabajo otorgó a la Asociación Civil de Propietarios de Inmuebles de Renta y Horizontal (APH) la personería gremial a nivel nacional, así autorizó a los propietarios a participar como miembro activo y darnos la posibilidad de defender nuestros derechos".

Sin embargo develó que con eso no alcanza: "Al momento de votar somos minoría debido a la complacencia de las tres cámaras de administradores. En el voto perdemos 3 a 1. Gana el sindicato, perdemos los propietarios que pagamos".

Las autoridades de APH consideran que si fueran los propietarios quienes negocian las paritarias del sector las expensas bajarían y así lo expresaron: "Bajarían las expensas si sólo los propietarios acordásemos los salarios de los encargados de edificios, no los administradores" y enfatizaron: "Basta que los administradores dispongan de nuestro bolsillo y nos obliguen a que paguemos lo que jamás nos han consultado, y menos aún hemos aceptado".

Al día de la fecha de la redacción de esta nota siguen la página de APH en Facebook 504 personas y su cuenta en Instagram tiene 18 publicaciones y 1,175 seguidores. De su sitio web oficial retiraron el contador que informaba la cantidad de socios que adhieren a la entidad

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[1] 1º de septiembre de 2018

[2] FATERyH: Federación Argentina de Trabajadores de Edificios Renta y Horizontal.

Se dio el primer paso para la eliminación de las porterías

[BPN-10/09/18] El pasado 6 de septiembre la Legislatura porteña aprobó en primera lectura el reemplazo de la clásica "portería" por un "vestuario" con baño y duchas. La única legisladora que mencionó el tema en el recinto fue María Rosa Muiños (Bloque Peronista). Este bloque es cercano a Víctor Santa María, titular del Sindicato Único de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal (SUTERH), quien tiene intereses concretos en el sector de la propiedad horizontal.

El tema de la vivienda para el encargado fue el primero que trató Muiños durante el debate legislativo. Sin embargo no abundó en argumentos, sólo expresó que "se dio cuenta" de la novedad. Textualmente señaló: "Obviamente -y esto es parte de nuestra extracción política- nos dimos cuenta que se sacó la obligación de contar con un departamento para el encargado de edificio. Se deja un espacio para baño y ducha. En obras de menos de 1.500 m², ese lugar tiene una superficie mínima de 6m²".

Como la modificación está incluida en el nuevo Código de Edificación, su texto sufrió cerca de 12 modificaciones durante su estudio y finalmente se votó "el documento que obra en las bancas". Para conocer su contenido definitivo habrá que esperar su difusión oficial.

Se aprobó gracias al voto positivo de los 34 legisladores de "Vamos Juntos" y las abstenciones de los cinco legisladores de "Evolución" y de Marcelo Hugo Depierro de "Mejor Ciudad". Los veinte legisladores de todos los bloque de la oposición votaron en contra.

Es de recordar que la eliminación de la obligación de construir una vivienda para el encargado es una los catorce puntos que había prometido Horacio Rodríguez Larreta, jefe de Gobierno porteño, el pasado 27 de enero para bajar las expensas un 20% cuando el dólar promedio estaba a $19,60 ^[1].

Este mismo año, el 20 de abril, en su proyecto de Código de Edificación de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires eliminó la obligación de construir una vivienda para el encargado y, en su lugar, en el punto 3.3.5 bajo el título "Espacio destinado para el personal de mantenimiento que trabajen en un edificio" introdujo el siguiente texto: "Se deberá contar con un espacio destinado para vestuario, baño y duchas, sala de estar o espacio comedor para personas que trabajen en el mantenimiento, vigilancia y limpieza del edificio. La superficie mínima del local será del 0.5% del total de la superficie construida (contándose al 50% los locales destinados para estacionamiento) con un mínimo de 4,5 m². Dicho espacio deberá estar comunicado con un medio exigido de salida" ^[2].

El texto final aprobado en esta primera lectura, para que finalmente se convierta en ley, debe pasar por una audiencia pública y volver al recinto legislativo donde se deberá volver a votar.

El 30 de agosto de 2007, la Legislatura porteña había aprobado la modificación del artículo 4.8.8 del Código de Edificación para que todo edificio que conste de quince o más unidades, supere los 800 metros cuadrados o tenga cuatro o más pisos, deba poseer una vivienda destinada al encargado del edificio que cuente como mínimo de una sala común (o comedor), dos dormitorios, baño y cocina.

A partir de esa modificación, la vivienda del encargado debió contar con los mismos servicios centrales, de confort y necesidad que las restantes unidades [...] y en ningún caso podía tener más ambientes que la unidad funcional de mayor tamaño. La autora del proyecto fue Sandra Bergenfeld (FpV) ^[3]

[1] BPN Nº 625 del 08/02/18: "Se dará marcha atrás con cuatro resoluciones de Macri".

[2] BPN Nº 631 del 10/05/18: "En lugar de portería habrá un vestuario con baño y ducha".

Los trabajadores de Página 12 otra vez en pie de guerra

[BPN-10/09/18] El pasado miércoles 5, los trabajadores de Página 12 realizaron un paro de 24 horas con movilización para tratar de lograr que el Grupo Octubre cumpla con el acuerdo paritario. Textualmente la comisión interna del medio explicó: "La medida se enmarca en una serie de acciones que venimos realizando y que no han tenido respuesta alguna por parte de la empresa, que ya adeuda cuatro meses del aumento pactado para este año (10% a partir de mayo) más el proporcional del medio aguinaldo. La falta de pago se da en un contexto de ajuste brutal general, que en nuestro caso se agrava por el hecho de que hace al menos tres años que nuestros salarios quedan muy por debajo de los índices oficiales de inflación".

El director del grupo es Víctor Santa María, titular del SUTERH (Sindicato Único Trabajadores Edificios Renta y Horizontal).

Así comenzó agosto, un mes de intensa conflictividad gremial:

El 14 de agosto hubo una asamblea de trabajadores para analizar las medidas a tomar por la "deuda de la empresa e incumplimiento del acuerdo paritario" existente.

Tres días después, el viernes 17, la comisión interna de los trabajadores publicó fotos de la redacción vacía con carteles en las computadoras que denunciaban "Tengo frío". Los trabajadores comunicaron: "Seguimos esperando que la empresa solucione el tema del frío que entra por las puertas del edificio".

[1] Para una lectura más fluida se cambiaron las x que se usaron para indicar género masculino y femenino por las letras que corresponden para incluir ambos géneros según las normas de la Real Academia Española.

El día 8 de agosto pasado concurrí al mitin propuesto por APARA en el que la Dra. Viviana Bouza y el Lic. Facundo Carrillo expondrían sobre la Ley Nº 5983 del GCABA que modifica la Ley Nº 941, creadora del Registro Público de Administradores de Consorcios.

Estaban presentes administradores y alguno que otro consorcista y/o propietario, estos últimos necesariamente egresado de ciencias económicas. La condición de acceso era ser titular de una matrícula de administradores y/o ser egresados universitarios, extraña limitación para una sociedad inclusiva como la nuestra.

Antes de continuar deben saber que rechazo abiertamente a Consorcio Participativo principalmente porque no puedo ejercer mi derecho de elegir a "NO ser defendido" por un Estado "bueno y protector" que controlará a los "malos" administradores de consorcios.

Ambos preconceptos son cuestionables, ni el Estado hoy puede demostrar que es "bueno y protector", solo hay que leer los diarios, ni puede afirmarse que todo el colectivo de los administradores debe ser vigilado por ser "malos".

Y tal vez soy opositor porque no acepto que la voz oficial proclame, para favorecer su aceptación pública, que el servicio será gratis para el consorcista cuando todos saben, y ellos también lo han reconocido, que será oneroso pero desconocen el costo para todos los residentes de la CABA que se financiará con impuestos.

Y tal vez soy opositor porque me resulta hipócrita cuando el GCABA anuncia que bajaran las expensas de los consorcios por la derogación de normativas que fueron utilizadas como fuente de recaudación oficial con anterioridad, las mismas que provocaron un aumento de la burocracia administrativa sin el debido correlato en la calidad del control, o en estadísticas confiables, que permitieran analizar la trazabilidad de los problemas detectados.

Y tal vez soy opositor porque no contribuir a reducir el gasto público que proclama el presidente de la Nación cuando impiden que un consorcio no quiera ser usuario del sistema, y así colaborar con el ahorro que implicaría no prestar el servicio a un Consorcio bien administrado y controlado por sus integrantes que se capacitaron en esta materia, algo nunca promovido desde nuestro "protector" Estado.

Y tal vez soy opositor porque no encuentro racional la manifestación de los funcionarios que afirman que el proyecto no aumentará el gasto público de CABA por la sencilla razón de que para su financiamiento se reasignarán partidas ya existentes.

Es racional pensar que si estas partidas hoy pueden redirigirse es porque actualmente son innecesarias, pero si las aplicamos a este proyecto coercitivo estaríamos manteniendo el nivel de gasto existente, impidiendo disminuir el déficit público.

Y no profundizo en el destino de los datos sensibles o cuasi sensibles de los consorcios y sus integrantes, al ser recopilados por el Gobierno local. Sabido es la magnitud de violaciones de bases de datos tanto a nivel nacional como internacional. Me comporto así porque es un hecho que se verificará con el paso del tiempo, considerando que ya hay denuncias del uso, por terceros ajenos, de los emails abiertos solo para ser utilizados con el Registro Público de Administradores.

Sin negar la existencia de muchos "malos administradores" como también de muchos "malos políticos", no estoy de acuerdo con la intromisión obligatoria del Estado bajo el trillado pretexto de defender a los consorcistas del colectivo de administradores "vampirescos" de CABA.

Lo dicho en el párrafo anterior está respaldo en hechos pasados, reconozcamos que desde la aparición de la Ley Nº 941 en la intendencia del Dr. Ibarra, pasando por las medidas onerosas protectoras, obleas mediante, para los consorcios, más la efímera existencia de la ambiciosa y repudiable Ley Nº 5464.

Todos los beneficios postulados para justificar su aplicación no han sido gravitantes para la seguridad de las finanzas del mundo consorcial, a tal nivel que aún la voz oficial dice desconocer la cantidad de consorcios existentes en CABA, y solo han pasado 15 años de la promulgación de la 941.

Ratificando la insistencia oficial de llegar a los consorcios aparece esta nueva iniciativa "salvadora y protectora" coronada en la promulgación de Ley Nº 5983, modificatoria de la vieja Ley Nº 941 cuyo objeto legal original fue crear el "Registro Público de Administradores", repito de administradores, sin ninguna incumbencia en la economía propia de los Consorcios.

Los administradores de consorcios son personas humanas o jurídicas totalmente independientes de la persona jurídica Consorcio, solo están vinculados por un contrato llamado Mandato regulado por el Código Civil y Comercial de la Nación.

Sorprendentemente algún integrante de la Dirección de Defensa y Protección del Consumidor (DGDPC) traicionado por su subconsciente expuso, y expone, en la web oficial un singular título para anunciar esta nueva ley de la Ciudad que dice:…"Con la nueva ley de Consorcio, los vecinos podrán controlar a los administradores."

¿Nueva Ley de Consorcios? ¿Cuál será? ¿Se reflotó la derogada 5464 o hay una ley nacional, posterior al Código Civil y Comercial Ley Nº 26.994, que lo modifica? ¿No es que esta reciente ley Nº 5983 es solo una modificación de la ya existente Ley Nº 941 que regula la actividad de los administradores de consorcios pero no tiene nada que ver con los consorcios?

La mente es traicionera con nuestros actos mendaces ya que, en un descuido, exterioriza aquello que íntimamente queremos ocultar a los demás.

Tengo malos recuerdos de pretextos similares, ya alguna vez alguien dijo que el fascismo se basa en un Estado todopoderoso que dice encarnar el espíritu del pueblo.

Haciendo historia, existió un antecedente similar en la historia de C.A.B.A. y fue con el Decreto 625/09 que daba origen al "Registro de Empleadores On Line".

El Gobierno porteño emitió este decreto que obligaba a las empresas privadas radicadas en la Ciudad a darle información sobre las adicciones de sus trabajadores, entre otros datos personales. ¿No era que ANSES/AFIP tenía el registro de todos los empleados declarados por las empresas?

Hasta planteaban argumentos similares al expresar que la Subsecretaría de Trabajo no individualizará a los empleados y que los datos se usarán para orientar políticas públicas. También explicaban que de ninguna manera están pidiendo que las empresas interroguen a su personal, sino que brinden la información con la que, según suponen, ya cuentan los departamentos de Recursos Humanos.

En ese decreto firmado por el Sr. Macri y acompañado entre otros por su jefe de gabinete, Sr. Horacio Rodríguez Larreta, se expresaba que de no contar con la información actualizada, los empleadores serán pasibles de sanción.

También vale decir que en el lapso de una semana, el jefe de gobierno porteño se vio obligado a dar marcha atrás con dos disposiciones de sendos decretos publicados en el Boletín Oficial.

También hay otro antecedente, esta vez a nivel nacional, de querer ingresar a los consorcios a través de los administradores, en esta oportunidad fue AFIP.

Este intento se materializó en las Resolución General Nº 2159/06 de la Agencia Federal y obligaba al Administrador a dar información de aquellas UF que reunían dos requisitos, uno de monto determinado de expensas y otro de superficie.

La Corte Suprema de Justicia de la Nación admitió la improcedencia de la norma que obligaba a los administradores, en su calidad de tales, a dar esa información.

La AFIP terminó derogando esa norma y así dictó la RG 3369/12 definiendo como sujeto obligado al Consorcio, quien debería dar la información por medio de su representante legal, el administrador.

Sutil diferencia legal pero no tenida en cuenta por el GCABA y la Legislatura de la Ciudad en el caso del Consorcio Participativo.

Aclaro que voté al Pro en dos ocasiones, el que lo desee me puede endilgar la culpa por sus aciertos y sus errores pero, que quede claro, yo no les firmé una carta poder en blanco.

También resulta llamativo que en la votación de esta Ley 5983 apareciera un comportamiento tan verticalista en el partido políticos oficialista de CABA, y que los restantes legisladores de la oposición solo se abstuvieran. ¿Cómo pueden abstenerse al votar una ley que afecta a todos los consorcios de C.A.B.A.? Tal vez yo esté equivocado y esta Ley es tan buena que nadie se opone, pero después del proceso de la derogada Ley 5464 ya nada puede llamar la atención.

Volviendo a la reunión en APARA, luego de la presentación y una tanda de preguntas de los asistentes, el primer funcionario en hablar fue el Lic. Carrillo.

Su exposición estuvo dirigida a responder algunas de las preguntas efectuadas por los primeros asistentes registrados para ello y así llegamos al tema de la asamblea virtual. Este procedimiento desafía lo establecido por el Código Civil y Comercial y desvaloriza al principal órgano del Consorcio, la Asamblea de Propietarios.

En un momento el Lic. Carrillo comparó la baja participación de los propietarios en las asambleas a igual actitud de los ciudadanos de los Consejos Consultivos de las distintas Comunas de CABA, todo producto de la indiferencia que provoca la baja participación.

Reconozcamos que una asamblea no presencial es un incentivo para una menor participación: ¿por qué ir y participar si se puede votar desde cualquier lugar?.

Es necesario mencionar que en el caso de los Consejos Consultivos no fue así, yo pude participar en la etapa de nacimiento de las Comisiones, o Subcomisiones de PH, en dichos órganos participativos comunales.

Lamentablemente la injerencia de grupos con cierta orientación política, más la intromisión, tal vez interesada, de algunos de los profesionales que hoy defienden y alaban al Consorcio Participativo, desbarataron la iniciativa alejando, en muchos casos definitivamente, a los que buscaban un espacio amigable donde instruirse y participar. Por suerte hay honrosas excepciones, muy pocas pero loables.

Respetando a los oradores y a los presentes guardé silencio esperando mi turno para preguntar, pero la reunión fue volcándose hacia el formato típico de una mala Asamblea de propietarios tan criticada por todos los Administradores, pero que ahora interactuaban con similar comportamiento

Todos se superponían para preguntar, todos exigían una respuesta, nadie respetaba el orden y la reunión fue decayendo en calidad, hasta llegar al punto en el que algunos de los presentes exigieran a la Dra. Bouza que expusiera su pensamiento.

Fue un momento singular ya que yo no esperaba volver a oír frases como las que ya había escuchado en el programa televisivo Reunión de Consorcios TV.

Interesante resultó enterarme que una Ley local puede desconocer los principios legales del "Libro Tercero. Derechos Personales. Título IV. Contratos en particular. Mandato" del Código Civil y Comercial de la Nación, un Código de fondo.

Más interesante fue escuchar de la boca de una funcionaria que los administradores habían cumplido, hasta el presente, con todas las leyes y normas legales vigentes que los alcanzaba por lo que ahora debían mantener esa conducta.

Lo dijo sin aclarar que ese cumplimiento fue dentro del marco normativo del mandato y, por ende, actuaban en cumplimiento de normas que tenían como directos sujetos obligados a los consorcios o a los propietarios.

Los administradores solo cumplían su tarea respondiendo a las instrucciones recibidas por su mandante y no por decisión propia. Otra pequeña y sutil diferencia.

Por ello sería positivo saber por qué los propios consorcios no han sido los obligados principales para aplicar la plataforma digital pública denominada "Consorcio Participativo", y que es muy similar a su versión privada conocida como "Consorcio Abierto" que está avanzando voluntariamente en el interior de nuestro País, pero sin competir en C.A.B.A.

¿Estaríamos ante algún inconveniente legal que impidió obligar directamente a los Consorcios, que también llevó a los legisladores a modificar una Ley ya existente que regulaba la actividad de los administradores introduciendo normas tan significativas que deberían haber justificado un cuerpo legal separado?

Le han dado tan poca importancia a la instrumentación del marco legal que está modificando todo lo conocido en el control de los Consorcios.

Todos pueden darse cuenta que, sin obligar legal y directamente a la persona jurídica Consorcio, esta norma legal tiene su máxima expresión en la suspensión del administrador por el solo hecho de obedecer lo ordenado por su mandante, cuando este último, o sea el Consorcio, se oponga a la utilización de la plataforma Consorcio Participativo.

Al no poder obligar directamente a los consorcios se los condena, y por ende a los propietarios, a la marginación e inacción total en actos jurídicos al dejarnos sin representante legal y provocando la acefalía forzada, sin solución a la vista.

Un pequeño y sutil "castigo", una precaria "puerta trasera", que nos puede hacer pensar que estaríamos ante un poco transparente interés gubernamental.

¿Alguien estuvo hablando de TRANSPARENCIA en la gestión o yo escuché mal?

La reunión terminó sin que pudiera utilizar mi turno de hablar ya que, como en las Asambleas de Consorcio, solo lograron acaparar la atención los que se paran y con prepotencia elevan su voz, anulando toda posibilidad de un tratamiento profundo del tema que nos había reunido en APARA.

Los inquilinos rechazaron el pago de las expensas

Buen día,

Administro un consorcio en provincia en el que se generó una discusión con los inquilinos del edificio a raíz de tres trabajos que en asamblea extraordinaria los propietarios analizaron y decidieron que se incluyan en las expensas ordinarias por responder a reparaciones por uso y desgaste (portón, ascensor e instalación de gas).

Los inquilinos rechazan el pago de las expensas sosteniendo que esos trabajos se deben imputar a fondo de reserva a cargo de los propietarios.

Ahora bien, en la discusión por este tema me exigen les presente el detalle de gastos con fotocopias de los comprobantes de los últimos 2 o 3 años, cosa que nunca habían pedido y que no tiene nada que ver con el tema en discusión de ahora.

Amenazan con iniciar acciones legales si no les cumplo.

Los gastos y comprobantes se aprueban todos los años por balance en asamblea ordinaria, la última realizada en octubre de 2017.

Consulto:

¿Tienen atribuciones los inquilinos de un consorcio para revisar los gastos y comprobantes siendo que está aprobado el balance anual y pretendiendo retrotraerlo a años anteriores?
¿No es suficiente con que los propietarios hayan aprobado la gestión en la asamblea ordinaria?
¿Pueden los inquilinos demandarme si no les justifico a ellos los gastos?
¿Debo responder a su exigencia en este caso en que su exigencia excede totalmente el tema en discusión?
Les agradeceré su respuesta urgente.
Muchas gracias
Carlos [Olivos]
(15/08/2018)

Estimado Carlos,

Dividiré esta respuesta en dos. La primera, atiende a la categorización de la expensa. En referencia a la misma, la asamblea es soberana para “legislar” de forma privada sobre los aspectos en donde la normativa superior (en este caso, el Código Civil y comercial de la Nación, puesto que recordemos que en Pcia. De Bs. As. No rige otra ley, toda vez que la 14.701 se encuentra sin reglamentación aún) nada dice.

Al respecto, El código, en su artículo 2048 es claro: las expensas comunes ordinarias son “de administración y reparación o sustitución de las cosas y partes comunes o bienes del consorcio, necesarias para mantener en buen estado las condiciones de seguridad, comodidad y decoro del inmueble y las resultantes de las obligaciones impuestas al administrador por la ley, por el reglamento o por la asamblea”; mientras que las extraordinarias responden exclusivamente a las “dispuestas por resolución de la asamblea”.

Las reparaciones de los rubros por Ud. enumerados parecen encastrar, sin roce alguno, en lo previsto por la norma.

Dicho esto, no veo conflicto en la categorización de la expensa.

Por otra parte, y a riesgo de resultar antipático, tengo una postura sin grises respecto de la relación entre el consorcio y los inquilinos y es la siguiente: no existe. Mientras que la propiedad horizontal es un derecho real, la locación da origen a un derecho personal entre el locador y locatario. Vínculo en el cual el consorcio NO ES PARTE. No nos ha sido consultado precio, condiciones ni nada que nos involucre, siendo la bilateralidad uno de sus elementos esenciales. 

A ello, le sumo que el art. 2065 indica que “El administrador es representante legal del consorcio con el carácter de mandatario”. De aquí, se desprende: 1) El consorcio es una persona jurídica, cuyo órgano principal está compuesto por los propietarios (la asamblea es la reunión de los mismos); 2) el carácter de mandatario es frente a esta persona jurídica y el deber de rendir cuentas responde exclusivamente a su mandante. (obligación que, según Ud indica, estaría correctamente cumplimentada en obediencia al inc e) del art. 2067 CCCN).

En consecuencia de lo anteriormente expuesto, no hay chance de que alguien ajeno a un vínculo contractual pueda exigirle a Ud algo inherente a la naturaleza y obligaciones que surgen del mismo. En este caso, el inquilino no es el consorcio. No es parte del órgano de la asamblea. No es su mandante.

Ahora bien, el derecho positivo debe interpretarse armónicamente. Dentro de ellas, está la norma de defensa del consumidor. En esta, el administrador quedaría fuera si se tratara de una profesión liberal que requieran para su ejercicio título universitario y matrícula otorgada por colegios profesionales reconocidos oficialmente; pero no es así, por lo tanto está comprendido. Dicho esto, hay obligación de un “trato igualitario a los consumidores o usuarios (propietarios, locatarios u ocupantes por cualquier título)”. Pero ello NO significa otorgarle facultades que no le son propias, sino el deber de no desplegar conductas que pongan al consumidor en situación discriminatoria, trato desigual o vejatorio. Se trata del comportamiento subjetivo frente a la dignidad de la persona; no de investirlo objetivamente con otras cualidades.

Lo cierto es que todo reclamo que el inquilino pretenda hacer lo debe encauzar con quien tenga algún tipo de legitimación para hacerlas: el propietario de la unidad locada. Con ese sujeto hay un vínculo contractual desde el cual podrían surgir una cantidad de términos y condiciones que le otorguen herramientas para su reclamo; mas no con el representante legal de una persona distinta.

Por último, si hubiera propietarios que, frente a la presión de sus locatarios, buscan investir contra gastos efectuados y aprobados en la rendición de cuentas, también se les debe recordar que el administrador responde a su mandante: el consorcio. Una persona ideal distinta de sus propietarios. Ningún Juez debería hacer lugar al ataque de un propietario en solitario frente a una determinación realizada en una asamblea legítimamente constituida (es decir, habiendo cumplimentado con las formalidades que la normativa nacional y el reglamento de propiedad horizontal impongan).

Un saludo cordial.

Pablo Acuña

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Pablo E. Acuña es abogado (UBA), administrador de consorcios, profesor del posgrado de Administración de Consorcios en la UNLP, es columnista en medios especializados en propiedad horizontal, es fundador de “Pintando Horizontes Magazine” y es director del Centro CIMA. Por cualquier consulta se le puede enviar un correo a pabloa@alas-admconsorcios.info o contactarlo en su sitio web www.administracionalas.com.

Quiere ser encargado permanente sin vivienda

Hola amigos:

Nuestro encargado es permanente con vivienda desde 2014.

Quiere pasar a ser encargado permanente sin vivienda.

El edificio tiene 37 unidades funcionales.

¿Es posible hacer este cambio o tiene obligación de seguir viviendo en el edificio?
Si no quiere hacerlo ¿debe renunciar o hay que echarlo?
¿Qué estipula la ley al respecto?
Gracias
Ana [CABA]
(31/08/2018)

Estimada Ana,

A mi parecer, la existencia de una vivienda para el encargado no puede, bajo ningún punto de vista, obligar a la persona jurídica del consorcio a asumir un tipo de contratación determinado.

Lo que sí se puede discutir es si esta vivienda, en el caso de quedar desocupada, puede dársele otro destino. Pero eso es harina de otro costal.

La norma prohíbe la reducción del salario, mas no otros tipos de cambio en los contratos, siempre y cuando sean consensuados entre las partes, y no traiga perjuicios al empleado (más aún presumiendo que ésta es la parte débil en la negociación).

En el caso expuesto, no entiendo que se desprenda de su consulta la resistencia de parte del consorcio a esta nueva metodología (si así fuera, quizás podríamos seguir profundizando en el asunto), sino mas bien la posibilidad de efectivizarla. En tal sentido, la categoría del encargado permanente sin vivienda tiene funciones similares (con las salvedades de la predisposición en horarios fuera de su grilla normal) y, de hecho, un valor más alto en la escala salarial. Por tanto, no entiendo perjuicio de ninguna naturaleza que opere contra el empleado y que cohíba al consorcio la continuidad de este vínculo. Por el contrario, los costos serían para el edificio, que estaría encauzándose a pagar valores más altos de haberes y reduciendo ciertas facilidades aportadas por la estadía del encargado en el edificio.

Saludos cordiales.

Pablo Acuña

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Pablo E. Acuña es abogado (UBA), administrador de consorcios, profesor del posgrado de Administración de Consorcios en la UNLP, es columnista en medios especializados en propiedad horizontal, es fundador de “Pintando Horizontes Magazine” y es director del Centro CIMA. Por cualquier consulta se le puede enviar un correo a pabloa@alas-admconsorcios.info o contactarlo en su sitio web www.administracionalas.com.

¡Hola Beatriz! 

Hubo bastantes dudas cuando apareció este adicional a la hora de abonarlo al encargado cuando la cantidad de unidades excedía las 25. Luego, se pusieron de acuerdo el sindicato del sector y las Cámaras para abonar la diferencia de una sola forma. Los cálculos que vienen a continuación están hechos con la escala salarial vigente de Agosto/2018 que indica $627.60 para la Clasificación de Residuos según la Resolución 243/2013 del SSRT-GCABA. Si el edificio tiene hasta 25 UF se debe abonar $627.60 y si excede este número se debe abonar 1/3 de los $627.60 por cada grupo de 25 o menos UF.

Ejemplos:

- Si el edificio tiene 5 UF: $627.60

- Si el edificio tiene 25 UF: $627.60 

- Si el edificio tiene 26 UF: $836,80 ($627.60 + $209.20)

- Si el edificio tiene 50 UF: $836,80 ($627.60 + $209.20) 

- Si el edificio tiene 58 UF o 65 UF: $1046 ($627.60 + $209.20 + 209.20) 

Espero que los ejemplos hayan aclarado tus dudas.

Un saludo grandote.

¡Hola Guillermo! 

Nos da mucha alegría saber que el boletín te es de ayuda, realmente ese es nuestro objetivo. Con respecto a los horarios por los cuales preguntás, antes que nada debemos comentar que un Ayudante Permanente trabaja 8 horas de lunes a viernes y los sábados suelen hacer un horario determinado hasta las 13 hs. El de Media jornada trabaja 4 horas de lunes a viernes y el sábado -según el caso- suele hacer unas 2 o tres horas. Todo esto que te comento depende de cómo lo hayan pactado. No decis en tu mail si es una consulta por trabajadores nuevos o por encargados que ya están cumpliendo un determinado horario. La hora de inicio, de descanso y de finalización se consensúa entre las partes al inicio de la relación laboral y ambos se comprometen a cumplirla. Es bastante habitual que el trabajador de 8 horas comience su jornada a las 8 de la mañana y hasta las 12 para luego retomar a las 16 y finalizar a las 20 hs. El sábado se suele comenzar a las 8hs y terminar a las 12 o 13hs, Lo que exceda ese horario serán consideradas horas extraordinarias al 50% o al 100% según cuándo las haga.

El Ayudante de media jornada tendrá un horario de 4 horas (lunes a viernes) y 2 ó 3 horas los sábados. El horario será el que decidan al comienzo de la relación. Tal vez lo necesiten en el horario en el que el Ayudante permanente no esté o que se superponga con él. Dependerá de las necesidades del edificio. 

Los horarios de trabajo del personal se pactan al inicio de la relación laboral y es posible modificarlos siempre que no perjudique a ninguna de las partes y ambas estén de acuerdo en hacerlo.

Con respecto a los adicionales del ayudante, se deberán abonar aquellos que efectivamente correspondan: si retira residuos, si limpia cocheras, si atiende el jardín, etc. se abonará lo que indique la escala salarial.

Espero haberte sido de ayuda.

Un saludo grandote.

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